Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 26 septembre 2025, n° 25/00795

TJ Évry 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire avait cessé de payer ses loyers et que le commandement de payer était demeuré infructueux, rendant l'expulsion légitime.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que la demanderesse avait droit à une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer, augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Retards de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire devait des loyers impayés, rendant la demande de paiement légitime.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé, devait rembourser les frais de procédure à la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 26 sept. 2025, n° 25/00795
Numéro(s) :	25/00795
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe HYEST
Parties :	S.C.I. XAPHIS c/ S.A.S. CERALUX FRANCE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 26 Septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00795 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RCWA

PRONONCÉE PAR

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assistée de [O] [G], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors des débats à l’audience du 2 septembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. XAPHIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. CERALUX FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 18 juillet 2025, la SCI XAPHIS, propriétaire de locaux commerciaux situés à Tigery et donnés à bail à la SAS CERALUX FRANCE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa de l’article 834 du code de procédure civile et des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de :

— constater l’acquisition de Ia clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Ia SAS CERALUX FRANCE des locaux sis [Adresse 2] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec I’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie

de toutes sommes qui pourront être dues,

— fixer Ie montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 12.001,74 euros hors taxes et hors charges (loyer mensuel majoré de 50%), hors taxes et hors charges par jour, qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner la SAS CERALUX FRANCE à titre provisionnel à payer à Ia SCI XAPHIS la somme de 39.787,64 euros à la date du 10 juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025,

— dire acquis à Ia bailleresse le dépôt de garantie,

— condamner la SAS CERALUX FRANCE à titre provisionnel à payer à la SCI XAPHIS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance locative.

Au soutien de ses demandes, la SCI XAPHIS expose que :

— selon acte du 15 mai 2023 à effet du 1er mai 2023, elle a donné à bail à la SAS CERALUX FRANCE des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour l’exercice exclusif d’une activité de bureaux et stockage à l’exclusion de tout autre même temporairement, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 67.104 euros payable trimestriellement d’avance,

— compte tenu des défaillances locatives de la SAS CERALUX France, la SCI XAPHIS lui a fait délivrer le 19 octobre 2023 un premier commandement de justifier de l’assurance bail commercial et de payer réclamant la somme en principal de 44.071,20 euros qui a été apuré,

— or, la SAS CERALUX FRANCE ayant cumulé de nouveaux retards de paiement début mars 2025, la SCI XAPHIS lui a fait délivrer un second commandement de payer et de justifier de l’assurance bail commercial qui est demeuré infructueux.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SCI XAPHIS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, actualisant la dette à la baisse et produisant un décompte en ce sens.

Bien que régulièrement assignée, la SAS CERALUX FRANCE n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI XAPHIS justifie, par la production du bail en date du 15 mai 2023, des commandements de payer délivrés les 19 octobre 2023 et 18 mars 2025 et du décompte arrêté au 3ème trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SAS CERALUX FRANCE, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI XAPHIS a fait délivrer à la SAS CERALUX FRANCE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce le 18 mars 2025 d’avoir à payer la somme, en principal, de 22.008,46 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er trimestre 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 18 mars 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 avril 2025.

L’obligation de la SAS CERALUX FRANCE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS CERALUX FRANCE causant un préjudice à la SCI XAPHIS, celle-ci est fondée à solliciter, à titre provisionnel, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 19 avril 2025.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI XAPHIS sollicite la condamnation de la SAS CERALUX FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 17.287,64 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 3ème trimestre 2025, selon décompte produit à l’audience, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SAS CERALUX FRANCE sera donc condamnée à payer à la SCI XAPHIS, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 3ème trimestre 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 17.287,64 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire.

La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS CERALUX FRANCE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance locative.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS CERALUX FRANCE, succombant, sera condamnée à payer à la SCI XAPHIS la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 avril 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS CERALUX FRANCE et de toute personne dans les lieux de son fait des locaux commerciaux situés sis [Adresse 3], avec l’éventuelle assistance de la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS CERALUX FRANCE, à compter de la résiliation du bail, au 19 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS CERALUX FRANCE à payer à la SCI XAPHIS la somme provisionnelle de 17.287,64 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 3ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS CERALUX FRANCE à payer à la SCI XAPHIS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CERALUX FRANCE aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance locative.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,