TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZD5A

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR :

M. [O] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. PIZZA NOW

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Hélène VATINEL, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 29 Avril 2025

ORDONNANCE du 27 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2019, M.[O] [M] a consenti à la SAS Dubaï Food aux droits de laquelle vient la SAS Pizza Now (cession de bail à effet du 1er janvier 2023), un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6840 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges mensuelles de 20 euros HT et versement d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer.

Les loyers étant impayés, M.[O] [M] a fait signifier le 13 novembre 2024 à la SAS Pizza Now un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 09 janvier 2025 a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 29 avril 2025, pour y être plaidée.

A cette audience, M. [O] [M] représenté par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu les articles L.145 et suivants du code de commerce,

Vu le commandement de payer en date du 13 novembre 2024,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 14 décembre 2024,

— Condamner la SAS Pizza Now à payer par provision à M. [O] [M] la somme de 4.664,92 euros correspondant à l’arriéré de loyers, de chargeset d’indemnités d’occupation, dû au 18 avril 2025 (somme à parfaire au jour des plaidoiries) avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— La condamner à payer par provision à M. [O] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges comprises, soit 689,16 euros et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Accorder un délai de 6 mois à la société Pizza Now pour apurer ledit arriéré, la première échéance devant être réglé le 5 du mois suivant le prononcé de la décision à intervenir,

— Dire que les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus dans l’attente de l’apurement dudit arriéré,

— Dire qu’à défaut du respect d’une seule échéance de paiement, l’échelonnement sera caduc,

que la dette immédiatement et intégralement exigible, que la clause résolutoire du bail reprendra son plein effet et que l’expulsion des lieux loués sis au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5] de la SAS Pizza Now ainsi que tous occupants de son chef sera ordonnée, avec l’aide d’un huissier pouvant se faire assister au besoin d’un serrurier et de la force publique,

— La condamner à payer à M. [O] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 (156,48 euros), l’état de d’inscription sur fonds de commerce et de levée d’un extrait Kbis (65,63 euros).

La SAS Pizza Now représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats,

— Constater que la dette locative s’élève au jour de l’audience à la somme de 2464,92 euros

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Autoriser la SAS Pizza Now à régler le reliquat de la dette locative en six mensualités ,

— Juger que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. M.[O] [M] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 21 page 18 du contrat de bail-pièce demandeur n°1).

Le commandement de payer la somme en principal de 3906,44 euros, délivré le 13 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 décembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Pizza Now après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à M.[O] [M], celui-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Pizza Now au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

M. [O] [M] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Pizza Now a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 4553,94 euros, selon décompte arrêté au 18 avril 2025 (pièce demandeur n°6), après déduction des sommes de 105,98 euros (frais de commissaire de justice non justifiés par l’acte correspondant), à inclure le cas échéant dans les dépens, et de 5 euros (rappel simple), non prévue au bail, terme d’avril 2025 et régularisation 2024 inclus, au paiement de laquelle la SAS Pizza Now sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Pizza Now sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant six mois, pour apurer la dette, ce sur quoi le bailleur ne s’oppose.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SAS Pizza Now étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les demandes accessoires

La SAS Pizza Now qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à M.[O] [M], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 13 décembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 23 octobre 2019, portant sur les locaux situés à [Adresse 6],

Condamnons la SAS Pizza Now à payer à M.[O] [M], la somme provisionnelle de 4553,94 euros (quatre mille cinq cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-quatorze centimes) selon décompte arrêté au 18 avril 2025, au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, terme d’avril 2025 et régularisation 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente decision,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS Pizza Now se libère de la provision ci-dessus allouée en six acomptes successifs et mensuels d’un montant de 750 euros (sept cent cinquante euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 05 de chaque mois et pour la première fois, le 05 juillet 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS Pizza Now et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 6],

— la SAS Pizza Now devra payer mensuellement à M.[O] [M] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Pizza Now à payer à M.[O] [M] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Pizza Now aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 13 novembre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET