MINUTE N°

N° RG 24/00644 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOOF

Madame [F] [B]

C/

Madame [O] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 3], non-comparante, ayant pour mandataire, FONCIA SEINE OUEST, société immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro 433 596 103, ayant son siège [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité, représentée par Maître Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 4], non-comparante, représentée par Maître Dominique DAMO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [G] [K], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Myriam HERTZ

1 copie certifiée conforme à Maître Dominique DAMO

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 juin 2020, Madame [F] [B] a donné à bail à Madame [O] [W] un logement à usage d’habitation comprenant un jardin situé au [Adresse 1] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 540 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée au 10 avril 2025 à la demande de la partie défenderesse.

A l’audience du 10 avril 2025, Madame [F] [B] – représentée par son conseil – maintient les demandes aux termes de son assignation. Elle demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; de condamner Madame [O] [W] au paiement de la somme actualisée de 4.618,79 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus, de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Madame [F] [B] s’oppose à toute demande de délais.

Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [O] [W] – représentée par son conseil – demande au juge des contentieux de la protection de juger que la date de la reprise des lieux est le 5 mai 2024 et non le 31 août 2024 ; de retenir que le montant de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2024 s’élève à la somme de 3.333,91 euros ; d’autoriser la défenderesse à se libérer de la dette en 36 mensualités de 50 euros ; de condamner Madame [F] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. A l’audience, Madame [O] [W] précise que le délai de préavis applicable était celui d’un mois prévu pour les zones tendues, qu’elle a quitté les lieux le 23 février 2024, qu’elle a adressé sa lettre de congé le 28 mars 2024 et qu’elle n’est redevable des loyers que jusqu’au 5 mai 2024. Subsidiairement, s’il était retenu que le délai de 36 mois n’est pas applicable à sa situation, Madame [O] [W] sollicite des délais de paiement sur 24 mois, par mensualités de 50 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025. Madame [F] [B] a été autorisée à produire en note en délibéré avant le 17 avril 2025, le décompte actualisé de la créance. Par courriel du 11 avril 2025, Madame [F] [B] a produit un décompte actualisé au 29 janvier 2025, portant sur la somme de 4.618,79 euros après déduction du dépôt de garantie et des mensualités de juillet et août 2024.

Par mail du 28 avril 2025, la juridiction a demandé au conseil de Madame [F] [B] de produire le justificatif de la notification de l’assignation à la préfecture des Yvelines. Par courriel en réponse du même jour, le conseil de Madame [F] [B] a indiqué que la locataire ayant quitté les lieux avant la délivrance de l’assignation, la bailleresse ne maintient que la demande au titre de l’arriéré locatif, se désistant de sa demande au titre de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il convient de souligner que par mail du 28 avril 2025, Madame [F] [B] a indiqué ne pas maintenir sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, il y a lieu de constater son désistement sur ce point. Par voie de conséquence, il n’est pas nécessaire de vérifier la recevabilité de la demande au titre du constat de la résiliation du bail.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°88-462 du 6 juillet 1989 dispose que "Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire".

Aux termes de l’article 15 de la même loi, "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17".

L’article 17 précise que « I.-Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones ».

Madame [F] [B] produit un décompte démontrant que Madame [O] [W] reste lui devoir, la somme de 4.618,79 euros à la date du 29 janvier 2025, après déduction du dépôt de garantie et des mensualités de juillet et août 2024. La bailleresse prétend que la date de reprise des lieux est intervenue le 31 août 2024 sans toutefois apporter d’élément probant sur ce point.

Madame [O] [W] conteste le montant de la dette, estimant devoir la somme de 3.333,91 euros arrêtée au 5 mai 2024.

Il convient de souligner que par lettre recommandée du 28 mars 2024 avec accusé de réception du 5 avril 2024, Madame [O] [W] a adressé un courrier de congé à Madame [F] [B], au motif de l’insalubrité du logement, précisant qu’elle a quitté les lieux le 23 février 2024 et qu’elle ne doit que les loyers des mois de janvier 2024 et février 2024.

La locataire verse aux débats des photographies montrant la présence de moisissures sur des murs. Toutefois, ces photographies ne sont pas datées et ne comprennent pas de circonstance de lieu permettant de les rattacher au logement loué. En outre, Madame [O] [W] ne démontre pas avoir averti la bailleresse des désordres constatés avant son courrier de congé ni avoir fait les démarches pour l’obliger à faire les travaux.

Ainsi, le congé de Madame [O] [W] était soumis au délai de préavis d’un mois, la ville de [Localité 8] étant située en zone tendue. La locataire était donc redevable du loyer et des charges jusqu’au 5 mai 2024.

Or, le décompte versé aux débats par la bailleresse arrêté au 7 octobre 2024, relève la somme de 3.425,96 euros arrêté au 5 mai 2024, de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 540 euros, soit la somme de 2.885,96 euros.

Madame [O] [W] reconnaît devoir la somme de 3.333,91 euros. Elle sera donc condamnée à verser la somme de 2.885,96 euros à Madame [F] [B] avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.697,14 euros à compter du commandement de payer (27 mars 2024) et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

A titre liminaire, il convient de noter que l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relatif au délai de 36 mois, que le juge des contentieux de la protection peut accorder au locataire, n’est pas applicable en l’espèce dans la mesure où Madame [O] [W] a déjà quitté les lieux.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Madame [O] [W] sollicite à titre subsidiaire un délai de 24 mois pour régler sa dette à l’égard de Madame [F] [B] qui s’oppose à toute demande de délai.

Il convient de souligner que les mensualités de 50 euros proposées par Madame [O] [W] sont insuffisantes pour apurer la dette de 3.333,91 euros en 24 mois. En outre, il y a lieu de relever que la locataire a bénéficié, de fait, d’un délai d’un an pour régler la somme réclamée depuis la date de sortie des lieux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [O] [W] sera déboutée de sa demande de délais.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [F] [B], Madame [O] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Madame [O] [W] sur ce point sera rejetée.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [F] [B] se désiste de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à Madame [F] [B] la somme de 2.885,96 euros (arrêtée au 5 mai 2024, après déduction du dépôt de garantie de 540 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 2.697,14 euros et à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [O] [W] de sa demande délais ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à Madame [F] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [O] [W] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,