TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 06 Janvier 2025

N° RG 24/00005 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCMB

DEMANDEUR :

S.A.R.L. RESIDHOTEL [Localité 12] VAUBAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat postulant au barreau de LILLE,

M^e François CREPEAUX, avocat plaidant au barreau de GRASSE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. MARINETAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

S.N.C. VAEPA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [J] [I] [U], domicilié [Adresse 4]

représenté par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [V] [H] [X] épouse [U], domiciliée [Adresse 4]

représentée par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.R.L. Residhotel [Localité 12] Vauban exploite un fonds de commerce de résidence de tourisme dans un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12], sous l’enseigne « Résid-Hôtel » pour l’avoir acquis le 22 février 2017 de la S.A.S. [Adresse 14] [Localité 12] [Adresse 15].

L’immeuble appartient à différents copropriétaires qui disposent chacun d’un ou plusieurs lots, le plus souvent constitutifs d’appartements de différentes tailles, parfois de places de parking.

Par actes respectivement du 19 décembre 2008, du 31 décembre 2008 et du 31 décembre 2008, la S.A.R.L. Marinetan, la S.N.C. VAEPA et la société DESRA Immo aux droits de laquelle viennent désormais M. [W] [U] et Mme [D] [X] son épouse, ont donné à bail à la société COSY’S aux droits de laquelle vient désormais la société Résidhotel [Localité 12] Vauban des lots au sein dudit ensemble immobilier.

Par actes extrajudiciaires des 24 et 28 décembre 2021, la société Residhotel [Localité 12] Vauban a sollicité le renouvellement des trois baux à compter du 1er janvier 2022 aux clauses et conditions du bail en vigueur, sauf en ce qui concerne le loyer qu’elle souhaitait voir fixer à la valeur locative.

Par actes d’huissiers signifiés le 23 mars 2022, la société Marinetan et la société VAEPA ont acquiescé au renouvellement du bail, avec maintien au loyer contractuel.

Les consorts [U] n’ont pas répondu.

Par des courriers datés du 29 mars 2022 adressés par lettre recommandée avec avis de réception à la société Marinetan (avis de réception signé le 31 mars 2022), à la société VAEPA (avis de réception signé le 31 mars 2022) et aux consorts [U] (avis de réception signé le 31 mars 2022), la société Résidhotel [Localité 12] Vauban a soumis aux bailleurs un projet d’avenant avec modification du loyer.

Par actes d’huissier signifiés les 19 et 22 août 2022, la S.A.R.L. Résidhotel [Localité 12] Vauban a assigné la S.A.R.L. Marinetan, la S.N.C. VAEPA et les consorts [U] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation des loyers à la valeur locative.

Par décision du 13 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a principalement prononcé la nullité des « mémoires préalables » notifiés par la société Résidhotel [Localité 12] Vauban et déclaré irrecevables ses demandes.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 7 décembre 2023 (avis de réception signés respectivement les 9, 8 et 22 décembre 2023), la société Residhotel [Localité 12] Vauban a notifié son mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement à la société Marinetan, la société VAEPA et aux consorts [U].

Puis par actes de commissaire de justice signifiés le 22 février 2024, le preneur a assigné les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 13 mai 2024, la S.A.R.L. Résidhotel [Localité 12] Vauban demande au juge de :

Débouter les défendeurs de leurs demandes d’irrecevabilité ;Juger l’action recevable ;Vu les articles L 145-8 et suivants, L 145~33 et suivants et R 145-10 du code de commerce,

Juger que le loyer dû par les défendeurs à la demanderesse à compter du 1er janvier 2022 à raison de la location des appartements de l°ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 12], doit être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité, soit selon les usages hôteliers,Sauf à ordonner avant dire droit toute expertise avec la mission habituelle en pareille matière,Fixer le loyer principal annuel des baux renouvelés le 01.01.2022, à compter de la date du renouvellement, sauf indexations ou révisions ultérieures, comme suit :* en ce qui concerne la SARL Marinetan, à 17 014,78 € HT, se décomposant ainsi :

— Appartement 103 (lot 70) : 2 514,50 € HT

— Appartement 104 (lot 69) : 2 933,58 € HT

— Appartement 105 (lot 68) : 2 933,58 € HT

— Appartement 108 (lot 65) : 3 017,40 € HT

— Appartement 109 (lot 64) : 3 017,40 € HT

— Appartement 110 (lot 63) : 2 598,32 € HT

* en ce qui concerne la SNC VAEPA, à 56 303,68 € HT, se décomposant ainsi :

— Appartement 301 (lot 96) : 4 861,36 € HT

— Appartement 302 (lot 95) : 3 436,48 € HT

— Appartement 303 (lot 94) : 2 765,95 € HT

— Appartement 304 (lot 93) : 3 185,03 € HT

— Appartement 305 (lot 92) : 3 268,85 € HT

— Appartement 306 (lot 91) : 4 190,83 € HT

— Appartement 307 (lot 90) : 4 023,20 € HT

— Appartement 308 (lot 89) : 3 352,66 € HT

— Appartement 309 (lot 88) : 3 268,85 € HT

— Appartement 310 (lot 87) : 2 933,58 € HT

— Appartement 311 (lot 86) : 3 520,30 € HT

— Appartement 312 (lot 85) : 6 202,43 € HT

—  12 parkings (lots 235 à 246) : 941,18 € HT x 12 = 11 294,16 € HT

* en ce qui concerne M. et Mme [U], à 3 101,21 € HT :

— [Adresse 11] [Cadastre 2] (lot 76) : 3 101,21 € HT

Allouer 5 000 € à la requérante sur le fondement de l°article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs mémoires en réponse notifiés par lettres recommandées avec avis de réception le 15 avril 2024, la S.A.R.L. Marinetan, la S.N.C. VAEPA et les consorts [U] demandent au juge des loyers commerciaux de :

In limine litis,

Déclarer irrecevables les demandes de la société Residhotel [Localité 12] Vauban initiées par le mémoire du 7 décembre 2023 et par l’assignation du 22 février 2024, et 1'en Débouter ;Subsidiairement,

Fixer le loyer de renouvellement du bail renouvelé au 1er janvier 2022 entre les sociétés Residhotel [Localité 12] Vauban et Marinetan et portant sur les lots à un montant annuel de 39 277,36 € HT et hors charges, à compter de la notification du présent mémoire, se décomposant comme suit :

Fixer le loyer de renouvellement du bail renouvelé au 1er janvier 2022 entre les sociétés Residhotel [Localité 12] Vauban et VAEPA et portant sur les lots suivants à un montant annuel de 112 186,13 € HT et hors charges, à compter de la notification du mémoire, se décomposant comme suit :

Fixer le loyer de renouvellement du bail renouvelé au 1er janvier 2022 entre la société Residhotel [Localité 12] Vauban et M. et Mme [U] à un montant annuel de 6 935 € HT et hors charges, à compter de la notification du présent mémoire pour l’appartement 209 lot 76 ;

Juger que les arriérés de loyer depuis le 1er janvier 2022 porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis une année ;A titre infiniment subsidiaire,

Désigner tel expert judiciaire aux fins de donner son avis sur le loyer de renouvellement des biens loués au 1er janvier 2022, en application des dispositions de l’article L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;Réserver les dépens ;Fixer le montant du loyer de base provisionnel annuel du bail de la SNC VAEPA à la somme de 112 186, 13 € HT à compter de la notification du mémoire ;Fixer le montant du loyer de base provisionnel annuel du bail de la société Marinetan à la somme de 39 277,36 € HT à compter de la notification du mémoire ;Fixer le montant du loyer de base provisionnel annuel du bail des consorts à la somme de 6 935 € HT à compter de la notification du mémoire ,En tout état de cause,

Débouter la société Residhotel [Localité 12] Vauban de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris sa demande de fixation du loyer provisionnel, en cas d’expertise judiciaire Rappeler, le cas échéant, que le jugement à intervenir sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;Condamner la société Residehotel [Localité 12] Vauban à payer à la société Marinetan, à la société VAEPA et aux consorts [U] une indemnité de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après quatre renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 2 décembre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’irrecevabilité des demandes

Les défendeurs sollicitent l’irrecevabilité des demandes au motif que le mémoire préalable a été déclaré nul pour une nullité de fond, ce qui entrainerait l’extinction définitive de la procédure de fixation du loyer et que la situation ne peut plus être régularisée.

La requérante s’oppose à cette analyse en soutenant que l’extinction de l’instance n’entraine pas ipso facto l’extinction de l’action et que dès lors que la prescription biennale n’est pas expirée, il lui était loisible de réinitier une procédure de fixation du loyer.

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce alinéa 1, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

L’article R.145-27 dispose que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Ainsi, la procédure de fixation du loyer du bail de renouvellement est une procédure « sur mémoire » qui débute avec un mémoire préalable, condition indispensable à la validité de la saisine du juge des loyers commerciaux.

Il est constant que le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir. Cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

Dès lors que la procédure n’est pas susceptible d’être régularisée en cours d’instance, faute de mémoire préalable, la demande en fixation du loyer est irrecevable.

Cependant, tant que le délai de prescription biennale n’est pas expiré, rien ne fait obstacle à ce que l’une des parties initie une nouvelle procédure en respectant le cadre de l’article R.145-27 et donc en délivrant un mémoire préalable régulier, avant une nouvelle saisine de la juridiction en fixation du loyer.

En l’espèce, la première instance en fixation du loyer a été clôturée, suite à l’irrecevabilité de la demande consécutive à la nullité du mémoire préalable.

Toutefois, il n’est pas contesté que la prescription biennale n’est pas acquise. Et le preneur a notifié un mémoire préalable plus d’un mois avant la saisine du juge des loyers commerciaux, de sorte que la nouvelle procédure respecte le formalisme imposé.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir et de déclarer les demandes recevables.

II- Sur l’expertise judiciaire

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il ressort des éléments des débats que les parties sont en désaccord sur la méthode applicable, sur le chiffre d’affaires, le coefficient sur recettes applicables etc.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le modifier à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs ;

DECLARE recevables les demandes de la S.A.R.L. Residhotel [Localité 12] Vauban ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

Mme [E] [K]

[Adresse 10]

[Localité 6] (tél. [XXXXXXXX01] ; email : [Courriel 13])

avec mission de :

Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société Resdihotel Lille Vauban devra verser au plus tard le 6 MARS 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 6 JUILLET 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux