Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 19 juin 2025, n° 22/04709

TJ Paris 19 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a estimé que le syndicat ne justifiait pas d'une créance certaine, liquide et exigible, et a donc débouté le syndicat de sa demande.
Accepté
Imputation de frais et honoraires non justifiés
Le tribunal a constaté que le syndicat avait imputé des frais non justifiés et a ordonné le remboursement des sommes indûment perçues.
Rejeté
Résistance abusive à la demande de paiement
Le tribunal a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande principale du syndicat.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a débouté le syndicat de cette demande en raison de sa position de partie perdante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble a assigné la SCI [M] pour non-paiement de charges de copropriété, réclamant un montant total de 17 575,30 euros. Les questions juridiques posées incluent la validité des frais de recouvrement et la créance due par la SCI. Le tribunal a débouté le Syndicat de toutes ses demandes, concluant qu'il ne justifiait pas d'une créance certaine, liquide et exigible. En revanche, il a condamné le Syndicat à rembourser à la SCI [M] la somme de 10 130,25 euros pour des frais indûment perçus et a accordé 2 500 euros à la SCI au titre des frais irrépétibles. La SCI a également été dispensée de toute participation aux frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 19 juin 2025, n° 22/04709
Numéro(s) :	22/04709
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	28 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GUITTONThierry LAUGIER
Cabinet(s) :	SCPA GERARDIN LAUGIERAUDINEAU - GUITTON
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ] c/ La SCI [ M ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LAUGIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LAUGIER, M^e GUITTON

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04709 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAK

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ABD GESTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

La SCI [M], dûment représente par son gérant à cette adresse

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04709 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAK

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 14 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [M] est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 12 avril 2022.

Saisi d’un incident en communication de pièces, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du 04 avril 2024 dit n’y avoir lieu à statuer, la demande étant devenue sans objet du fait de la communication des pièces sollicitées par la SCI [M].

Aux termes de ses conclusions au fond n°1 récapitulatives et en réplique, notifiées par voie électronique le 03 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

« DEBOUTER la SCI [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à PARIS (75019) la somme actualisée en principal de 17.575,30 €, à titre des charges de copropriété impayées à compter du 06/01/2017 et arrêtées au 01/07/2024 inclus, et représentant :

-5.402,46 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

-5.936,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

-767,24 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens ;

-5.469.60 € au titre des frais d’avocats relevant de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de mesure d’exécution aux fins de saisie immobilière précédemment engagée.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI [M] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic, en date du 18/09/2018 d’avoir à payer la somme de 15.388,36 € ;

— de la sommation d’avoir à payer délivré par la SCP [L] [D], huissiers de justice, en date du 21/05/2021 sur la somme de 12.259,05 € ;

— de l’assignation délivrée le des 30/03/2022 et 12/04/2022 pour paiement de la somme de 17.739,89 € ;

— des présentes écritures pour le surplus

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER la SCI [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à PARIS (75019) la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SCI [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à PARIS (75019) une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’incident et de l’instance au fond comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 179,34 €, les frais de signification de l’assignation introductive d’instance pour 89,20 €, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU & ASSOCIES, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 09 septembre 2024, la SCI [M] demande de :

«Dire le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] recevable mais mal fondé en ses demandes.

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Dire et juger qu’à la date du 6 septembre 2024, la SCI [M] n’est plus débitrice que de la somme de 3 072,59 € au titre des charges courantes et exceptionnelles.

Vu le décompte en date du 6 septembre 2024,

Condamner le Syndicat des copropriétaires demandeur à rembourser à la SCI [M] la somme de 10 971,99 € versée à tort au titre de frais et honoraires indus,

Débouter le Syndicat des copropriétaires demandeur de ses demandes au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Allouer à la SCI [M] les délais les plus étendus pour s’acquitter des charges de copropriété dont elle est débitrice,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamner le Syndicat des copropriétaires demandeur au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, la SCI [M] sera dispensée de toute participation à la dépense commune destinée à l’indemniser en exécution de la décision à intervenir,

Dire et juger qu’il n’y aura pas lieu à ordonner l’exécution provisoire. »

La clôture a été prononcée le 10 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04709 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAK

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce, paiement au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 06 janvier 2017 au 01 juillet 2024 inclus, de la somme de 17 575,30 euros qu’il décompose ainsi:

« – 5402,46 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

-5936 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

-767,24 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens,

-5469,60 euros au titre des frais d’avocat relevant de l’article 700 au titre de mesure d’exécution aux fins de saisie immobilière précédemment engagée ».

La SCI [M] ne conteste pas que les charges n’ont pas été réglées, ce qu’elle explique par des difficultés de gestion mais elle précise toutefois qu’elle a pris, depuis plusieurs mois, les mesures appropriées pour apurer sa situation de telle sorte que, contrairement à ce que laissent entendre les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires, la balance entre les charges dues et celles réglées s’est améliorée.

Elle explique en effet qu’elle a remis en location son bien, après rénovation, et qu’elle affecte ainsi régulièrement les loyers, de l’ordre de 850 euros par mois, au paiement des charges, ce qui lui a permis, petit à petit, d’apurer sa dette, et fait valoir que cela ressort des appels de fonds versés aux débats.

Elle conteste toutefois la somme de 5402,46 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées, considérant qu’elle n’est débitrice que de la somme de 3072,59 euros.

Elle indique en effet que les appels de charges produits mélangent les charges à régler et les frais de recouvrement réclamés et que certains décomptes sont contradictoires avec les appels émis.

Elle fait ainsi valoir que le décompte arrêté au 06 septembre 2024 qui lui a été fourni mentionne qu’elle n’est plus débitrice que de la somme de 3072,59 euros mais qu’il ne tient pas compte du dernier virement réalisé le 03 septembre 2024 pour un montant de 871,74 euros.

Elle relève qu’aux termes de l’assignation délivrée, elle était poursuivie en paiement d’une somme comprenant des frais de recouvrement supérieurs au montant des charges impayées qui s’élevait à la somme de 8598,25 euros contre 9141,64 euros pour les frais de recouvrement.

Elle considère donc être recevable à contester le décompte d’historique des frais versés aux débats en faisant valoir qu’il intègre de très nombreux frais de relances, mises en demeure, gestion du dossier contenieux ou transmission du dossier à l’avocat alors que ces frais ne s’avéraient pas indispensables ni nécessaires au sens de la loi, compte tenu des règlements qu’elle avait effectués, sauf à augmenter de façon inconsidérée le montant réclamé à ce titre.

Elle relève de plus que le contrat de syndic prévoit des frais différents selon qu’il s’agit d’une mise en demeure ou d’une relance, ce dont le syndic n’a pas tenu compte dans sa facturation.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

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Concernant les frais de constitution ou de suivi du dossier transmis à l’avocat, elle indique que la facturation n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la seule constitution d’un dossier aux fins de recouvrement de charges ne revêtant pas ce caractère exceptionnel.

Enfin, elle indique, s’agissant des honoraires d’avocat ou d’huissier, qu’ils relèvent de demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens et que les facurations émises au titre de la gestion du dossier contentieux ne sont pas prévues par le contrat de syndic.

Elle soutient donc qu’à la lecture du décompte produit, c’est en réalité le syndicat des copropriétaires qui est débiteur de la somme de 10 971,99 euros, dont elle demande le remboursement, ainsi décomposée :

—  3 072,59 euros de charges dues au 06 septembre 2024,

-13 172,84 euros de frais et honoraires imputés à tort,

-871,74 euros virés au syndic le 03 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires explique, pour sa part, que la SCI [M] n’ayant pas spontanément exécuté le jugement l’ayant condamnée le 28 juin 2017, il a donc été contraint de diligenter une procédure aux fins de saisie immobilière ayant engendré des frais à hauteur de 6608,30 euros, à la suite de laquelle la SCI [M] a réglé la somme de 16 774,34 euros.

S’agissant des autres frais sollicités, à hauteur de 5604,54 euros, le syndicat des copropriétaires indique que la SCI [M] est débitrice depuis 2014 et que depuis cette date, il a mis en œuvre de nombreuses démarches pour recouvrer amiablement sa créance, à l’origine des imputations que la SCI [M] conteste.

Il indique ainsi s’en remettre à l’appréciation souveraine du tribunal sur ce chef de demandes.

Il ne dit mot sur la demande de la SCI [M] sollicitant le remboursement de la somme de 10 971,99 euros versée au titre de frais et honoraires qu’elle estime indus.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [M] est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-03 mars 2016 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2017,

-15 février 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2018 et voté divers travaux,

-23 avril 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017 , voté la confirmation du budget prévisionnel pour l’exercice 2018 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019

-28 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé le budget prévionsnel pour l’exercice 2020,

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04709 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAK

-10 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 et voté divers travaux

-17 mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et décidé d’ajuster le budget prévisionnel pour les exercices 2021 et 2022 à la somme de 20 000 euros

-30 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévionnel pour l’exercice 2023 et voté divers travaux,

-04 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, entériné des travaux de purge de maçonnerie réalisés en urgence, voté divers travaux,

— les attestations de non recours pour les assemblées de 2018 à 2023,

— un tableau reprenant le décompte sur la période du 18 septembre 2018 au 23 mai 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 12 212,84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement (pièce 123),

— un tableau reprenant le décompte sur la période du 19 janvier 2017 au 01 juillet 2024, appel de fonds inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5402,46 euros au titre des charges de copropriété (pièce 122).

La SCI [M] verse toutefois aux débats l’édition du compte de la SCI [M], issu de la comptabilité du syndic (pièce 5), sur la période du 18 mai 2018 au 23 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur, à la date du 01 juillet 2024, appel de fonds inclus, de la somme de 2229,57 euros, alors même que ce décompte intègre pourtant, à la différence du tableau produit par le syndicat des copropriétaires, les frais engagés pour le recouvrement, pour un montant total de 2128 euros, repris dans le tableau figurant en pièce 123, ainsi qu’une reprise de solde d’un montant de 14 985 euros au 18 mai 2018.

Or, le tableau figurant en pièce 122, sur lequel se base le syndicat des copropriétaires ne fait apparaître pour la période antérieure au 18 mai 2018 qu’un solde de 7892,87 euros au titre des charges, celui relatif aux charges réclamées, figurant en pièce 123, ne mentionnant pour sa part aucune somme réclamée à ce titre avant le 18 septembre 2018.

Au vu des différences figurant entre ces différentes pièces, il convient de retenir celle produite par la SCI [M] (pièce 5) dans la mesure où elle est issue de la comptabilité du syndic et retrace l’intégralité des mouvements, facturations et règlements, intervenus sur le compte de la SCI [M].

Il convient, à cet égard, de relever que les sommes figurant sur les appels de fonds produits par la SCI [M] ne correspondent pas à celles mentionnées sur ce décompte.

Ainsi, l’appel de fonds pour la période du 01 juillet 2022 au 30 septembre 2022 (pièce 1 de la SCI [M]) mentionne un solde à payer de 16 118,80 euros, intégrant une relance facturée le 10 mai 2022 pour un montant de 40 euros, alors que le décompte indique, pour sa part, à cette même date du 10 mai 2022, un solde débiteur de 15 764,07 euros.

L’appel de fonds pour la période du 01 avril 2023 au 30 juin 2023 (pièce 2 de la SCI [M]) mentionne un solde à payer de 11 952,68 euros, tenant compte d’un virement du 14 mai 2023 de la SCI de 844,48 euros, alors que le décompte indique, pour sa part, après prise en compte de ce virement, un solde de 10 153,29 euros.

L’appel de fonds pour la période du 01 octobre 2023 au 31 décembre 2023 (pièce 3 de la SCI [M]) mentionne un solde à payer de 8017,82 euros, tenant compte d’un virement du 14 septembre 2023 de la SCI de 864,47 euros, alors que le décompte indique, pour sa part, après prise en compte de ce virement, un solde de 7663,09 euros.

L’appel de fonds pour la période du 01 janvier 2024 au 31 janvier 2024 (pièce 4 de la SCI [M]) mentionne un solde à payer de 6669,07 euros, intégrant une relance facturée le 11 décembre 2023 pour un montant de 40 euros alors que le décompte indique, pour sa part, après prise en compte de ce virement, un solde de 6314,34 euros.

De plus, le décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisée par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, puisque le montant de la créance réclamée doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit ainsi présenter et détailler l’ensemble des charges appelées, qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Or, en l’espèce, le décompte mentionne à la date du 18 mai 2018 une « reprise du copro au 18/05/18 » d’un montant de 14 999,85 euros.

Les pièces produites ne permettant pas de déterminer à quoi se rapporte ce montant, ce dernier ne sera pas retenu, l’appel de fonds pour la période du 10 juillet 2017 au 30 septembre 2018 mentionnant en effet également cette reprise de solde sans toutefois la détailler.

Il résulte par conséquent de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il convient donc de le débouter de sa demande en paiement au titre des charges impayées et par conséquent de sa demande en paiement au titre de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de restitution de la somme de 10 971,99 euros formulée par la SCI [M], elle indique que le syndicat des copropriétaires est débiteur à son encontre dans les conditions suivantes :

« + 3072,59 € de charges dues au 06 septembre 2024,

-13 172,84 € de frais et honoraires imputés à tort,

—  871,74 € au syndic le 03 septembre 2024

= 10 971,99€ »

Concernant la somme de 871,74 euros, la SCI [M] ne justifie pas de ce versement de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner sa restitution.

S’agissant des frais et honoraires, la SCI [M] indique que :

«reprenant le décompte de la société ABD GESTION en date du 6 septembre 2014, la SCI [M] a été en mesure de procéder à l’annotation de l’esnemble des frais qui lui ont été imputés, et quie ne peuvent, à défaut de condamnations prononcées par un tribunal être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 » et que « le tribunal relèvera en effet qu’il a été imputé une somme totale de 13 172,84 € au titre des frais à la SCI [M], lesquels se décomposent comme suit :

-22 lettres de relance et de mises en demeure pour un montant de 865€

-7 imputations de gestion du dossier contentieux et transmission à l’avocat pour un montant de 1664€

— des honoraires d’avocat et d’huissier pour un montant de 7783,24 €

— le solde étant composé de frais divers comme par exemple des honoraires pour établir un état daté. »

Il ressort de l’édition du compte produit en pièce 5 par la SCI [M], sur lequel elle base sa réclamation, que figure la facturation des sommes suivantes :

-25 euros le 18 septembre 2018 au titre d’une relance du même jour,

-40 euros le 10 décembre 2018 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-261 euros le 01 janvier 2019 au titre de la gestion du dossier contentieux,

-40 euros le 26 février 2019 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-40 euros le 13 juin 2019 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-261 euros le 30 juin 2019 au titre de la gestion du dossier contentieux,

-40 euros le 13 septembre 2019 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-305 euros le 04 novembre 2019 au titre de la transmission du dossier à l’avocat,

-40 euros le 25 novembre 2019 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-600 euros le 02 décembre 2019 au titre des honoraires de l’avocat,

-40 euros le 19 février 2020 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-189,60 euros le 26 février 2020 au titre des honoraires de l’avocat,

-600 euros le 26 février 2020 au titre des honoraires de l’avocat,

-1500 euros le 14 avril 2020 au titre de « prov Me [R] doss SCI [M] »,

-2285 euros le 15 mai 2020 au titre des intérêts au taux légal, jugement du 28 jun 2017

-480 euros le 20 mai 2020 au titre des honoraires de l’avocat,

-2100 euros le 20 mai 2020 au titre des honoraires de l’avocat,

-40 euros le 11 juin 2020 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-380 euros le 16 juin 2020 au titre des honoraires pour l’état daté,

-261 euros le 30 juin 2020 au titre de la gestion du dossier contentieux,

-40 euros le 05 août 2020 au titre d’une mise en demeure du même jour,

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/04709 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPAK

-261 euros le 31 décembre 2020 au titre de la gestion du dossier contentieux,

-40 euros le 15 février 2021 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-216 euros le 19 mai 2021 au titre d’un commandement de payer,

-179,34 euros le 25 mai 2021 au titre d’un commandement,

-40 euros le 04 juin 2021 au titre d’une mise en demeure du même jour,

-216 euros le 02 septembre 2021 au titre de l’inscription d’une hypothèque légale,

-40 euros le 10 septembre 2021 au titre de frais de relance,

-97,30 euros le 04 novembre 2021 « [L] [D] frais »,

-40 euros le 17 novembre 2021 au titre d’une relance du même jour,

-311,14 euros le 29 novembre 2021 « [L] [D] honoraire »,

-40 euros le 15 décembre 2021 au titre d’une relance du même jour,

-90,26 euros le 21 décembre 2021 « [L] [D] dénonciation hypothèque »,

-288 euros le 31 décembre 2021 au titre de la gestion du dossier contentieux,

-40 euros le 23 février 2022 au titre de frais de relance du même jour,

-318 euros le 23 février 2022 au titre de l’envoi du dossier à l’avocat,

-900 euros le 21 mars 2022 au titre des honoraires de l’avocat,

-250 euros le 01 avril 2022 « cabinet Paillard »,

-89,20 euros le 12 avril 2022 au titre d’une assignation délivrée,

-40 euros le 10 mai 2022 au titre de frais de relance du même jour,

-216 euros le 25 juillet 2022 au titre de l’inscription d’une hypothèque légale,

-40 euros le 22 septembre 2022 au titre de frais de relance du même jour,

-40 euros le 01 décembre 2022 au titre de frais de relance du même jour,

-288 euros le 31 décembre 2022 au titre de la gestion du dossier contentieux,

-40 euros le 01 mars 2023 au titre de frais de relance du même jour,

-40 euros le 07 juin 2023 au titre de frais de relance du même jour,

-40 euros le 06 septembre 2023 au titre de frais de relance du même jour,

-40 euros le 01 décembre 2023 au titre de frais de relance du même jour,

-600 euros le 02 février 2024 au titre des honoraires d’avocat,

-40 euros le 27 février 2024 au titre de frais de relance du même jour,

-40 euros le 23 mai,2024 au titre de frais de relance du même jour,

-960 euros le 11 juillet 2024 au titre des honoraires de l’avocat,

Il convient tout d’abord de relever que bien que les frais s’élèvent, au vu du décompte ainsi produit à la somme de 15 758,98 euros, la SCI [M] ne sollicite toutefois la restitution que de la somme de 13 172,84 euros, sans la détailler précisément.

Ensuite, l’examen de ces frais permet de constater qu’en réalité ont été facturées :

-24 lettres de relance et de mise en demeure et non 22 comme indiqué par la SCI [M],

-6 imputations pour la gestion du dossier contentieux et 2 imputations pour la transmission du dossier à l’avocat et non 7 imputations pour l’ensemble de ces démarches comme indiqué par la SCI [M],

— des frais d’honoraires et d’avocat à hauteur de 7017,50 euros, au vu des intitulés des facturations, et non 7412,84 euros comme indiqué par la SCI [M].

La SCI [M] soutient qu’à ce stade ces sommes ne pouvaient figurer au débit de son compte, à défaut de condamnations judiciaires.

Il convient toutefois de relever qu’à compter de l’assemblée générale de 2018, les copropriétaires ont, chaque année, voté l’imputation des frais liés aux impayés en prévoyant ainsi que tout copropriétaire qui n’aurait pas réglé ses charges dans les délais impartis supportera intégralement et exclusivement tous les frais de recouvrement suivants :

— frais de relance,

— frais de mise en demeure,

— frais de dossier à l’huissier,

— frais de dossier à l’avocat ou assurance charges impayées

— frais de suivi de recouvrement

— frais d’inscription hypothèque légale

— calcul des intérêts légaux,

— rédaction d’un protocole d’accord,

— frais de saisie immobilière.

Ces assemblées générales n’ayant pas été contestées, elles sont donc définitives et les résolutions adoptées ont vocation à s’appliquer sans qu’il ne soit plus possible de les remettre en cause.

Pour autant, dans la mesure où ces différents frais sont facturés par le syndic, en application du contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires, il convient de vérifier que le montant des sommes ainsi mises à la charge du copropriétaire débiteur est bien conforme à celui prévu au contrat et que le syndic a bien facturé des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, le syndicat des copropriétaires doit justifier du caractère nécessaire des frais de recouvrement pour pouvoir les imputer au copropriétaire débiteur.

Ainsi ces différents frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge de ce dernier qu’à la condition de pouvoir démontrer qu’ils ont été nécessaires au recouvrement, c’est-à-dire que le syndic justifie de diligences particulières, exceptionnelles par rapport à celles qu’il accomplit dans le cadre de sa mission courante de recouvrement des charges.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les contrats conclus pour la période du 10 septembre 2020 au 09 septembre 2022 ainsi que pour la période du 01 juillet 2022 au 30 juin 2025.

Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 10 septembre 2020, en l’absence de production du contrat de syndic conclu pour la période durant laquelle est intervenue la prestation facturée.

Par conséquent, les prestations suivantes ne peuvent être imputées à la SCI [M] :