TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [E] [Z]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ghizlane BOUKIOUDI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02149 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FXX

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [B] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0283

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02149 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FXX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, Mme [U] [B], épouse [S] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 675 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4502,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [Z] le 4 octobre 2024.

Par assignation du 31 janvier 2025, Mme [U] [B], épouse [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Z] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir, voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6882,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, à parfaire le jour de l’audience,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, Mme [U] [B], épouse [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [E] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, Mme [U] [B], épouse [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4502,71 euros visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 octobre 2024. Si la reprise de solde à hauteur de 475.12 euros figurant dans le décompte joint n’est pas justifiée, le commandement de payer vaut néanmoins à concurrence du montant résiduel une fois cette comme déduite.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 027.59 euros qui résulte de cette soustraction n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 décembre 2024.

En application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [E] [Z] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la bailleresse. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [B], épouse [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [E] [Z] sera condamné à verser à Mme [U] [B], épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant sera provisoirement fixé à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

Mme [U] [B], épouse [S] verse aux débats un décompte laissant apparaître un solde débiteur, au 26 mai 2025, de 5082,10 euros.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 475.12 euros au titre de la reprise de solde non justifiée et celle de 174.64 euros au titre des frais de contentieux, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [E] [Z], qui ne comparaît pas et ne conteste pas sa dette, reste devoir à Mme [U] [B], épouse [S] la somme provisionnelle de 4432,34 euros qu’il sera donc condamné à lui verser au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 26 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [U] [B], épouse [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2019 entre Mme [U] [B], épouse [S], d’une part, et M. [E] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 4 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DÉBOUTE Mme [U] [B], épouse [S] de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 4 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à Mme [U] [B], épouse [S] la somme de 4432,34 euros (quatre mille quatre cent trente-deux euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 26 mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à Mme [U] [B], épouse [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024 et celui de l’assignation du 31 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 4],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge