TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Isabelle MOREAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dorothée ORLOWSKA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64QA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] representé par son syndic en exercice le cabinet MICHAU, SA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [H]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0011

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0011

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64QA

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [H] est nu propriétaire et Mme [K] [H] usufruitière des lots n° 270 et 303 dans l’immeuble situé [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 11 décembre 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic le cabinet MICHAU, a assigné M. [W] [H] et Mme [K] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4251,20 euros au titre des charges du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  237,20 au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  189,60 euros au titre des frais de remise du dossier à l’avocat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  4000 euros à titre de dommages-intérêts,

— les frais d’exécution forcée par commissaire de justice,

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2025 et renvoyée, à la demande des défendeurs, à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement demande la condamnation de M. [W] [H] et Mme [K] [H] au paiement des sommes suivantes :

—  867,23 euros correspondant aux charges dues pour le 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  426,80 au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  1620 euros au titre des frais d’avocat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 et de l’assignation pour le surplus,

—  4000 euros à titre de dommages-intérêts,

— les frais d’exécution forcée par commissaire de justice,

—  3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il expose que des paiements ont eu lieu et que subsistent uniquement les charges dues au titre du 4ème trimestre 2025.

M. [W] [H] et Mme [K] [H], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

— De déduire des dettes de charges de copropriété les sommes de 28,60 + 28,60 + 189,60+180+1620 soit 2046,80 euros indument imputées au titre des frais de mises en demeure et d’avocat,

— Fixer la dette à la somme de 1099,67 euros correspondant au solde de l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025 et à l’appel de fonds courant du 3ème trimestre 2025 arrêtée au 31 juillet 2025,

— Des délais de paiement,

— Le rejet des autres demandes.

Il soutiennent que le 4ème trimestre 2025 n’est pas exigible de sorte que leur solde de charges est positif de 33 centimes, qu’ils ont démontré leur volonté de régler la dette, que la résistance abusive n’est pas caractérisée et que le préjudice n’est pas justifié.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité à l’audience le paiement du seul 4ème trimestre 2025 des provisions pour charges. Or ces provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre en application de l’article 14-1 susvisé, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas qu’une autre date ait été fixée. Il s’ensuit qu’à la date de l’audience la somme de 867,23 euros n’était pas exigible.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des provisions pour charges impayées.

Les demandes de M. [W] [H] et Mme [K] [H] aux fins de déduction de la somme de 2046,80 euros des charges de copropriété et de fixation de la dette à la somme de 1099,67 euros sont devenues sans objet.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 426,80 euros au titre des frais de mise en demeure sans toutefois les énumérer. Il ressort du décompte que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ces frais n’ont pas été intégrés aux charges et n’ont pas été réglés. Il est justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception de la mise en demeure du 12 mai 2023 (28,60 euros) d’avoir à régler la somme de 3398,29 euros dans un délai de 8 jours. M. [W] [H] et Mme [K] [H] ne peuvent utilement soutenir que cette mise en demeure n’était pas justifiée en raison de règlements en avril et mai 2024, soit près d’un an plus tard. En revanche l’envoi d’une mise en demeure le 1er juin 2023, soit moins d’une semaine après le délai imparti par la précédente mise en demeure, ne parait pas justifiée et correspond à un choix qui appartient au seul syndic. Le coût de cette mise en demeure (28,60 euros) sera en conséquence écarté. Il est justifié de la mise en demeure par avocat (180 euros).

En outre, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante en vue de la transmission du dossier à l’avocat. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de la somme de 189,60 euros.

M. [W] [H] et Mme [K] [H] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 208,60 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil, la date de présentation de la mise en demeure par avocat étant inconnue.

Les honoraires d’avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi des défendeurs ni d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires d’autant que des remboursements de charges de montants de près de 3000 euros ont été effectués le 18 avril 2023, le 15 mai 2024 et le 8 avril 2025. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du faible montant de la condamnation, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [W] [H] et Mme [K] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. Il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur les frais d’exécution.

Ils seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande en paiement de la somme de 867,23 euros au titre des provisions pour chargesdu 4ème trimestre 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 208,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE M. [W] [H] et Mme [K] [H] de leur demande de délais de paiement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [K] [H] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64QA