TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04167 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATXP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CANOPEE GESTION dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04167 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATXP

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [M] est propriétaire du lot n°1 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, a fait assigner Monsieur [F] [M] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  8 528,44 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 01 avril 2025 ;

—  768 euros au titre des frais nécessaires ;

—  2000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— les intérêts au taux de légal sur les condamnations prononcées et l’anatocisme.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à diminuer la somme sollicitée au titre des dommages et intérêts qu’il a ramenée à 405 €.

A titre d’information, il a indiqué que sa créance avait augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [F] [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 1;

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 28 juin 2020 au 01 avril 2025 ( appel provisions et fonds travaux 2ème trimestre 2025 inclus) dont il ressort que le solde était créditeur au 07/07/2022

— les appels de fonds à compter du 4ème trimestre 2022 jusqu’au 2ème trimestre 2025

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 octobre 2021 et les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 09 juin 2022, 07 juin 2023 et 12 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— deux commandement de payer en date des 02 août 2024 et 26 décembre 2024.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Monsieur [F] [M] est débiteur, au 01 avril 2025, de la somme de 8 389.24 euros au titre des charges impayées (déduction faite de divers fais de recouvrement sollicités par le demandeur qui seront examinés infra et déduction faite du coût de trois mises en demeure figurant au décompte pour la période 2020-2021 non déduits par le demandeur et non visés par ce dernier au titre des frais de recouvrement).

Monsieur [F] [M] ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 8 389.24 euros au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024 sur la somme de 6 822,22 euros et à compter du 29 juillet 2025 sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de mise en demeure : 3 lettres de mise en demeure d’un montant de 48 euros chacune.

Les lettres ne sont pas produites. Il n’est produit que le justificatif d’un envoi recommandé AR.

En conséquence, le coût d’une mise en demeure sera retenu soit 48 €.

— au titre des honoraires du syndic : 576 euros se décomposant comme suit : (288 euros au titre du dépôt d’une requête en injonction de payer; 288 euros au titre de la constitution du dossier et transmission à l’auxiliaire de justice).

La requête en injonction de payer n’a, de fait, pas dû prospérer. Par ailleurs, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.

En conséquence, les honoraires du syndic sont rejetés.

— Les commandements de payer : le syndicat des copropriétaires vise les commandements de payer du 02 août 2024 et du 26 décembre 2024 à inclure dans les dépens.

Au vu de l’article 696 du code de procédure civile, lesdits commandements ne peuvent pas être inclus dans les dépens de sorte qu’il y a lieu d’examiner cette demande au titre des frais de recouvrement.

Le premier commandement de payer se justifiait de sorte que la somme de 127,78 euros est retenue. Le second commandement de payer, délivré quelques mois plus tard, n’était pas nécessaire de sorte qu’il sera rejeté.

En conséquence, Monsieur [F] [M] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 175,78 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêt au taux légal à compter du 02 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04167 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATXP

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 29 juillet 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [M], partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Pour mémoire et au vu du développement supra relatif aux frais de recouvrement, les frais relatifs aux commandements de payer des 02 août 2024 et 26 décembre 2024 ne sont pas à inclure dans les dépens.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [F] [M] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 8 389,24 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 01 avril 2025 et incluant l’appel provisions et fonds travaux du 2ème trimestre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024 sur la somme de 6 822,22 euros et à compter du 29 juillet 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 175,78 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 02 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 29 juillet 2025 sur les charges et frais de recouvrement et à compter de la date du présent jugement sur les dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance lesquels ne comprendront pas le commandement de payer du 02 août 2024 ni celui du 26 décembre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente