TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/06829

N° Portalis 352J-W-B7G-CXD3E

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [X]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Madame [T] [X] épouse [U]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Madame [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [L] [X]

[Adresse 5]

[Localité 14] CANADA

Tous représentés par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1806, Maître Colette CHAZELLE, de la SCP CHAZELLE AVOCATS – Avocats au Barreau de LYON, avocat plaidant

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06829 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD3E

DÉFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sise [Adresse 6], représenté par son syndic,le Cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, SARL

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [T] [X] Mme [W] [X] épouse [U], Mme [L] [X] et M. [J] [X] sont copropriétaires indivis de plusieurs lots au sein de l’immeuble.

Par acte notarié du 17 mai 2016, M. [J] [X] et Mme [L] [X] ont vendu aux consorts [V] le lot n° 2 situé dans cette copropriété, constitué notamment de la jouissance exclusive d’un jardin, en rédigeant un pacte de préférence, pour le cas où, dans l’avenir, la propriété de la construction édifiée sur le jardin leur serait reconnue.

Cette construction avait été édifiée par leur père, en vertu d’une tolérance accordée par une assemblée générale du 15 novembre 1965.

Aux termes des résolutions n° 9.1 à 9.17 de l’assemblée générale du 29 juin 2016, les copropriétaires ont adopté de multiples décisions relatives à la division, la création, la réunion de divers lots, en ce compris la création d’un lot n° 40 correspondant au droit à construire un local sur l’emprise du lot n° 2 et sa cession aux consorts [V] au prix de 100 €, le tout en prévoyant le caractère indivisible de l’ensemble de ces résolutions qui participaient à la réalisation du projet de modificatif du règlement de copropriété établi par le cabinet [M].

Par arrêt du 23 juin 2021, la cour d’appel de Paris a notamment :

— déclaré M. [J] [X] et Mme [L] [O] [Z] occupants sans droits ni titre du local attaché au lot n° 2 correspondant à la constitution d’un lot n° 40 et à sa réunion avec le lot n° 2, pour constituer le lot n° 49 tel que voté par la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 29 juin 2016 et acquis par les consorts [V] le 17 mai 2016,

— débouté les consorts [V] de leurs demandes d’indemnité d’éviction, de condamnation des consorts [X] à quitter le local litigieux sous astreinte et de démolition du local litigieux, aux motifs que la vente du lot n° 40 n’avait pas encore été réalisée de sorte que le local litigieux était encore une partie commune,

— annulé les résolutions n° 9-7 à 9-19 de l’assemblée générale du 29 juin 2016,

— annulé les résolutions n° 9-5 à 9-14 de l’assemblée générale du 29 juin 2016, comme étant la conséquence de l’annulation des résolutions n° 9-7 à 9-19 de la même assemblée.

Le pourvoi formé à l’encontre de cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2022.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2022, qui s’est tenue par visio-conférence et vote par correspondance, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 2, libellée ainsi :

« Résolution 2 : A la demande de M. et Mme [V] selon courrier joint.

Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES :

Déclaration d’option de M. et Mme [V], cession des droits à construire parties communes à usage privatif, fixation du prix et modification corrélative du règlement de copropriété et de l’état-descriptif de division.

Il est rappelé :

• que M. [R] [X], ancien propriétaire du lot 2 a bâti un local d’environ 50 m2 sur une partie commune à son usage exclusif en vertu d’une autorisation donnée par l’assemblée de copropriété du 15 novembre 1965. Cette autorisation était donnée à titre général au propriétaire du lot 2, mais elle autorisait, à titre personnel, M. [R] [X] à exercer une activité professionnelle de sortes que lorsqu’il ne sera plus propriétaire, le nouveau propriétaire devra soit :

— détruire le bâtiment pour remettre les lieux en leur état primitif, savoir : un jardin partie commune à usage exclusif du lot 2,

— conserver le bâtiment et l’affecter à l’habitation.

• que M. et Mme [V] ont acquis le lot 2 suivant acte reçu le 17 mai 2016 et qu’ils ont, conformément à ladite assemblée, exercé l’option auprès du syndic de copropriété et ont déclaré vouloir conserver le bien et l’affecter à l’habitation. Profitant de la tenue prochaine d’une assemblée ordinaire de la copropriété, cette option a été matérialisée en une sous-résolution (9.5), incluse dans une résolution plus générale visant à modifier plus amplement l’état descriptif de l’immeuble afin de tenir compte de diverses demandes de privatisation de parties communes

• que cette assemblée s’est tenue le 29 juin 2016 et qu’à cette occasion la résolution n° 9, et chacune des sous-résolutions, a été adoptée. Cette résolution a été annulée par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 23 Juin 2021, en conséquence simplement de l’annulation des résolutions n° 9-7 et 9-19 du fait de l’indivisibilité de toutes les résolutions votées sous le chapitre 9 de cette assemblée générale.

La présente résolution a donc pour objet d’une part de prendre acte de l’option de M. et Mme [V] de conserver le bâtiment et de l’affecter à l’habitation et d’autre part de céder les droits à construire affectés à titre temporaire à cette construction lors de l’assemblée de 1965 et de fixer le prix de cession.

Il a été remis en annexe de la convocation :

— le projet de modificatif au règlement de copropriété établi par l’étude ETOILE NOTAIRES, notaire à Paris, sur la base du dossier de travail établi par le Cabinet [M] & Associés, géomètre-expert à Paris.

— l’expertise de la valeur vénale des droits à construire établie par la société REAM-VALUATION, expert immobilier agréé, établi en octobre 2021.

Les copropriétaires connaissance prise de l’exposé décident :

1/ de prendre acte de l’option prise par M. et Mme [V], en leur qualité de propriétaires du lot numéro 2, de conserver le bâtiment en cause et de l’affecter à l’usage d’habitation,

2/ de céder les droits à construire affectés à titre temporaires à cette construction lors de l’assemblée de 1965, par la création d’un lot privatif,

3/ de fixer le prix de cession à la valeur d’expertise de 50.000 €,

4/ d’agréer tant le projet d’acte rédigé par l’étude de notaires ETOILE NOTAIRES, que le dossier du géomètre-expert et notamment le calcul des tantièmes du lot privatif à créer,

5/ de donner mandat au Cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, syndic de copropriété, à l’effet de saisir le notaire de M. [K] [V] d’une demande de modification de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble dont l’objet sera :

— de créer un lot privatif qualifié « droits à construire » par prélèvement sur la partie commune spéciale à usage privatif du lot 2,

— de recueillir, en contrepartie de l’option qu’ils ont prise et pour les besoins de l’opération, la renonciation concomitante de M. et Mme [V] à leur droit d’usage à titre privatif de la partie commune constituée par le jardin, mais uniquement sur l’emprise de la construction du bâtiment,

— de ratifier la cession de ces droits de construire moyennant le prix actuel d’expertise de 50.000 €,

— de fixer une nouvelle désignation au lot privatif afin de tenir compte des constructions réalisées.

— de donner mandat au cabinet DEFFORGE IMMOBILIER à l’effet de signer l’acte, de percevoir le prix convenu et d’en donner quittance,

— que le produit de la vente sera affecté à des travaux futurs ou réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes généraux de la copropriété. Cette option devant faire l’objet d’une décision lors de la prochaine assemblée générale ordinaire.

Ont participé au vote 9 copropriétaires présents ou représentés sur 9, représentant 2.088 / 2.088 tantièmes.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

1.818/2.088 votes POUR, 5/9,

270/2.088 votes CONTRE, 4/9,

0/2.0988 votes ABSTENTION, 0/9

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 26.

Se sont opposés à la décision : 4 copropriétaires sur 9, totalisant 270 tantièmes sur 2.088. Liste des opposants : indivisions [X] (63), Mme [U] [T] (48), M. [X] [J] (17), M. ou MME [N] (142) ».

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2022, Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], Mme [W] [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 14ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter à titre principal l’annulation de l’assemble générale du 5 avril 2022 dans son entier et, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n° 2 de ladite assemblée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 pour plaidoiries.

Le 28 novembre 2024, le juge de la mise en état a, vu l’article 803 du code de procédure civile, vu l’ordonnance de clôture prononcée le 24 octobre 2023 alors que les demandeurs et le défendeur avaient sollicité le renvoi de l’affaire, vu les conclusions de rabat de clôture et récapitulatives au fond n° 2 du syndicat des copropriétaires notifiées le 8 novembre 2023, vu les conclusions récapitulatives n° 1 des demandeurs notifiées le 11 septembre 2024, vu les conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées le 11 septembre 2024 par les demandeurs et le 19 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires, vu l’accord des conseils des parties présents à l’audience :

— révoqué l’ordonnance de clôture prononcée le 24 octobre 2023 afin de permettre la communication des dernières conclusions des parties susmentionnées,

— ordonné immédiatement la clôture afin de permettre le maintien de la fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 28 novembre 2024.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], Mme [W] [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 5, 10, 17-1 A, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 15 et 18 du décret mars 1967, les articles 1303, 1303-1 et 1303-4, et 2224 du Code civil,

Juger recevables en leur action en annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2022 et en annulation de la résolution n° 2 portant sur la demande des consorts [V], pour y avoir voté contre :

— Mme [T] [X] épouse [U], prise en ses qualités de copropriétaire indivis des lots n° 21, 23, 27, 34 et 35 ;

— Mme [L] [X], prise en sa qualité de copropriétaire indivis des lots n° 21, 23, 27, 34 et 35 ;

— Mme [W] [X], prise en sa qualité de copropriétaire indivise des lots n° 21, 23, 27, 34 et 35 ;

— M. [J] [X] pris en ses qualités de copropriétaire du lot n°29 et copropriétaire indivis des lot n° 21, 23, 27, 34 et 35 ;

A titre principal,

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2022 en raison de :

— sa tenue sur la plateforme ZOOM comme étant un moyen ne permettant pas l’authentification sécurisée et fiable des copropriétaires participant,

— l’absence de désignation de scrutateur, membre du bureau de séance pourtant imposé par le décret du 17 mars 1967,

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation de la résolution 2 de l’assemblée Générale du 5 avril 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 15], laquelle :

— a été approuvée à la majorité de l’article 26 alors que l’unanimité était requise puisqu’il s’agissait de l’aliénation du local litigieux considéré à ce jour comme partie commune, dont la conservation était nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ce qui constitue une violation des règles de fond d’ordre public,

— procède d’un abus de majorité du syndicat des copropriétaires et est entachée d’irrégularités en raison de :

o l’approbation d’une macrodécision comportant 6 objets distincts lesquels auraient dû figurer dans des résolutions distinctes et être sanctionnées par un vote qui leur était propre,

o la cession des droits à construire pour 50.000 €, prix dérisoire venant léser les consorts [X] qui revendiquent en avoir la jouissance et qui en tout état de cause auraient dû se voir proposer une indemnité au titre de la construction du local et de son entretien depuis près de 59 années, sur le fondement de l’enrichissement injustifié,

— emporte cession du local litigieux alors que l’emprise au sol n’était pas reconnue partie commune à la date de l’assemblée générale du 5 avril 2022, de sorte que le syndicat ne pouvait céder le local, seule la convocation à une nouvelle assemblée générale assortie d’une proposition d’indemnisation pour sa construction au profit des demandeurs restant aujourd’hui possible pour le syndicat des copropriétaires.

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la résolution n° 2 est frappée d’inexistence juridique et ne peut ainsi produire aucun effet du fait de la privation de la jouissance exclusive portant sur le local qu’elle engendre pour M. [J] [X] et Mme [L] [X],

En tout état de cause,

Juger la clause de répartition des charges réputée non-écrite en ce qu’elle n’est pas conforme aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public et l’annuler,

Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] annexe illégalement le lot n° 23 à usage de cave, propriété des consorts [O] [Z] afin d’y abriter le local machinerie de l’ascenseur,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], à rembourser sur les cinq dernières années à Mesdames [T], [W] et [L] [X] et Monsieur [J] [X] les charges correspondant au tantième du lot n° 23 à usage de cave qu’il annexe illégalement pour abriter le local machinerie, soit la somme totale de 61,45 €, laquelle pourra être actualisée,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], à payer la somme de 3.000 € à chacun des demandeurs, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, distraits au profit de la SELARL F.B.C. AVOCATS,

Juger qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’indivision [X] composée de [T], [W], [J] et [L] [X] (63/2 088 tantièmes), [J] [X] (17/2 088), en leur qualité de copropriétaires, seront dispensés de toute participation aux dépenses communes des frais relatifs à la présente instance, leur charge devant être répartie entre les autres copropriétaires.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 14ème demande au tribunal de :

Vu les articles 15, 17-1 A et 26 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1303 et suivants du code civil,

Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 9] à [Localité 15],

Déclarer valable et régulière l’assemblée générale du 5 avril 2022 de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 15],

Déclarer valable et régulière la résolution n° 2 du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2022 de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 15],

Débouter M. [J] [X], Mme [T] [X] épouse [U], Mme [W] [X] et Mme [L] [X], de l’ensemble de leurs demandes à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire, fins et conclusions à l’encontre du syndicat du sis [Adresse 9],

Condamner in solidum M. [J] [X], Mme [T] [X] épouse [U], Mme [W] [X] et Mme [L] [X] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 novembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2022 dans son entier

Les consorts [X] soutiennent que l’assemblée générale du 5 avril 2022 est nulle, dès lors que :

— aucun scrutateur n’a été désigné, en violation de l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— la séance s’est tenue sur ZOOM, plateforme qui ne garantit pas une connexion sécurisée et une authentification des copropriétaires participants, puisque les participants peuvent n’indiquer qu’un simple pseudonyme, ne pas enclencher leur caméra, quitter la réunion tout en restant connectés, en violation des conditions imposées par l’article 17 I A du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 15] soutient que :

— la désignation de scrutateur n’est pas légalement obligatoire, sauf si le règlement de copropriété le prévoit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— l’utilisation de la plateforme ZOOM permet de satisfaire aux conditions posées par les dispositions de l’article 17-I A du décret du 17 mars 1967, s’agissant d’une copropriété réduite à neuf copropriétaires,

— les consorts [X] ne démontrent au demeurant pas que l’identification des personnes présentes ou représentées était incertaine.

***

L’alinéa 1er de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit que, « au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 28-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs ».

En l’absence d’obligation légale de désigner un scrutateur, cette désignation est facultative sauf disposition contraire du règlement de copropriété imposant un nombre déterminé de scrutateurs (voir en ce sens, notamment Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-19.858 ; 11 octobre 2005, n° 04-16.894).

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Des dispositions dérogatoires ont toutefois été adoptées, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, motivées par l’épidémie du Covid, afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété.

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 , dans leur version issue de la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, applicable au présent litige, « Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ».

En l’espèce, s’agissant en premier lieu de l’absence de désignation d’un scrutateur, il est constant que :

— aucun scrutateur n’a été désigné au début de l’assemblée générale du 5 avril 2022,

— le règlement de copropriété ne prévoit pas, dans ses dispositions relatives aux assemblées générales (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, article 15, pages 446 à 447, règlement de copropriété du 2 octobre 1958 ; pièce n° 5 des consorts [X], modificatif du 9 octobre 2010), la désignation d’un scrutateur.

Dès lors que la désignation d’un scrutateur n’est pas une obligation légale et que le règlement de copropriété ne l’impose pas, l’assemblée générale du 5 avril 2022 n’encourt pas la nullité au motif qu’aucun scrutateur n’a été désigné.

S’agissant en deuxième lieu de la tenue à distance de l’assemblée, il est constant que :

— la convocation de l’assemblée générale adressée par courrier du 6 mars 2022 (pièce n° 11 des consorts [X]) a prévu la tenue de l’assemblée générale du 5 avril 2022 « par visioconférence ou vote par correspondance », en précisant dans cette convocation les modalités de connexion « depuis ordinateur, tablette ou smartphone via ZOOM » (communication de la marche à suivre, de l’ID de la réunion et du « code secret »),

— la copropriété est composée de neuf copropriétaires,

— la régularité des mentions du procès-verbal (pièce n° 12 des consorts [X]) exposant que tous les copropriétaires étaient présents ou représentés (8 copropriétaires présents par visioconférence, 1 copropriétaires ayant voté par correspondance), n’est pas contestée.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires démontre avoir tenu l’assemblée générale des copropriétaires par un moyen de visio-conférence permettant l’identification des copropriétaires.

Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2022 dans son entier.

2 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 avril 2022

Les consorts [X] soutiennent que la résolution critiquée est nulle dès lors qu’elle :

— a été approuvée à la majorité de l’article 26 alors que l’unanimité était requise puisqu’il s’agissait de l’aliénation du local litigieux considéré à ce jour comme partie commune, dont la conservation était nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ce qui constitue une violation des règles de fond d’ordre public,

— procède d’un abus de majorité du syndicat des copropriétaires et est entachée d’irrégularités en raison de :

o l’approbation d’une macrodécision comportant 6 objets distincts lesquels auraient dû figurer dans des résolutions distinctes et être sanctionnées par un vote qui leur était propre,

o la cession des droits à construire pour 50.000 €, prix dérisoire venant léser les consorts [X] qui revendiquent en avoir la jouissance et qui en tout état de cause auraient dû se voir proposer une indemnité au titre de la construction du local et de son entretien depuis près de 59 années, sur le fondement de l’enrichissement injustifié,

— emporte cession du local litigieux alors que l’emprise au sol n’était pas reconnue partie commune à la date de l’assemblée générale du 5 avril 2022, de sorte que le syndicat ne pouvait céder le local, seule la convocation à une nouvelle assemblée générale assortie d’une proposition d’indemnisation pour sa construction au profit des demandeurs restant aujourd’hui possible pour le syndicat des copropriétaires.

Sur le motif pris de la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Les consorts [X] soutiennent que la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 avril 2022 est nulle en premier lieu pour ne pas avoir été votée à l’unanimité, alors que :

— elle porte cession d’une partie commune dont la conservation est nécessaire à la préservation de la destination de l’immeuble du fait de son architecture et de sa situation,

— elle porte modification de la clé de répartition des charges, en particulier s’agissant des charges des lots n° 38 et n° 39 crées.

Le syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 9] à [Localité 15] soutient que la majorité requise est bien celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’un acte de disposition dont la conservation en tant que partie commune n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble. Il expose que la résolution n° 2 rappelle expressément que l’assemblée générale prend acte que l’option prise par M. et Mme [V], en leur qualité de propriétaire du lot numéro 2, est de conserver le bâtiment en cause et de l’affecter à l’usage d’habitation. Il estime que le local litigieux sera donc destiné à l’usage d’habitation par les consorts [V], ce qui est en conformité avec la destination imposée par le règlement de copropriété.

***

Aux termes de l’article 26, a) de la loi du 10 juillet 1965, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ». Toutefois, le dernier alinéa du même article prévoit que l’assemble « ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

Ainsi, l’aliénation de parties communes est soumise à la double majorité de l’article 26 sauf si cette aliénation porte atteinte à la destination de l’immeuble, ce qui doit donner lieu à une appréciation cas par cas (voir, par exemple, Civ. 3ème, 8 avril 2008, n° 07-13.839, sur la justification légale, par une cour d’appel, de ce que la création d’un nouveau lot dans la tourelle « ne remettait en cause ni le critère d’habitation exclusivement bourgeoise du bâtiment syndical, ni son intégrité, ni son harmonie comme ses éléments dits de standing et que son maintien au sein des parties communes n’était pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble alors que les époux [Y] avaient transformé la tourelle en débarras à leur usage et refusaient de le restituer à la copropriété »).

En l’espèce, la qualité de l’ouvrage du local litigieux n’est pas contestée : couverture terrasse végétalisée ; décoration de marqueterie de paille couvrant l’intégralité des plafonds et quelques murs (pièce n° 14 des consorts [X], rapport d’expertise du 22 avril 2022). Elle a été relevée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 23 juin 2021 (pièce n° 9 des consorts [X]) : « local dont le plafond et certaines parois murales sont entièrement décorés de marqueterie de paille témoignant d’un travail typique des années 1960 ».

Il est toutefois constant que :

— le local objet de la résolution critiquée avait été édifié par M. [R] [X] sur une partie commune, pour être « utilisé à usage de salle d’exposition et éventuellement de vente d’objet de marqueterie de paille ou d’objets et de création de belle tenue artistique ou culturelle propre à ajouter un élément favorable au standing de l’immeuble », en vertu d’une tolérance personnelle accordée par l’assemblée générale du 15 novembre 1965 à M. [R] [X], à son épouse et à ses descendants à compter du jour où ils deviendraient propriétaires et jusqu’au jour où le lot n° 2 cesserait d’être la propriété soit personnelle soit indivise de M. . [R] [X], de son épouse et de ses descendants, date à laquelle « le propriétaire du lot n° 2 aura la faculté soit de transformer le nouveau local en local uniquement à usage d’habitation, soit de le démolir et de remettre les lieux dans leur état primitif » (procès-verbal d’assemblée général du 15 novembre 1965, pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires),

— le lot n° 2 a été vendu par les descendants de M. [R] [X] aux consorts [V] et l’arrêt désormais définitif de la Cour d’appel de Paris du 23 juin 2021 a retenu que le local édifié sur le jardin partie commune à jouissance exclusive, est une partie commune (pièce n° 9 des consorts [X]),

— l’immeuble est, aux termes du règlement de copropriété et de son modificatif en date du 9 octobre 2010, « un hôtel particulier à usage d’habitation bourgeoise » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, page 433 ; modificatif, pièce n° 5 des consorts [O] [Z], page 18) dont les lots sont « destinés à être occupés exclusivement comme habitation, à l’exclusion absolue de professions commerciales, industrielles, libérales ou professionnelles à un titre quelconque » (article 2, page 440 ; modificatif, pièce n° 5 des consorts [O] [Z], page 27).

Dès lors, il n’est pas établi que le maintien au sein des parties communes dudit local, un temps affecté à la réalisation d’exposition et à la vente d’objets propres à favoriser le standing de l’immeuble par une tolérance personnelle et limitée dans le temps désormais révolue, soit nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, alors même que la résolution critiquée vend ladite partie commune après avoir pris acte « de l’option prise par M. et Mme [V], en leur qualité de propriétaires du lot numéro 2, de conserver le bâtiment en cause et de l’affecter à l’usage d’habitation », c’est-à-dire au seul usage permis par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, la modification de la répartition des charges résultant des actes d’acquisition ou de disposition peut intervenir à la même majorité en application de l’alinéa 1 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution critiquée n’est donc pas annulable au motif qu’elle n’a pas été votée à l’unanimité.

Sur le motif pris d’un vote « bloqué » portant en partie sur une décision non inscrite à l’ordre du jour

Les consorts [X] estiment que les copropriétaires ont été « dupés » par un vote unique comprenant six objets distincts et totalement dissociables (« la cession, la fixation du prix, la répartition, la modification du règlement de copropriété etc. »). Ils considèrent en particulier que cette résolution, en approuvant le projet de modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété établi par l’étude ETOILE NOTAIRES, entérine la suppression d’un lot n° 8 (propriété des consorts [N]), la création subséquente des lots n° 38 (au profit des consorts [N]) et n° 39 (au profit de Mme [P]) et l’adoption d’une nouvelle répartition des tantièmes et d’une nouvelle la clé de répartition des charges (passant de 2 088ème à 2 142ème), alors que cette décision :

— n’était pas mentionnée dans l’ordre du jour et dans la résolution, étant au surplus précisé que le projet modificatif comporte une « régularisation » qui n’a jamais été portée à la connaissance des copropriétaires et qu’aucune cession n’est jamais intervenue,

— aurait dû faire l’objet d’un vote distinct à l’unanimité.

Ils font valoir le fait que l’assemblée générale n’a pas pu prendre ces décisions de manière souveraine.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 15] soutient que :

— la résolution soumise au vote par les consorts [V] concerne un seul et unique objet à savoir : le rappel de la conservation du bâtiment et de son affectation à l’habitation et la cession des droits à construire affectés à titre temporaire à cette construction lors de l’assemblée de 1965,

— les termes de la résolution n° 2 renvoient exclusivement au projet de l’étude Notariale ETOILE NOTAIRES quant au seul lot privatif à créer, résultant de la cession des droits à construire, parties communes à usage privatif, du local aux consorts [V],

— les questions portées à la résolution n° 2 sont indissociables dans la mesure où l’adoption/le refus de l’une entraîne de facto l’adoption/ le refus de toutes les autres questions portées à cette résolution.

***

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l’assemblée générale doit en principe être séparé.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objets d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité et dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes.

L’alinéa 3 de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 précise que « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote ».

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

En l’espèce, les termes de la résolution n° 2, rappelées au sein de l’exposé des motifs du présent jugement ne mentionnent expressément que la cession aux consorts [V] des « droits à construire affectés à titre temporaire à cette construction lors de l’assemblée de 1965, par la création d’un lot privatif », la fixation de leur prix, l’agrément du projet d’acte rédigé par l’étude de notaires ETOILE NOTAIRES ainsi que du dossier du géomètre-expert et, par conséquent, le mandat donné au syndic de saisir un notaire d’une demande de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, alors même que le projet modificatif établi par l’étude notarial ETOILE NOTAIRES (pièce n° 11 des consorts [X], annexée à la convocation), s’il propose la création du lot n° 41 par la réunion des lots n° 2 et 40 (consorts [V]), comprend également la création des lots n° 38 et 39 issus de la suppression du lot n° 8, la détermination des tantièmes de ses lots (38/2.142 pour le lot n° 38 et 4/2.142) et la modification du nombre total de tantièmes (page 33). Ledit projet expose, en page 10 : « ces modifications (viennent) à la suite de la modification sans ajout de tantièmes projetée non encore régularisée consistant à diviser l’actuel lot n° 8 en deux nouveaux lots n° 38 et 39 ».

Les conclusions du syndicat des copropriétaires sont silencieuses sur ce point, se contentant d’affirmer que les termes de la résolution critiquée « renvoient de manière précise au projet de l’Etude Notariale ETOILE NOTAIRES quant au seul lot privatif à créer, résultant de la cession des droits à construire parties communes à usage privatif du local à Monsieur et Madame [V] ». Or, la résolution n° 4 décide, notamment, « d’agréer tant le projet d’acte rédigé par l’étude de notaires ETOILE NOTAIRES, que le dossier du géomètre-expert et notamment le calcul des tantièmes du lot privatif à créer ». L’emploi de l’adverbe « notamment » ne permet pas de considérer que l’assemblée générale n’a voté que sur la partie du projet modificatif liée au seul lot privatif à créer résultant de la cession des droits à construire parties communes à usage privatif du local à Monsieur et Madame [V]. Le projet, tel qu’il est rédigé, implique la validation de l’intégralité du projet de modificatif, alors même que la résolution inscrite à l’ordre du jour n’est pas précise sur ce point.

Le tribunal relève en outre que si la division du lot n° 8 en deux lots n° 38 (39/2.088 tantièmes) et 39 (3/2.088ème) a été adoptée par la résolution n° 9.2 de l’assemblée générale du 29 juin 2016 (pièce n° 7 des consorts [X]) et si cette résolution ne faisait pas l’objet d’une contestation dans le cadre du contentieux en annulation tranché par l’arrêt du 23 juin 2021 (pièce n° 9 des consorts [X]), la résolution n° 9.1 de l’assemblée générale du 29 juin 2016 exposait le caractère indivisible de l’ensemble de ces résolutions qui participaient à la réalisation du projet de modificatif du règlement de copropriété établi par le cabinet [M].

En outre, la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 avril 2022 englobe, par la validation du modificatif soumis, une détermination de tantièmes afférents aux lots n° 38 et 39 dans des proportions différentes de celles décidées en 2016.

Dès lors, la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 5 avril 2022 sera annulée, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier le surplus des moyens invoqués, non seulement eu égard au manque de précision de la question posée, mais également pour « vote bloqué », la question de la création d’un lot privatif 40 réuni au lot n° 2 pour créer le lot n° 41 et de son prix devant être distinguée

du modificatif du règlement de copropriété et des tantièmes affectés aux lots n° 38, 39 et 41 nouvellement créés.

3 – Sur la demande visant à voir réputée non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété

Les consorts [X] soutiennent que la clause de répartition des charges du règlement de copropriété est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, parce qu’elle n’est pas conforme avec la situation actuelle de plusieurs lots ayant fait l’objet d'« annexions sauvages », constatées par le projet [M], qui proposait une régularisation de la situation non reprise dans le projet ETOILE NOTAIRES :

— annexion par Mme [P] d’un couloir du grenier de 21,3 m² agrandissant de cette façon son appartement de deux étages ainsi qu’un WC de 2,2 m²,

— annexion par les consorts [N] d’un espace de 1,6 m² agrandissant l’entrée de leur appartement et également un placard sur leur palier de 1,6 m²,

— annexion par les consorts [S] d’une ancienne cave mazout et chaufferie de 24,3 m²,

— annexion par le syndicat des copropriétaires des caves n° [Cadastre 3] (appartenant à l’indivision [X]) et n° [Cadastre 4] (appartenant aux consorts [S]), afin de les convertir en local de machinerie, servant à l’usage de l’ascenseur de l’immeuble.

Ils exposent que ces copropriétaires ont été dépossédés de leurs lots mais continuent de régler les charges afférentes à ces derniers.

Ils estiment que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des cessions décidées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2016, dès lors que la résolution 9.1 de l’assemblée générale de 2016 rappelait « le caractère indivisible de toutes les résolutions à voter », et prévoyait qu’en cas de vote défavorable d’une résolution, « les résolutions qui auraient fait l’objet d’un vote favorable seront considérées comme nulles et non-avenues et ne produiront aucun de leurs effets », de sorte que l’annulation par la Cour d’appel de certaines d’entre elles, rend les autres de nul effet.

Ils indiquent qu’ils entendent proposer, lors d’une prochaine assemblée générale, la reprise du rapport [M] pour y apporter les modifications nécessaires compte tenu des « mutations » intervenues au sein de l’immeuble depuis 2013.

Ils demandent par conséquent le remboursement des charges correspondant aux tantièmes du lot n° 23 appartenant en indivision aux demandeurs, et ce sur la période des cinq dernières années, soit la somme totale de 61.45 €.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 15] soutient que les annexions ont été régularisées par les résolutions n° 9.1 à 9.19 de l’assemblée générale du 29 juin 2016 (qui inclut une résolution 9.3, décidant de la vente du lot n° 23 au syndicat des copropriétaires).

***

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes » […] « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’article 5 de ladite loi précise que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes » […] « afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Les critères posés par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 sont impératifs s’agissant du calcul de la quote-part de charges communes générales imputable à chaque copropriétaire, en application de l’article 43 de ladite loi, les quote-parts de charges devant impérativement être fixées en relation avec la valeur relative des parties privatives comprises dans chacun des lots.

Tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; que la décision de réputer non écrite une telle clause n’a d’effet que pour l’avenir (par ex, Civ. 3ème, 28 novembre 2019, n° 18-15.307).

Le juge qui annule la clause du règlement de copropriété doit préciser en quoi la répartition résultant de l’application du règlement de copropriété est contraire aux critères légaux de répartition des charges prévus à l’article 10 (Civ. 3ème, 9 juin 2010, n°09-13.067) et doit procéder à une nouvelle répartition.

Tant que l’état de répartition des charges résultant du règlement de copropriété n’a pas été modifié, il doit s’appliquer (Civ. 3ème, 2 juillet 2013, n° 12-17.558).

En l’espèce, les consorts [X] ne font pas valoir une violation des critères posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de la détermination des quote-parts de charges afférents à chaque lot par le règlement de copropriété, mais se plaignent d’annexions, c’est-à-dire d’une appropriation soit de parties communes soit de parties privatives.

Ils ne démontrent donc pas que la clause de répartition des charges prévue au règlement de copropriété serait illicite pour être non conforme aux critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de les débouter :

— de leur demande visant à voir réputée non-écrite la clause de répartition des charges, et annuler ladite clause,

— de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à « rembourser » à l’indivision [X] la somme de 61,45 € au titre des charges correspondant au tantième du lot n° 23, la demande étant formulée au titre d’un « remboursement » de charges d’un lot dont l’indivision expose être propriétaire (de sorte qu’elle a l’obligation de payer les charges de copropriété afférentes audit lot, liées à la qualité de copropriétaire), et non de dommages et intérêts liés à l’annexion dénoncée de ladite cave, privant le propriétaire de l’usage de son lot.

4 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [X], dont les prétentions ont été déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL F.B.C. AVOCATS.

Tenus aux dépens, il sera condamné à payer aux consorts [X] la somme globale de 3.000 €, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], M. [J] [X] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] du 5 avril 2022 dans son entier,

Annule la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] qui s’est tenue le 5 avril 2022,

Déboute Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], M. [J] [X] de leur demande visant à voir réputée non-écrite et à annuler la clause de répartition des charges du règlement de copropriété,

Déboute Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], M. [J] [X] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur « rembourser » la somme de 61,45 € au titre des charges correspondant aux tantièmes du lot n° 23,

Dispense Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], M. [J] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL F.B.C. AVOCATS,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 15] à payer à Mme [T] [X] épouse [U], Mme [L] [X], Mme [W] [X], M. [J] [X] la somme globale de 3.000 €, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

La Greffière Le Président