TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

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N° RG 25/55323 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACZ7

N°: 5

Assignation des :

03, 04, 08 et 10 Juillet 2025

EXPERTISE[1]

[1] 3 copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 octobre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société OXYGENE VIP, S.A.R.L.

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par Maître Didier SAMAMA, avocat au barreau de PARIS – #D0720 (avocat plaidant), et Maître Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS – #C1050 (avocat postulant)

DEFENDEURS

Madame [M] [K]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Monsieur [B] [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [G] [K]

[Adresse 10]

[Localité 17]

S.A.S. GESTIMA

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentés par Maître Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS – #C1175

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis du [Adresse 3] à [Localité 19], représenté par son syndic la société KGS PRESTIGE, S.A.R.L.

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC19

DÉBATS

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société OXYGENE VIP est locataire, en vertu d’un bail commercial renouvelé le 29 juin 2022, d’un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], local comprenant une cave en sous-sol. Les propriétaires indivis du local sont Madame [M] [K], Monsieur [B] [K] et Monsieur [G] [K], et la société GESTIMA est administrateur des biens de l’indivision [K]. L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Des travaux ont été entrepris dans la cave par la société OXYGENE VIP.

Par acte en date du 3, 4, 8 et 10 juillet 2025, la société OXYGENE VIP a assigné Madame [M] [K], Monsieur [B] [K] et Monsieur [G] [K], la société GESTIMA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement :

— de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,

— de voir condamner Madame [M] [K], Monsieur [B] [K] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 septembre 2025, la société OXYGENE VIP a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation. En réponse aux demandes reconventionnelles, la société OXYGENE VIP a précisé ne pas s’opposer au complément de mission demandé par le syndicat des copropriétaires, et à la demande de communication de pièces si celles-ci sont en sa possession. Elle a sollicité le rejet de la demande relative aux travaux et au paiement provisionnel.

En réplique à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] forme protestations et réserves sur la mesure d’expertise et demande reconventionnellement :

— l’extension de la mission de l’expert à la détermination des atteintes aux parties communes et des travaux réparatoires, et à l’avis à donner sur les responsabilités encourues et la charge des travaux réparatoires, ainsi qu’à l’avis sur les travaux urgents,

— la condamnation de la société OXYGENE VIP à laisser l’accès à la cave de son local commercial au syndic, à ses conseils techniques et à la société LUTECE pour la réalisation des travaux de reprise en sous-œuvre des fondations déchaussées, suivant devis 20025.05/045 de la société LUTECE, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,

— la condamnation solidaire de la société OXYGENE VIP et de Madame [M] [K], Monsieur [B] [K] et Monsieur [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 25.934,14 euros à valoir sur les travaux provisoires urgents et les investigations réalisées,

— la condamnation de la société OXYGENE VIP à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Madame [M] [K], Monsieur [B] [K] et Monsieur [G] [K] et la société GESTIMA forment également protestations et réserves. Ils s’associent à la demande de complément d’expertise mais sollicitent le rejet de la demande de paiement provisionnel.

A titre reconventionnel, ils sollicitent :

— la communication par la société OXYGENE VIP, dans un délai de 10 jours et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; des pièces suivantes :

o le nom des entreprises intervenues dans la cave

o le descriptif des travaux qu’elles ont entrepris (devis, factures)

o l’identité des assureurs de ces entreprises et numéros de police

— la condamnation de la société OXYGENE VIP, en cas de résistance injustifiée, à une amende civile ou à des dommages et intérêts,

— la condamnation de la société OXYGENE VIP aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La demanderesse a été autorisée à faire connaître par note en délibéré son avis sur la proposition d’expert formulée à l’audience par le syndicat des copropriétaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, date de la présente ordonnance.

Par note du 5 et 8 septembre 2025 la société OXYGENE VIP s’est opposée à la désignation de l’expert proposé en défense, et a proposé un autre expert, qui n’a pas reçu l’agrément de toutes les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, la société OXYGENE VIP explique avoir entrepris des « travaux très urgents ne concernant – avant arrêt quasi immédiat desdits travaux – que le décaissement très partiel du sol » ou encore le dégarnissement d’une cloison, rendus nécessaires du fait de l’existence de graves désordres dans la cave, liés à l’absence de ventilation et au pourrissement des revêtements du fait de l’humidité.

Si ces travaux ont manifestement été suspendus, plusieurs constats de commissaires de justice (6 et 14 mars 2025) attestent de leur commencement.

Les constats évoquent des taches orange et de la mousse blanche sur les poutres métalliques, ou encore une poutre coupée et une non droite, et une absence d’aération sur l’extérieur, qui rendent vraisemblables des désordres dans la cave, préalables aux travaux entrepris en 2025 par la demanderesse.

Mais les constats et les avis techniques de l’architecte de l’immeuble et d’un bureau évoquent aussi un décaissement du sol de la cave d’au moins 50 cm, avec retrait de la terre, mettant « la stabilité de l’immeuble en péril » (courriel de Monsieur [S] [Z], ingénieur ETP, du 23 juin 2025). Ces avis évoquent des fondations qui ont été déchaussées avec des risques de « désordres majeurs sur la structure », et l’importance de faire réaliser des travaux en urgence.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que la demanderesse justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

En outre, il y a lieu de retenir la demande de complément d’expertise sollicitée en défense, la mission devant porter sur les désordres allégués par la demanderesse mais également sur les désordres allégués par les défendeurs, en lien avec les travaux entrepris par la société OXYGENE VIP, le tout dans les conditions précisées au dispositif.

Compte-tenu des propositions divergentes des parties sur le nom de l’expert, le juge désignera un troisième expert.

II – Sur la demande de communication de pièces

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il a été admis que des mesures de production de pièces, bien qu’elles ne relèvent pas formellement du sous-titre « Les mesures d’instruction », pouvaient être prescrites sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la communication de différentes pièces en lien avec la réalisation des travaux litigieux. La société OXYGENE VIP ne s’oppose pas par principe à cette communication, sous réserve d’être en possession des pièces.

Les pièces demandées sont des pièces classiques en matière de travaux (identité et assureurs des entreprises intervenantes, devis et factures). Elles seront effectivement utiles pour la mesure d’expertise, mais également en cas de litige ultérieur au fond. La demande des bailleurs est donc légitime, et la communication sera ordonnée.

Aux termes de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun puisque la demanderesse n’a pas produit les éléments demandés au moins depuis un courriel officiel du 23 avril 2025.

Il convient cependant de préciser que le juge ne peut prononcer une condamnation « à une amende civile ou à des dommages et intérêts » « en cas de résistance abusive injustifiée », ce qui reviendrait à prononcer une condamnation hypothétique.

Cette demande sera donc rejetée.

III – Sur la demande relative à la réalisation de travaux conservatoires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce, il est suffisamment démontré que la société OXYGENE VIP a engagé, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, des travaux qui ont porté atteinte aux parties communes, le sol ayant été décaissé sur au moins 50 cm et les fondations de l’immeuble déchaussées.

La société OXYGENE VIP présente sa décision de réaliser les travaux litigieux comme consécutive au refus de son bailleur d’autoriser ou de faire réaliser des travaux permettant de mettre la cave en conformité avec les dispositions du bail. Cependant un éventuel litige entre locataire et bailleur sur une question de conformité des lieux ne peut pas justifier une atteinte aux parties communes de la part du locataire. De surcroit le refus visé est un courrier du gestionnaire du bailleur du 10 avril 2025, alors que les travaux ont démarré a minima en février 2025 puisque dès le 17 février 2025 le syndic interroge le gestionnaire du bailleur pour connaître la nature des " travaux très bruyants [qui] ont actuellement lieu dans [son] local ". Par ailleurs la société OXYGENE VIP ne produit aucun courrier ni mise en demeure antérieurs dans lesquels elle aurait évoqué des désordres ou non/conformité de la cave et/ou demander une intervention de son bailleur avant de commencer ses travaux.

Sont ainsi caractérisées une violation manifeste de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’existence d’un dommage imminent puisque les avis des deux techniciens qui ont visité les lieux convergent sur un risque grave pour la solidité de la structure de l’immeuble et l’apparition quasi certaine de dommages dans l’immeuble, même à long terme.

La réalisation de travaux conservatoires urgents apparait donc nécessaire. Cependant la nature de ces travaux n’est pas suffisamment déterminée à ce stade de la procédure, et il apparaît nécessaire que l’expert désigné puisse a minima organiser une première réunion d’expertise, permettant de constater l’état actuel de la cave litigieuse, avant tous travaux même conservatoires.

L’expert pourra ensuite, s’il confirme la nécessité et la nature des travaux urgents nécessaires, les autoriser, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera autorisé à faire réaliser à ses frais avancés ces travaux indispensables sur les fondations de l’immeuble, dans la cave louée par la société OXYGENE VIP.

IV – Sur la demande en paiement provisionnel

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

En l’espèce si la nature exacte des travaux conservatoires à réaliser ne sera déterminée qu’en cours d’expertise, il n’est pas sérieusement contestable que les opérations de décaissement engagées par la société OXYGENE VIP sont fautives, et qu’elles vont entrainer des préjudices pour le syndicat des copropriétaires, tenant a minima au coût des mesures réparatoires. En l’état des pièces produites, et notamment du devis de l’entreprise LUTECE d’un montant de 25.934,14 euros, ce préjudice sera fixé provisionnellement à la somme de 18.000 euros.

Cependant à ce stade le principe de la responsabilité des bailleurs n’est pas établi avec l’évidence requise en matière de référés.

Il convient donc de condamner uniquement la société OXYGENE VIP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme provisionnelle de 18.000 euros.

V – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société OXYGENE VIP.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire droit aux demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Accueillons la demande formée par la société OXYGENE VIP sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 15]

☎ :[XXXXXXXX02]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

1. Se rendre sur place [Adresse 4] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

2. Examiner l’ouvrage, le décrire ;

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par la société OXYGENE VIP et par le syndicat des copropriétaires dans leurs écritures et les pièces au soutien de celles-ci, et les désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres relèvent des parties privatives ou des parties communes, le cas échéant s’ils compromettent l’usage des lieux, et s’ils affectent la structure et la solidité de l’immeuble ;

6. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

7. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;

8. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

9. Fournir tous autres renseignements utiles ;

10. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

11. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

12. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables sur les fondations de l’immeuble, par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société OXYGENE VIP de préférence par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 novembre 2025 ;

Autorisons les défendeurs à se substituer au demandeur en cas de carence dans le paiement de la provision ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 3 juillet 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Ordonnons à la société OXYGENE VIP de communiquer à Madame [M] [K], Monsieur [B] [K], Monsieur [G] [K] et la société GESTIMA :

o le nom de(s) entreprise(s) intervenue(s) dans la cave

o le descriptif des travaux qu’elles ont entrepris (devis, factures)

o l’identité des assureurs de ces entreprises et numéros de police

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 3 mois ;

Rejetons la demande reconventionnelle relative à la réalisation immédiate des travaux de reprise ;

Condamnons la société OXYGENE VIP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de la société OXYGENE VIP ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 19] le 01 octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 22]

[Localité 14]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 21]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX018]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [U] [C]

Consignation : 5 000 € par La société OXYGENE VIP, S.A.R.L.

le 03 Novembre 2025

Rapport à déposer le : 03 Juillet 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 20]

[Localité 14].