TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VBY

N° : 8

Assignation du :

28 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

PARIS4 A02, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SELARL DOURDIN ROBINET FERAL, prise en la personne de Maître Hugues FERAL, avocat au barreau de PARIS – #P0236

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ANNA SANDERS FILMS

siège social :

[Adresse 3]

[Localité 2]

pour signification:

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par l’AARPI G2LC, prise en la personne de Maître Frédérique LAHANQUE, avocat au barreau de PARIS – #P0190

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 28 janvier 2025, et les motifs y énoncés,

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, la société Paris4 A02 a donné à bail commercial à la société Anna Sanders Films pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2023, un local situé [Adresse 7], moyennant un loyer annuel de 8.250 euros HT, payable mensuellement par terme à échoir.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, la société Paris4 A02 a assigné la société Anna Sanders Films en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Anna Sanders Films ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Anna Sanders Films,

— la condamnation de la société Anna Sanders Films à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 39.661,31 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 27 janvier 2025,

— la condamnation de la société Anna Sanders Films à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 3.966,13 euros au titre de l’indemnité de majoration de 10% prévue au bail,

— la condamnation de la société Anna Sanders Films au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 10.496,50 euros jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

— la condamnation de la société Anna Sanders Films à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 1/30 du dernier loyer dû par jour de retard à quitter les lieux,

— la condamnation de la société Anna Sanders Films au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l’audience du 20 juin 2025, la société Paris4 A02 maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 42.253,18 euros et portant sa demande au titre de l’article 700 à 6.000 euros. A titre subsidiaire, elle sollicite au titre des loyers impayés la somme de 38.287,05 euros et à titre infiniment subsidiaire 34.927,05 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

A l’appui de ses prétentions, la société Paris4 A02 fait valoir qu’aucun paiement n’a été effectué depuis plusieurs mois et que la défenderesse n’est en réalité pas en mesure de payer.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société Anna Sanders Films, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions la société Anna Sanders Films a indiqué qu’elle a dû avancer des fonds pour permettre la climatisation du local, indispensable en raison de son activité, non effectuée le bailleur.

Elle fait valoir sa bonne foi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 11 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2024, la société Paris4 A02 a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 janvier 2025.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Anna Sanders Films ne verse aux débats aucune pièce permettant d’évaluer sa situation financière, ses capacités de paiement ou la marge d’amélioration éventuelle à venir. En outre, la lecture du décompte démontre que celle-ci n’a procédé à aucun versement depuis plusieurs mois. Force est ainsi de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la société Anna Sanders Films sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation, de paiement d’une indemnité de 1/30 du loyer par jour de retard à quitter les lieux et d’une indemnité contractuelle s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant du loyer normalement exigible, charges et taxes en sus.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société Paris4 A02 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 34.927,05 euros au terme de juin 2025 inclus, déduction faite des frais avancés par le locataire au titre de la cimatisation qui constituent une contestation sérieuse et des majorations de 10%.

La société Anna Sanders Films sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 34.927,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Anna Sanders Films qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 27 janvier 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Anna Sanders Films devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 7], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Anna Sanders Films à payer à la société Paris4 A02 une provision de 34.927,05 euros (trente quatre mille neuf cent vingt sept euros cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de juin 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

Condamnons la société Anna Sanders Films à payer à la société Paris4 A02 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande en paiement d’une indemnité contractuelle de 10%;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande en paiement d’une indemnité de 1/30 de loyer par jour de retard à quitter les lieux;

Déboutons la société Paris4 A02 de sa demande d’astreinte ;

Déboutons la société Anna Sanders Films de sa demande de délais;

Condamnons la société Anna Sanders Films, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024 ;

Condamnons la société Anna Sanders Films au paiement à la société Paris4 A02 de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile .

Fait à [Localité 8] le 18 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY