TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [G]

PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00640 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62RT

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00640 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62RT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/10/2017 à effet au 1/11/2017, M. et Mme [S] [J] ont donné à bail à M. [G] [K] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 671,13 euros et 60 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par avenant du 12/10/2017, le bail a été mis au nom de M. [G] [K] et M. [G] [Z].

La SA SEQENS a acquis les lieux loués le 26 décembre 2018.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/07/2024 à M. [G] [K] pour avoir paiement d’un arriéré de 3153,92 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2/01/2025, la SA SEQENS a fait assigner M. [G] [K] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [G] [K] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [G] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou resserre de son choix en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée

— voir condamner M. [G] [K] au paiement :

∙ d’une somme de 5840,85 euros, au titre de l’arriéré dû au 1/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2024

∙ d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en principal et des charges, comme si le bai s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

∙ d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 3/01/2025.

A l’audience du 01/04/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5821,15 euros au 27/03/2025, février 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Il précise que le versement du loyer courant n’est pas repris.

M. [G] [K] a comparu. Il indique ne pas s’opposer à la résiliation, demander des délais de paiement pour la dette par mensualité de 100 euros. Il précise percevoir le RSA depuis septembre 2024, et avoir demandé un logement en juillet 2024.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12/08/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 17/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/11/2017 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 01/11/2020, pour une durée de 6 ans eu égard à l’acquisition des lieux par le bailleur social, avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 28/05/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois.

M. [G] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17/09/2024 à minuit, soit à compter du 18/09/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. M. [G] [K] ne s’oppose pas à la résiliation du bail.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [G] [K] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [K] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [G] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [G] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [G] [K] reste devoir une somme de 5821,15 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 27/03/2025, février 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [K] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2024 sur la somme de 3153,92 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [G] [K] perçoit le RSA de 510 euros et sollicite de pouvoir régler la dette, en exposant qu’il va quitter les lieux et être hébergé dans sa famille. Il recherche un emploi.

Il convient de faire droit à la demande de délai de paiement par mensualité de 100 euros, pendant un délai de 12 mois, délai à l’issue duquel le défendeur sollicitera de nouveaux délais selon ses revenus et charges devant le juge compétent.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [G] [K] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SA SEQENS recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/09/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 7]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [G] [K] à payer à la SA SEQENS la somme de 5821,15 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 27/03/2025, février 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17/07/2024 sur la somme de 3153,92 euros et de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA SEQENS pourra faire procéder à l’expulsion de M. [G] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE la SA SEQENS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [K] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE M. [G] [K] à se libérer de la dette par 12 mensualités de 100 euros, payable le 5 du mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 12ème soldant la dette en principal, intérêts

DIT que le non-paiement d’une échéance à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [G] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17/07/2024.

DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT