RE F E R E

N°

Du 24 Janvier 2025

N° RG 24/00762 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGGY

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Ludovic DEMONT

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Ludovic DEMONT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. CHEMIN DES DEMOISELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Ludovic DEMONT, avocat au barreau de RENNES

substitué par Julia Gaedin, élève avocat sous couvert de M^e DIETENBECK, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

Madame [M] [R], [I] [B], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 04 Décembre 2024,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 24 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 avril 2024, la société civile immobilière (SCI) Chemin des demoiselles a donné à bail commercial à Mme [M] [B] un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] (35), pour un loyer annuel de 9 999,96 € HT/HC, payable mensuellement et d’avance, outre le remboursement par le locataire à son bailleur de la taxe foncière. Une provision annuelle de 250 € HT, à valoir sur le règlement des charges, a également été stipulée.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme en principal de 5 766,62 €, correspondant au montant du dépôt de garantie ainsi qu’à des loyers et provisions sur charges restés impayés depuis le 1er juin précédent. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SCI Chemin des demoiselles a ensuite fait assigner Mme [M] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 6 868,20 €, au titre de la dette locative arrêtée au 9 octobre 2024 ;

• une indemnité d’occupation provisionnelle équivalant au montant du dernier loyer majoré de 50 % jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la somme de 1 800 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

A l’audience utile du 4 décembre 2024, la SCI Chemin des demoiselles, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Mme [B] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 9 octobre 2024 (pièce bailleur non numérotée), que le fonds de commerce de la locataire n’est grevé d’aucune inscription.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 9 septembre 2024 (pièce bailleur n°2), il n’est pas contesté, en l’absence du preneur, que celui n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est sans conteste résilié à la date du 9 – et non du 10 – octobre 2024 et Mme [B], devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La possibilité ouverte à la société demanderesse de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il est renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration. La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux de la locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008).

Au cas présent, le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle de sa locataire à lui payer, à compter du 10 octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 50 %. Compte-tenu de l’importance de cette différence entre le loyer mensuel et l’indemnité d’occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847).

En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction se doit de soulever en application de l’article 472 du code de procédure civile. Au vu des éléments d’appréciation versés aux débats et en l’absence de preuve d’un préjudice autre que celui constitué par l’absence de règlement du loyer, lequel n’est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 999,99 € TTC, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d’ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièce bailleur n°1), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable, somme que la locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, en deniers ou quittances, à compter du 10 octobre 2024 seulement, puisque telle est la demande et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Le principe de l’obligation de la locataire au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève à la somme non sérieusement contestable de 6031,13 € au titre du dépôt de garantie, des loyers et des provisions sur charges dus pour la période du 01er juin au 8 octobre 2024 (pièce bailleur non numérotée), somme au paiement de laquelle Mme [B] sera condamnée par provision, en deniers ou quittances.

Le montant réclamé au titre de la taxe foncière, qui n’est justifié par aucune pièce, souffre dès lors d’une contestation sérieuse et ne pourra qu’être rejeté.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [B], qui succombe, supportera en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile la charge des dépens d’instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, Mme [B] versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE, en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 9 octobre 2024, l’expulsion de Mme [M] [B], de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5] (35) ;

la CONDAMNE à payer, en deniers ou en quittances, à la SCI Chemin des demoiselles une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 999,99 € (neuf cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) TTC par mois à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

la CONDAMNE à payer à la même et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 6031,13 € (six mille trente et un euros et treize centimes) au titre de sa dette locative (dépôt de garantie, loyers et provisions sur charges) pour la période du 01er juin au 8 octobre 2024 ;

la CONDAMNE aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du code de procédure civile ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Chemin des demoiselles la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés