TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BARKALLAH (122)

M^e FERTOUT (E1770)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/09796

N° Portalis 352J-W-B7G-CXGE2

N° MINUTE : 6

Assignation du :

09 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [F] veuve [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Yasmine BARKALLAH de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire #122

DÉFENDERESSE

Madame [J] [R] (RCS de [Localité 6] n°344 594 999)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1770

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/09796 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGE2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025, délibéré prorogé au 15 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 03 avril 2013, Mme [V] [F] veuve [Z] a donné à bail à Mme [J] [R] des locaux sis à [Adresse 8], pour une durée de « 3-6-9 ans » à compter du 02 avril 2013 et un loyer mensuel de 450 euros.

Le contrat de bail mentionne que la consistance des locaux est la suivante : « magasin ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception de son avocat en date du 15 février 2022, Mme [V] [F] veuve [Z] a mis en demeure Mme [J] [R] de lui payer, sous huitaine, la somme de 32 350 euros au titre des loyers impayés de janvier 2015 à la date de la mise en demeure, sous réserve des intérêts qui continuent à courir jusqu’à parfait paiement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 août 2022, Mme [V] [F] veuve [Z] a assigné Mme [J] [R] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, Mme [V] [F] veuve [Z] demande au tribunal de :

« DIRE que la convention locative du 03 avril 2013 est de nature commerciale

CONSTATER l’absence de clause résolutoire au sein de la convention locative du 03 avril 2013

CONSTATER le défaut de paiement des loyers mensuels

PRONONCER la résolution du bail du 03 avril 2013,

DEBOUTER [R] [J] de ses éventuelles demandes de délais.

En conséquence :

dire que [R] [J] sera occupante sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir,dire, que faute pour [R] [J] de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement,éventuellement ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse,enjoindre à la société [R] [J] de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,

CONDAMNER [R] [J] à payer à Mme [V] [Z] :

— la somme de 22 000 euros représentants les loyers arriérés au 1er juin 2022 ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

— la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de signification de la présente assignation ;

— ORDONNER l’exécution provisoire.  »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 juin 2023, Mme [J] [R] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

RECEVOIR Madame [N] en ses demandes, fins et conclusions ; la dire bien fondée.

DEBOUTER Mme [V] [F] veuve [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

DESIGNER tel médiateur de justice qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de, après prise de connaissance du dossier, de convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entre et leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose,

En tout état de cause :

CONDAMNER Mme [V] [F] veuve [Z] à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 02 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du juge unique du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 03 avril 2025, délibéré qui a ensuite été prorogé au 15 mai 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de «constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de qualification de la convention locative en bail commercial

Il résulte des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1708 et suivants du code civil, que le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble ou de locaux, appelé bailleur, s’engage à délivrer à un commerçant, immatriculé au registre du commerce et des sociétés et accomplissant ou non des actes de commerce, ledit immeuble ou local en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce, et moyennant un certain prix que le preneur s’oblige à lui payer, pour une durée minimale de neuf années.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son article 2 que le bail d’habitation est un contrat par lequel l’une des parties, dit le bailleur, s’engage à faire jouir à une autre, dit le preneur, des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, moyennant un certain prix que ce dernier s’oblige de lui payer. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. L’article 10 de cette même loi dispose que le contrat de location est conclu notamment pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

Selon l’article 1188 du code civil, dans sa version applicable au litige, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu par Mme [V] [F] veuve [Z] et Mme [J] [R] le 03 avril 2013 est dénommé « Contrat de location de locaux vacants non meublés ». Pourtant il ressort de ses stipulations que la consistance des locaux est définie par les parties comme un magasin, et que le bail est conclu pour une durée de neuf ans, avec un découpage triennal, ce qui correspond à la durée d’un bail commercial.

Il s’avère en outre que Mme [J] [R] exploite dans les lieux une activité commerciale, notamment de vente au détail d’accessoires de mode selon son extrait K-bis.

Ainsi, il était de l’intention des parties de conclure un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux régi par le code de commerce.

En outre, les parties s’accordent sur le fait que leur contrat de bail conclu le 03 avril 2013 doit être soumis au statut des baux commerciaux.

Mme [J] [R] indique ne pas le contester.

Par conséquent, il convient de qualifier le contrat de bail conclu le 03 avril 2013 entre Mme [V] [F] veuve [Z] et Mme [J] [R] de contrat de bail commercial soumis aux dispositions du code de commerce relatives au bail commercial.

2- Sur la demande de résolution du contrat de bail

Selon article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est acquis que la résolution efface l’acte juridique tant pour ses conséquences passées que pour les conséquences à venir, et qu’elle se distingue de la résiliation qui n’entraîne l’anéantissement du contrat que pour l’avenir.

Seule une inexécution par l’une des parties de ses obligations nées du bail, qu’elles soient légales ou contractuelles, d’une gravité suffisante permet le prononcé de la résolution ou de la résiliation du contrat par le juge.

Selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [V] [F] veuve [Z] sollicite la résolution du contrat du bail du 03 avril 2013 conclu avec Mme [J] [R] aux motifs que cette dernière ne paye plus son loyer depuis le mois de janvier 2015 et ce, malgré une mise en demeure de payer l’arriéré de 32 350 euros qui lui a été adressée le 15 février 2022.

Mme [J] [R] s’oppose à la résolution du contrat de bail en soutenant avoir payé les loyers en espèces à la demande de Mme [V] [F] veuve [Z], et sans que ces sommes ne soient reportées sur le décompte établi par cette dernière et sans que Mme [V] [F] veuve [Z] ne lui délivre des quittances de loyers, en dépit de ses demandes. Elle ajoute qu’elle a payé l’intégralité des loyers réclamés par Mme [V] [F] veuve [Z] selon le décompte arrêté au 18 avril 2023. Elle reconnaît toutefois qu’elle n’a pas payé certains loyers à échéance en raison de de problèmes de santé.

Le contrat de bail stipule que Mme [J] [R] est redevable d’un loyer mensuel de 450 euros hors taxes, payable d’avance mensuellement au domicile du bailleur le quinze de chaque mois.

Mme [V] [F] veuve [Z] demande de la condamnation de Mme [J] [R] procédure au paiement d’un arriéré de loyer de 22 000 euros au 1er juin 2022 alors que selon le décompte qu’elle a établi au 18 avril 2023, Mme [J] [R] est redevable d’un arriéré de 12 045 euros.

Mme [J] [R] ne prouve pas avoir payé des loyers en espèces sans que Mme [V] [F] veuve [Z] ne lui remette une quittance ainsi qu’elle le soutient.

Si dans sa mise en demeure du 15 février 2022, Mme [V] [F] veuve [Z] reconnaît que Mme [J] [R] a « effectué quelques versements épars en 2018 et 2019 » et que ces paiements ne figurent pas au décompte, il demeure qu’à ce jour Mme [J] [R] ne rapporte pas la preuve de ces paiements.

En outre, Mme [J] [R] produit des extraits des relevés des mois de décembre 2022 et mars 2023 de son compte bancaire ouvert auprès de la banque BNP PARIBAS qui mentionnent des paiements à Mme [V] [F] veuve [Z] de 9600 euros le 27 décembre 2022, 2000 euros le 17 mars 2023 et 450 euros le 27 mars 2023, lesquels figurent toutefois sur le décompte de la dette locative arrêté au 18 avril 2023.

Elle verse également un reçu en date du 06 novembre 2020, signé de Mme [V] [F] veuve [Z], des sommes de 3000 euros et de 2000 euros payées en chèque et en espèces et correspondant à un « acompte sur les loyers impayés », figurant sur le décompte de la dette locative arrêté au 18 avril 2023.

Elle produit la photocopie d’un chèque en date du 18 avril 2023, libellé à l’ordre de Mme [V] [F] veuve [Z], d’un montant de 10 000 euros, sans cependant rapporter la preuve de son encaissement par Mme [V] [F] veuve [Z] alors que cette somme n’est pas mentionnée dans le décompte de la dette locative arrêté au 18 avril 2023.

Elle produit enfin la photocopie d’un chèque en date du 21 avril 2023, d’un montant de 12 045 euros, établi à l’ordre de Mme [V] [F] veuve [Z] mais le relevé d’opérations de la banque BNP PARIBAS du 25 mai 2023, s’il mentionne que le chèque a été débité de son compte le 09 mai 2025, n’indique pas le nom du bénéficiaire. Il ne peut donc être retenu que le paiement a été réalisé au profit de Mme [V] [F] veuve [Z] et qu’il solderait la dette. Cette dernière ne l’a pas mentionné au décompte de la dette locative arrêté au 18 avril 2023et ne se prononce pas à ce sujet.

En l’état de ces éléments, il apparaît que Mme [J] [R] demeure débitrice d’une somme de 12 045 euros selon décompte de la dette locative arrêté au 18 avril 2023.

Il s’avère de surcroît que Mme [J] [R] n’a pas régulièrement payé le loyer d’avance et le quinze de chaque mois ainsi que cela était prévu au contrat de bail, restant souvent une année entière sans effectuer aucun règlement, alors que le paiement du loyer constitue l’obligation principale du locataire.

Si elle justifie de son état de santé par des pièces médicales, Mme [J] [R] ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pu exercer son activité ni qu’elle s’est trouvée empêchée de régler le loyer.

Mme [J] [R] a ainsi gravement manqué à son obligation de paiement du loyer.

Ce manquement justifie que soit prononcée la résiliation du contrat, et non la résolution ainsi que le sollicite Mme [V] [F] veuve [Z], dès lors que le contrat de bail est un contrat à exécution successive comportant une obligation de faire, étant souligné que la résolution entraînerait un anéantissement rétroactif du contrat et des restitutions qui ne sont pas sollicitées.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 03 avril 2013 conclu entre les parties sera prononcée, avec effet à la date du présent jugement.

3- Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

Le contrat de bail commercial étant résilié, Mme [J] [R] devient occupante sans droit ni titre et la demande d’expulsion de Mme [V] [F] veuve [Z] est donc fondée.

L’expulsion de Mme [J] [R] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. La demande de Mme [V] [F] veuve [Z] sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de Mme [V] [F] veuve [Z] d’injonction de procéder à l’enlèvement des encombrants et nettoyer les locaux loués sera donc rejetée.

4- Sur les demandes en paiement

a) Sur la demande de condamnation de Mme [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est en outre acquis que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la perte de la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

Dès lors, Mme [J] [R] sera condamnée à payer à Mme [V] [F] veuve [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

b) Sur la demande de condamnation au paiement des loyers impayés

Selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [V] [F] veuve [Z] sollicite la condamnation de Mme [J] [R] à lui payer la somme de 22 000 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er juin 2022.

Toutefois, il résulte de ce qui précède Mme [J] [R] [J] est débitrice d’une somme de 12 045 euros selon décompte de la dette locative arrêté au 1er juin 2022.

En outre, il est possible que cette somme ait été réglée selon chèque de la banque BNP PARIBAS en date du 21 avril 2023, d’un montant de 12 045 euros, et encaissé le 09 mai 2023.

Dès lors, Mme [J] [R] sera condamnée à payer Mme [V] [F] veuve [Z], en deniers ou quittances, la somme de 12 045 euros au titre de l’arriéré de loyers dû selon décompte arrêté au 18 avril 2023.

5- Sur la demande de médiation judiciaire

En vertu de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, Mme [J] [R] sollicite la désignation d’un médiateur judiciaire aux fins de trouver une solution amiable avec Mme [V] [F] veuve [Z] et notamment de mettre à jour le contrat de bail avec les disposition impératives de la loi dite Pinel.

Toutefois, à défaut d’accord de Mme [V] [F] veuve [Z] pour une mesure de médiation judiciaire, la demande de Mme [J] [R] sera rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, e juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [J] [R] à payer Mme [V] [F] veuve [Z] la somme de 1 500 euros.

La demande de Mme [J] [R] de condamnation de Mme [V] [F] veuve [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Qualifie le contrat de bail conclu le 03 avril 2013 entre Mme [V] [F] veuve [Z] et Mme [J] [R] de contrat de bail commercial soumis aux dispositions du code de commerce relatives au bail commercial ;

Prononce au jour du présent jugement, soit le 15 mai 2025, la résiliation du bail commercial en date du 03 avril 2013 conclu entre Mme [V] [F] veuve [Z] et Mme [J] [R] pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Mme [J] [R], et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rejette la demande d’astreinte de Mme [V] [F] veuve [Z] ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande de Mme [V] [F] veuve [Z] de donner injonction à Mme [J] [R] de procéder à l’enlèvement des encombrants et de nettoyer les locaux loués ;

Condamne Mme [J] [R] à payer à Mme [V] [F] veuve [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion ;

Condamne Mme [J] [R] à payer Mme [V] [F] veuve [Z], en deniers ou quittances, la somme de 12 045 euros au titre de l’arriéré de loyers dû selon décompte arrêté au 18 avril 2023 ;

Rejette la demande de médiation judiciaire de Mme [J] [R] ;

Condamne Mme [J] [R] aux dépens ;

Condamne Mme [J] [R] à payer Mme [V] [F] veuve [Z] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [J] [R] de condamnation de Mme [V] [F] veuve [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER