TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ABSIRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître VERAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4F7U

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [D],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître VERAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0037

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [V],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître ABSIRE, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4F7U

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2019, M [P] [V] a donné à bail à Madame [M] [D] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer de 1215 euros outre 35 euros de charges.

Un état des lieux a été établi le 17 juin 2019.

Un dégât des eaux est survenu le 14 décembre 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 24 avril 2023, Madame [M] [D] a informé M. [V] de sa volonté de résilier le contrat de bail.

L’état des lieux de sortie est intervenu le 8 mai 2023.

Par courrier en date du 18 juillet 2023, l’assureur protection juridique de Mme [D] a mis en demeure M. [V] de restituer à Mme [D] son dépôt de garantie.

Cette mise en demeure a été réitérée par courrier recommandé du 22 août 2023.

Par courrier recommandé du 8 septembre 2023, Mme [D] a saisi la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 10].

Dans son avis du 10 novembre 2023, la Commission a rappelé que l’encadrement des loyers n’était pas en vigueur lors de l’entrée dans les lieux mais était en vigueur lors des renouvellements du bail suivants. En outre, elle a rappelé que le bailleur pouvait conserver une provision allant jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, la somme de 100 euros pouvant être justifiée jusqu’à la prochaine régularisation de charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, Madame [M] [D] a fait assigner M [P] [V] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Constater que l’appartement sis [Adresse 3] loué à Mme [D] ne remplit pas les conditions d’une location meublée, au sens des dispositions du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ;Requalifier ladite location meublée en location nue régie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation ;Constater l’existence d’un trouble de jouissance découlant de la survenance de dégât des eaux du 14 décembre 2022, au sein de l’appartement [Adresse 3] loué à Mme [D] ;Constater la négligence fautive de M. [V] à l’égard de Mme [D] ;Condamner M. [V] à régler à Mme [D] à titre de dommages et intérêts la somme de 16 075 euros ;Constater que M. [V] n’a pas respecté le dispositif d’encadrement des loyers prévus dans l’agglomération parisienne depuis le 1er juillet 2019 ;

Conséquemment :

A titre principal

Condamner M [V] à rembourser à Mme [D] une somme de 8 700 euros au titre du trop perçu des loyers, sur la période courant du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2022

A titre subsidiaire, si le tribunal ne faisait pas droit à la demande de dommages et intérêts formulée par la demanderesse au titre du trouble de jouissance subi du 14 décembre 2022 au 31 mai 2023 ;

Condamner M [V] à rembourser à Mme [D] une somme de 8740, 80 euros au titre du trop perçu de loyers, sur la période courant du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2023 ;Condamner M. [V] à rembourser à Mme [D] une somme de 943 euros, au titre du trop perçu des loyers, sur la période courant du 1er janvier 2023 au 31 mai 2023 ;

En tout état de cause, condamner M. [V] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;le condamner aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2024, puis renvoyée plusieurs fois. Elle a été retenue à l’audience du 20 octobre 2025.

Madame [M] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

juger que M. [V] a manqué à son obligation de mise à disposition d’un logement décent et a, en conséquence, fait obstacle à la jouissance paisible dudit logement par Mme [D] ;juger que M. [V] a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi des conventions ;

En conséquence :

Condamner M. [V] à régler à Mme [D] à titre de dommages et intérêts la somme de 16 075 euros ;

Constater que M. [V] n’a pas respecté le dispositif d’encadrement des loyers institué dans l’agglomération parisienne depuis le 1er juillet 2019 ;

En conséquence :

Condamner M [V] à rembourser à Mme [D] une somme de 8 193, 40 euros au titre du trop perçu des loyers,

En tout état de cause,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;condamner M. [V] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers dépens d’instance.

M [P] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles il demande de :

A titre principal :

juger irrecevable la demande de requalification du bail comme étant prescrite au regard des dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ,juger que l’appartement sis [Adresse 5] loué à Mme [D] remplit les conditions d’une location meublée et qu’il n’était pas insalubre.débouter Madame [M] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

juger le montant du trop perçu, au regard du plafonnement, à hauteur de 2638, 01 euros ;

En tout état de cause :

juger que M. [V] n’a commis aucun manquement à ses obligations de bailleur ;débouter Mme [M] [D] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [M] [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, il convient, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, de renvoyer aux conclusions des parties, déposées et oralement développées lors de l’audience du 20 octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la qualification meublée ou non meublée du bail, il ressort de l’examen des conclusions déposées à l’audience du 20 octobre 2025 par Madame [M] [D] que le caractère meublé du bail n’est finalement plus contesté par la locataire. Ainsi, il sera considéré qu’au jour de l’audience du 20 octobre 2025, le caractère meublé du bail revêt le caractère d’un fait constant et n’est donc plus contesté. Par conséquente, il ne sera pas statué sur les demandes de M. [V] relatives à cette question.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et la demande en indemnisation d’un trouble de jouissance.

Il convient de préciser que l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. En l’absence de production d’un tel arrêté, le logement ne peut être qualifié d’insalubre.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le logement doit donc comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire précisés aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que les équipements de chauffage doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et précise que le logement doit comporter au titre des éléments d’équipement et de confort : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, Mme [D] demande l’indemnisation de son préjudice du fait de manquements graves qu’elle impute à son bailleur.

Elle allègue notamment avoir subi les conséquences d’un dégât des eaux intervenu le 14 décembre 2022 qui a fait obstacle à sa paisible jouissance du logement. Elle fait état de remontées d’eaux usées dans l’évier et la douche de la salle de bains et de reflux olfactifs. Elle évoque l’inertie de M. [V] face à ces troubles, ce qui aurait généré des coupures d’eau de la part des voisins de la locataire.

Elle ajoute avoir subi un défaut d’isolation et d’étanchéité du logement, en raison de défaut d’un joint d’isolation sur la fenêtre du salon, du gonflement du bois de la porte d’entrée dû à l’humidité et d’un courant d’air entre la porte d’entrée et la fenêtre opposée, amplifié par un trou dans le plafond de la salle de bain, donnant sur l’extérieur.

Elle expose avoir été contrainte de procéder elle-même à des réparations de fortune, face à l’inertie de son bailleur.

Elle évoque encore le percement par M [V] d’un trou dans le mur de la salle de bain, donnant sur l’extérieur, afin de pallier le défaut de système de ventilation mécanique contrôlée, ce qui a engendré d’une part des problèmes d’humidité importants (avec infiltration d’eau dans les murs et moisissures) et de chauffage.

Mme [D] se plaint en outre d’un ameublement vétuste : stores dysfonctionnels l’ayant obligée à poser de rideaux, absence d’occultation de la lumière de jour ayant perturbé son sommeil, vétusté du lit générant de douleurs lombaires ayant nécessité des soins en kinésithérapie.), vétusté du placard dont la porte tombait au sol.

Enfin, Mme [D] dénonce des installations électriques dangereuses : fils électriques apparents, fréquents courts-circuits).

Pour en attester, elle produit :

2 lettres de mise en demeure des 18 juillet 2023 et 22 août 2023 adressées à l’assureur protection juridique de Mme [D] à M. [V] ;Plusieurs photographies non datées ;Diverses attestations de proches (notamment M. [C], Mme [A], M. [U], Mme [Y], M. [R], Mme [F], Mme [G], Mme [Z]) et de candidats à la location (notamment Mme [L]) ;Un courriel de Mme [D] à M [V] du 18 mars 2023 ;Des échanges SMS entre M. [V] et elle entre le 18 et le 25 janvier 2023

De son côté, M. [V] conteste avoir manqué à ses obligations. Il rappelle que selon l’état des lieux signé contradictoirement à l’entrée dans les lieux de Mme [D], l’appartement était en parfait état.

Il indique n’avoir jamais été informé par Mme [D] du moindre désordre affectant l’appartement, désordre qui n’a pu être confirmé par le plombier qu’il avait mandaté. Il ajoute que conformément au bail, la salle de douche a été intégralement refaite trois mois après l’entrée dans les lieux le 17 septembre 2019.

Concernant le dégât des eaux évoqué par Mme [D], il allègue avoir répondu avec diligence aux demandes de la locataire, en diligentant dès le lendemain un professionnel, soit le 15 décembre pour effectuer une réparation. Il estime que c’est Mme [D] elle-même qui a retardé l’exécution des travaux, de sorte qu’ils n’ont pu être réalisés qu’après son départ.

Le bailleur produit l’état des lieux d’entrée qui ne fait pas état de difficultés particulières. Même s’il est effectivement assez surprenant de constater que l’état des lieux était manifestement pré-rédigé (mentions non manuscrites), il n’en demeure pas moins que Mme [D] l’a signé et ne l’a pas contesté ultérieurement, après son entrée dans les lieux.

Il produit également ses échanges avec sa locataire au cours des mois de janvier et février 2023, dont il ressort que M. [V] a pris en compte le sinistre intervenu et a mandaté rapidement une entreprise pour intervenir sur place, de même qu’il a pris en compte le problème du lit rencontré par Mme [D].

S’agissant du dégât des eaux, il verse la facture de l’entreprise Lefebvre du 21 décembre 2022 concernant une recherche de fuite et une réparation provisoire ; le devis de M. [H] [I] du 29 janvier 2023, sa facture du 17 septembre 2019 ainsi qu’une attestation de ce professionnel selon lequel il n’a constaté aucun désordre tel que moisissures ou champignons dans l’appartement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :

— le logement pris à bail par Mme [D] a subi un dégât des eaux le 14 décembre 2022 ;

— ni Mme [D] ni M. [V] n’évoquent d’intervention d’un assureur, qu’il s’agisse de l’assurance du logement par la locataire ou de l’assurance propriétaire non occupant de M.[D] ;

— ce dégât des eaux provenait d’une fuite sur l’évacuation en cuivre sous évier ;

— une recherche de fuite et une réparation provisoire ont été exécutées le 15 décembre 2022 par la société G LEFEBVRE, mandatée par le propriétaire ;

— M. [I], auto-entrepreneur, a été sollicité au mois de janvier 2023 par le propriétaire pour effectuer les réparations pérennes et a établi un devis le 29 janvier 2023. Il a effectué les travaux en mai 2023 après le départ de la locataire, indiquant n’avoir pas pu fixer une date avec Mme [D] pour l’exécution de ces travaux.

De ces éléments, il se déduit que le bailleur s’est montré réactif dans le traitement du dégât des eaux, et ne se s’est jamais montré résistant ni à la recherche de fuite ni à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du logement. Le fait que M [V] ait choisi M. [I], plutôt que la société LEFEBVRE ou MDK n’a aucune incidence sur sa bonne foi, M. [V] étant libre de choisir l’entrepreneur de son choix pour effectuer les travaux de réparation.

En outre, il ne résulte pas suffisamment des éléments transmis par Mme [D] l’existence d’un préjudice de jouissance résultant de ce dégât des eaux, la fuite ayant fait l’objet d’une réparation au moins provisoire dès le lendemain.

De manière générale, qu’il s’agisse des remontées d’eaux usées, des problèmes d’isolation, d’humidité, de moisissures, ou d’ameublement vétuste, il apparaît que la production de simples photographies, non datées ni même possibles à situer géographiquement et de simples attestations de proches ne peut suffire à établir la réalité des troubles de jouissance, tant dans leur gravité que leur nature même, en l’absence de tout constat d’un professionnel, tel qu’un procès-verbal de commissaire de justice, d’une expertise amiable d’un assureur ou tout au moins d’un document d’un professionnel du bâtiment.

En conséquence, Mme [M] [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance.

Sur la demande de révision du montant du loyer et de restitution d’un trop-perçu

En application du I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 10], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 7] [Localité 10], la métropole de [Localité 8] et la métropole d'[Localité 6]-[Localité 9]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

A [Localité 10], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 10].

En application du A du III. de l’article susvisé, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6.

Il convient enfin de rappeler que selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 septembre 2023, Mme [D] a saisi la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 10] notamment pour entreprendre une action en diminution de loyer. Or, selon avis du 10 novembre 2023, la Commission a considéré que si l’encadrement des loyers n’était pas en vigueur à l’entrée dans les lieux, il l’était lors des renouvellements du bail suivant, ce qui n’a pas été respecté.

Le contrat de bail a en effet été conclu pour une durée d’un an à compter du 14 juin 2019 et s’est donc reconduit les 14 juin 2020, 14 juin 2021 et 14 juin 2022.

Le dispositif d’encadrement des loyers était donc applicable lors du bail renouvelé le 14 juin 2020.

Il s’ensuit que l’action en diminution de loyer de Mme [D] est recevable dès lors qu’elle a saisi la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 10] le 10 novembre 2023.

Le bail produit aux débats indique que l’immeuble a été construit avant 1949, la surface du bien est de 27 mètres carrés, sans plus de précision.

Au regard de la pièce 34 de la demanderesse, le loyer de référence majoré applicable aux locations meubles construit entre 1946 et 1970 et pour un bail conclu entre le 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 à l’adresse [Adresse 5] ne pouvait excéder 1023, 30 euros.

Ainsi, le loyer hors charges de 1215 euros ne respectait pas les dispositions relatives à l’encadrement des loyers.

De même, le loyer de référence majoré ne pouvait excéder 1026 euros sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022. Ainsi le loyer hors charges de 1220 euros ne respectait pas l’encadrement du loyer.

Sur la période du 1er juin 2022 au 30 juin 2023, il ne pouvait excéder 1031, 40 euros, tandis qu’il s’est en réalité établi à 1220 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [M] [D] tendant à solliciter les sommes trop-perçues, soit 8193, 40 euros.

En conséquence, M [P] [V] sera condamnée à verser à Madame [M] [D] la somme de 8193, 40 euros au titre du remboursement des loyers trop-perçus au cours de l’exécution du bail.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M [P] [V] succombe. Elle sera donc condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de la signification de l’assignation, conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M [P] [V] à verser à Madame [M] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Condamne M [P] [V] à verser à Madame [M] [D] la somme de 8193, 40 euros euros au titre du remboursement des loyers et augmentations de loyer trop-perçus au cours de l’exécution du bail ;

Condamne M [P] [V] à verser à la Madame [M] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne M [P] [V] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge