TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 MARS 2026

N° RG 25/07193 – N° Portalis DB22-W-B7J-TTQP

Code NAC : 72G

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame, [U], [H], [O], [X]

née le 17 Septembre 1964 à, [Localité 1] (TUNISIE),

demeurant, [Adresse 1]

2/ Monsieur, [D], [H], [O], [X]

né le 11 Décembre 1956 à, [Localité 2] (IRAN),

demeurant, [Adresse 1],

représentés par Maître Elie SULTAN de la SELARL ES AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Maddy BOUDHAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur, [K], [P]

né le 18 Janvier 1982 à, [Localité 3] (93),

demeurant, [Adresse 1],

2/ Madame, [L], [M] épouse, [P]

née le 1er Août 1983 à, [Localité 4] (13),

demeurant, [Adresse 1],

représentés par Maître Samia KASMI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL LOCTIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

3/ La SELARL AJASSOCIES, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 423 719 178 ayant son siège social situé, [Adresse 2] et prise en la personne de Maître, [B], [Z] en qualité d’Administrateur Judiciaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 10 Décembre 2025 reçu au greffe le 16 Décembre 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Janvier 2026, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Propriétaires d’une maison individuelle située, [Adresse 4], M., [D], [H], [O], [X] et Mme, [U], [J], son épouse, l’ont divisée en trois lots distincts conformément à un acte notarié du 10 juillet 2017 instituant le règlement de copropriété.

Les époux, [H], [O], [X] ont conservé l’appartement situé à l’entresol et ont vendu par acte notarié en date du 11 janvier 2018 l’appartement situé au rez-de-chaussée et à l’étage à M., [K], [P] et à Mme, [L], [M], son épouse.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi à la suite d’importantes infiltrations d’eau dans l’appartement des époux, [H], [O], [X], a, par ordonnance de référé en date du 19 juillet 2022, désigné un expert judiciaire avec notamment pour mission de relever et décrire l’ensemble des désordres affectant l’immeuble et d’en détailler les causes.

L’expert, M., [N], [F], a rendu son rapport le 10 mai 2024.

Par courriers en date des 16 mai et 21 mai 2025, les époux, [H], [O], [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les époux, [P] de couper l’eau de leur lot pour permettre la réalisation des travaux de désengorgement de la colonne des eaux usées et de réfection de leur appartement.

Par courriel du 23 mai 2025, M., [P] a répondu à ce courrier, indiquant notamment n’avoir jamais reçu de demande écrite de couper l’eau avant cette mise en demeure, que celle-ci était dépourvue de date, et que tout désordre lié ou affectant l’immeuble relevait de la compétence exclusive du syndic.

Par courrier du 31 octobre 2025, les époux, [H], [O], [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SELARL AJASSOCIES – qui aurait été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du 26 janvier 2022 rendue par le tribunal judiciaire de Versailles – d’enjoindre aux époux, [P] de couper l’eau pour une durée d’une journée aux fins de réalisation des travaux de plomberie.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, les époux, [H], [O], [X] ont déposé le 28 novembre 2025 une requête afin d’autorisation d’assigner à jour fixe, autorisation qui leur a été accordée par ordonnance en date du 4 décembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, les époux, [H], [O], [X] ont fait assigner devant le tribunal de céans

M., [P], Mme, [P] et la SELARL AJASSOCIES en la personne de Maître, [B], [Z] ès qualités d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], [Adresse 6].

Aux termes de cette assignation qui constitue leurs dernières écritures, les époux, [H], [O], [X] demandent au tribunal, statuant à jour fixe, au visa des articles 9 et 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1231-1 et 1240 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

− juger les époux, [H], [O], [X] recevables et bien fondées en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

− constater la nécessité et l’urgence de faire réaliser les travaux de désengorgement de la colonne des eaux usées du lot n°2 de la copropriété sise, [Adresse 7] ainsi que les travaux de réfection des lots n°1 et 3 de ladite copropriété ;

En conséquence,

− condamner M., [K], [P] et Mme, [L], [P] à couper l’eau de leur lot pour une durée de dix heures, de 8h à 18h, à la date qui aura été fixée quinze jours à l’avance en accord avec les époux, [H], [O], [X] et la société LNTB, afin de permettre la réalisation des travaux de remplacement de la colonne des eaux usées ;

A défaut,

− condamner M., [K], [P] et Mme, [L], [P] à défaut de fixation d’une date et de réalisation effective des travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à complète exécution ;

En tout état de cause,

− condamner la SELARL AJASSOCIÉS prise en la personne de Me, [B], [Z] ès qualités d’administrateur judiciaire du SDC de la residence, [Adresse 7] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts à M., [K], [H], [O], [X] et Mme, [U], [H], [O], [X] en réparation du préjudice de jouissance d’ores et déjà subi et amplifié par sa négligence dans l’exécution de sa mission d’administration ;

− condamner M., [K], [P] et Mme, [L], [A] ainsi que la SELARL AJASSOCIÉS prise en la personne de Me, [B], [Z] ès qualités d’administrateur judiciaire du SDC de la, [Adresse 8] à payer la somme de 2.000 euros chacun à M., [K], [H], [O], [X] et Mme, [U], [H], [O], [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elie SULTAN sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

− rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— il est formellement établi qu’il est urgent et impératif de faire réaliser les travaux de désengorgement de la colonne des eaux usées ainsi que les travaux de réfection du lot des époux, [H], [O], [X] ;

— il est impératif pour permettre à la société LNTB de procéder au remplacement et a fortiori au désengorgement de la colonne des eaux usées que les époux, [P] coupent l’eau de leur lot ;

— le refus opposé par les époux, [P] et l’entrave à la réalisation des travaux sont lourdement préjudiciables ;

— la seule solution désormais est de contraindre les défendeurs sous astreinte à couper l’eau de leur lot ;

— les époux, [H], [O], [X] s’engagent évidemment à prévenir dans un délai raisonnable de quinze jours les époux, [P] de la date d’intervention qui aura été arrêtée avec l’entrepreneur et les époux, [P] pourront faire part d’éventuelles contraintes et de la nécessité de reporter, pour cause légitime uniquement, la réalisation des travaux ;

— la SELARL AJASSOCIÉS prise en la personne de Me, [Z] ès qualités d’administrateur judiciaire de la copropriété a pour rôle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation ainsi qu’à son entretien ;

— l’administrateur judiciaire a été sollicité à de nombreuses reprises par les époux, [H], [O], [X] pour organiser la réalisation des travaux de désengorgement de la colonne des eaux usées compte tenu du contexte conflictuel existant dans la copropriété ;

— malgré l’engagement de l’administrateur judiciaire à assurer cette mission d’organisation des travaux lors de la réunion du 4 juin 2025, aucune démarche n’a été entreprise ;

— le manque de diligence de l’administrateur judiciaire est manifestement avéré alors qu’il a une connaissance exacte de la situation préjudiciable dans laquelle se trouvent les époux, [H], [O], [X] depuis 2021.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le

20 janvier 2026, les époux, [E] demandent au tribunal, au visa des articles 637 et suivants du code civil, de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans, des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et du rapport d’expertise judiciaire en date du 10 mai 2024, de :

— débouter les consorts, [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des consorts, [P] ;

— rejeter la demande tendant à voir enjoindre aux consorts, [P] de couper l’eau de leur lot sous astreinte ;

— rejeter la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— juger que les consorts, [P] n’ont commis aucune faute et n’ont fait obstacle à aucune obligation légalement exigible ;

— condamner les consorts, [H] à payer aux consorts, [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

— condamner les consorts, [H] aux entiers dépens ;

— débouter les consorts, [H] de toute demande contraire, plus ample ou subsidiaire.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

— il est établi que M., [H] a lui-même réalisé les travaux de division de l’immeuble, de sorte qu’il avait une parfaite connaissance de l’implantation et du tracé des réseaux ;

— la servitude de canalisation créée n’a jamais été portée à la connaissance des consorts, [P] ;

— les consorts, [P] n’ont jamais fait obstacle, par principe, à la réalisation de travaux, ils ont seulement exigé, à juste titre, que toute intervention soit organisée par l’administrateur judiciaire, s’inscrive dans un cadre clair, sécurisé et contradictoire, et tienne compte du contexte conflictuel extrêmement dégradé entre les parties ;

— cette position est d’autant plus légitime que le dossier s’inscrit dans un conflit de voisinage grave, marqué par des faits de violences imputables aux consorts, [H] à l’encontre des consorts, [P], de sorte qu’il ne saurait leur être reproché de refuser des interventions improvisées, sans encadrement ni garantie de sécurité, au sein même de leur domicile ;

