TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI CERVIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BILSKI CERVIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04203 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MS4

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet NRFI, représenté par ses dirigeants domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MS4

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6] a assigné [W] [M], propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 65, 73 et 78 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 17.803,94 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, et ce, en application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice né de l’absence d’exécution de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 18 mai 2017,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [M] n’étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 3 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 30 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

— Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Vu les dispositions de l’article 798 du code de procédure civile,

La partie demanderesse a conclu postérieurement à la clôture. Elle a procédé à la signification par acte de commissaire de justice desdites conclusions, en sorte que, bien que non représentée, le principe du contradictoire, prévu aux termes des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, a été respecté.

Ces circonstances justifient, dès lors qu’aucun autre élément ne s’y oppose, que l’ordonnance de clôture soit révoquée et la clôture ordonnée à nouveau.

— Sur les demandes en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 20 novembre 2019, 26 février 2021, 17 novembre 2022, 11 mai 2023, 24 avril 2024 et du 12 juin 2025, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MS4

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [M].

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi à la date du 22 juillet 2025 -, que Monsieur [M] reste redevable à au 1er juillet 2025, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 17.803,94 euros. Au surplus, au vu du décompte précité, il s’agit de charges de copropriété et non de frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il ne saurait être contesté que pour faire valoir l’exigibilité de sa créance, le syndicat des copropriétaires a, à plusieurs reprises mis en demeure Monsieur [M] d’avoir à régler les sommes réclamées, et notamment, eu égard aux pièces versées aux débats, par mise en demeure en date des 8 février et 12 septembre 2023, il n’en demeure pas moins que les bordereaux d’envoi desdits courriers ne sont pas joints, en sorte qu’il n’est pas possible d’en vérifier la bonne délivrance.

Au vu de ces éléments, la somme due au titre de l’arriéré de charges par Monsieur [M] portera intérêts au taux légal à compter du jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Monsieur [M] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur la demande de dommages-intérêts pour défaut de mise en œuvre d’une résolution votée en assemblée générale

En application de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965, préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

En l’espèce, par résolution, désormais définitive, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 mai 2017, Monsieur [M] a sollicité l’acquisition de parties communes de l’immeuble, lesquelles correspondent à une partie de sa salle de bain. Cette demande a été accordée.

Or, dès lors que Monsieur [M] est redevable de charges de copropriété, la vente à son bénéfice de parties communes, au sens des dispositions précitées, ne pourra intervenir.

Quoi qu’il en soit, en ne procédant pas à la mise en œuvre dont il a sollicité l’inscription et par suite en a obtenu l’adoption, Monsieur [M] a adopté un comportement fautif délictuel au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil, et ce, à l’égard du syndicat des copropriétaires, dès lors que la vente desdites parties communes, qui composent déjà une partie de sa salle de bain, n’ont pas permis d’établir un modificatif du règlement de copropriété, et par suite les véritables tantièmes dont est redevable ce dernier.

Au vu de ces éléments, et du lien de causalité existant entre le défaut de mise en œuvre de la résolution précitée et le préjudice causé à la copropriété, il convient, au vu de la superficie en cause, de fixer le montant du préjudice né de ce chef du syndicat des copropriétaires à la somme de 600 euros.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] sera condamné aux dépens.

Dès lors que les dépens sont définis aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de préciser les sommes qui en font partie. Toute demande en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [M] sera condamné à payer la somme de 1.920 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025 la somme de 17.803,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 600 euros en réparation du préjudice matériel subi en raison de l’absence de mise en œuvre de la résolution n°21 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2017 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

Condamne [W] [M] à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.920 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [W] [M] aux dépens.

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025.

La Greffière Le Président