— la copropriété ne comprend que deux copropriétaires, en conflit ouvert, ce qui a précisément motivé la désignation d’un administrateur judiciaire, chargé d’assurer la gestion, la conservation de l’immeuble et la prévention des blocages ;

— les consorts, [H] reconnaissent eux-mêmes qu’une réunion s’est tenue le 4 juin 2025, que l’administrateur judiciaire s’est engagé à organiser la coupure d’eau et les travaux, et qu’aucune diligence n’a été accomplie par ce dernier, de sorte qu’il est juridiquement incohérent de leur reprocher une inertie tout en admettant que le seul acteur habilité à coordonner les travaux est demeuré inactif ;

— les consorts, [P] ne sauraient suppléer la carence de l’administrateur judiciaire ni en assumer les conséquences ;

— les mises en demeure invoquées par les demandeurs sont manifestement insuffisantes, dès lors qu’elles ne mentionnent aucune date de travaux, ne précisent ni le planning, ni les modalités d’intervention, et ne permettent en aucun cas aux consorts, [P] de s’exécuter utilement.

— il est impossible de reprocher aux consorts, [P] de ne pas avoir coupé l’eau à une date inconnue, pour des travaux non programmés, et sous la responsabilité d’intervenants non identifiés ;

— aucune urgence n’est caractérisée, les désordres allégués étant invoqués depuis 2021, l’expertise judiciaire datant de mai 2024, mais l’assignation à jour fixe n’intervenant qu’en décembre 2025 ;

— il résulte tant des constatations de l’expert judiciaire que des pièces versées aux débats que la canalisation litigieuse constitue une servitude créée lors de la division du pavillon par M., [H], non déclarée dans l’acte de vente, de sorte que les époux, [P] n’en ont pas été informés lors de l’acquisition de leur lot ; M., [H] ne peut dès lors utilement rechercher la responsabilité des époux, [P] pour des désordres résultant d’une situation qu’il a lui-même créée et dissimulée, sans se heurter au principe constant selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître, [B], [Z], ès qualités d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], [Adresse 6], régulièrement assignée par acte remis à personne morale le 10 décembre 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clôture

Il y a lieu d’ordonner la clôture de l’instruction.

Sur les demandes à l’encontre des époux, [P]

Sur la coupure d’eau

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dispose que

« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

[…] .»

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise en date du 10 mai 2024 que le sol de l’appartement des époux, [H] est très humide et que des particules de toutes natures sont en sustentation.

L’expert constate que les eaux en provenance de l’appartement de Monsieur, [P] s’écoulent dans les deux pièces de l’appartement de Monsieur, [H] et suggère le nettoyage à haute pression avec curage de la canalisation à l’origine des désordres ou, si impossibilité, le remplacement de cette canalisation. Il relève par ailleurs que compte tenu de l’écoulement des eaux usées de l’appartement de Monsieur, [P] dans les locaux de l’appartement de Monsieur, [H], ces derniers ne sont pas d’un usage adapté et sont non conformes à leur destination.

Il conclut que : « Le pavillon expertisé est un pavillon qui était unique au moment de sa construction et qui par la suite a été séparé en deux appartements avec des entrées séparées, mais avec des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales par canalisations identiques en raison de la configuration du pavillon et des moyens d’écoulement pour se raccorder au réseau du tout à l’égout situé au, [Adresse 9].

Les eaux usées et les pluviales de la partie haute de ce pavillon vendu à Monsieur, [P] s’évacuent avec le réseau du tout à l’égout du, [Adresse 10], les eaux usées et les eaux pluviales du niveau bas occupé par Monsieur, [H] s’écoulent dans un réseau situé en partie basse du terrain.

Selon les indications transmises, il semble que ce soit Monsieur, [H] qui ait procédé à cette transformation, sans le conseil d’un maître d’oeuvre ce qui explique les erreurs constatées dans la modification de ce pavillon.

Monsieur, [P] s’est porté acquéreur de la partie haute de ce pavillon soit la partie qui se raccorde au réseau du tout à l’égout et dans son contrat d’achat, il n’était nullement fait état des canalisations d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de la partie du pavillon acheté et à ce titre Monsieur, [P] ne pouvait pas connaître la présence de ces canalisations et donc ne pouvait pas les entretenir.

[…]

En ce qui concerne la reprise de la canalisation qui recueille les eaux usées de l’appartement de Monsieur, [P] et qui passe dans l’appartement de Monsieur, [H], les travaux pourraient être de la responsabilité de Monsieur, [H].

[…]

En ce qui concerne les travaux dans l’appartement de Monsieur, [H] et qui sont la conséquence du mauvais entretien et/ou de l’absence de connaissance de cette canalisation des eaux usées de l’appartement de Monsieur, [P], ces travaux pourraient être de la responsabilité de Monsieur, [H].

[…]. »

Les défendeurs contestent le caractère urgent des travaux que souhaitent diligenter les époux, [H], [O], [X], relevant que les désordres allégués sont invoqués depuis 2021 et que l’expertise judiciaire date de

mai 2024. Toutefois, il résulte clairement du rapport d’expertise et du

procès-verbal de constat d’huissier du 21 novembre 2022 versé aux débats par les demandeurs, que les infiltrations dans l’appartement des époux, [H], [O], [X] rendent ce dernier impropre à l’habitation. Il résulte par ailleurs du compte rendu d’intervention des services d’incendie et de secours des Yvelines en date du 23 décembre 2022, également versé aux débats par les demandeurs, que “l’infiltration entraîne un risque électrique mettant en insécurité les habitants du pavillon”.

Par ailleurs, si les défendeurs indiquent souhaiter que toute intervention soit organisée par l’administrateur judiciaire, ils ne contestent pas les allégations des époux, [H], [O], [X] selon lesquelles l’administrateur judiciaire s’était engagé à l’issue d’une réunion tenue le 4 juin 2025 à organiser la coupure d’eau et les travaux, aucune diligence n’ayant ensuite été accomplie par ce dernier.

Au surplus, si les époux, [P] indiquent ne pas souhaiter qu’une intervention ait lieu dans leur domicile, sans encadrement ni garantie de sécurité, dans un contexte très conflictuel, lequel n’est pas contesté par les demandeurs, il sera relevé que la seule demande des époux, [H], [O], [X] à l’encontre des époux, [P] porte sur la coupure de l’eau de leur lot pour une durée de dix heures, de 8h à 18h, sans qu’une autre intervention n’apparaisse nécessaire au sein de leur domicile.

Enfin, s’agissant des mises en demeure adressées par les époux, [H], [O], [X] aux époux, [P], si elles sont en effet insuffisantes, notamment en ce qu’elles ne mentionnent aucune date précise, il convient de relever que l’envoi d’une mise en demeure n’est, en l’espèce, pas une condition de recevabilité de la demande.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande des époux, [H], [O], [X] tendant à voir condamner les époux, [P] à couper l’eau de leur lot pour une durée de dix heures, de 8h à 18h, à la date qui aura été fixée quinze jours à l’avance en accord avec les époux, [H], [O], [X] et la société LNTB, afin de permettre la réalisation des travaux de remplacement de la colonne des eaux usées.

Sur la demande d’astreinte

A ce stade, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié, aucun élément ne permettant de présumer que les défendeurs entendraient s’opposer à l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de condamnation de la SELARL AJASSOCIES

Il résulte de l’article 18, V. de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

Il résulte par ailleurs de l’article 29-1, I. de la même loi que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

En l’espèce, les époux, [H], [O], [X] font grief à la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 11] de ne pas avoir entrepris de démarche aux fins d’organiser les travaux de désengorgement de la colonne des eaux usées.

Ils se contentent toutefois de verser aux débats la mise en demeure en date du 31 octobre 2025 adressée à la SELARL AJASSOCIES mais ne produisent pas l’ordonnance de désignation de la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur de la copropriété.

Le tribunal n’étant dès lors pas en mesure d’apprécier le contenu et la durée de la mission qui aurait été confiée à la SELARL AJASSOCIES, les époux, [H], [O], [X] seront nécessairement déboutés de leur demande de condamnation formulée à son encontre.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la nature du litige, les dépens seront partagés par moitié entre les époux, [H], [O], [X] et les époux, [P].

Par conséquent, les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Ordonne la clôture de l’instruction ;

Condamne M., [K], [P] et Mme, [L], [M], son épouse, à couper l’eau de leur lot pour une durée de dix heures, de 8h à 18h, à la date qui aura été fixée quinze jours à l’avance en accord avec les époux, [H], [O], [X] et la société LNTB, afin de permettre la réalisation des travaux de remplacement de la colonne des eaux usées ;

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance entre, d’une part,

M., [D], [H], [O], [X] et Mme, [U], [J], son épouse, d’autre part, M., [K], [P] et Mme, [L], [M], son épouse ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 MARS 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT