TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GIOVANNETTI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08915

N° Portalis 352J-W-B7I-C5JUW

N° MINUTE :

Assignation du :

15 juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AVA DEV 1

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08915 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JUW

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL AVA DEV 1 est propriétaire des lots n°2 et 34 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Après mises en demeure et relances restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 07 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires) a délivré à la société AVA DEV 1 une sommation de payer la somme de 4.378,69 euros au titre d’arriérés de charges, hors frais de recouvrement.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné la société AVA DEV 1 devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

—  7.741,94 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de la sommation de payer, soit le 07 mars 2023 ;

—  1.533,45 euros au titre des frais ;

—  2.500 euros de dommages intérêts ;

—  3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société AVA DEV 1, citée par remise de l’acte à préposé, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée le 22 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 26 juin 2025

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Sur la demande principale en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la société AVA DEV 1,

* un décompte individuel de charges à compter du 1er octobre 2021 et arrêté au 1er juillet 2024, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 7.741,94 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la société AVA DEV 1, couvrant la période précitée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées des années 2021 à 2023.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 7.741,94 euros.

La société AVA DEV 1 sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2023, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 4.378,69 euros, puis sur le surplus à compter du 15 juillet 2024, date de délivrance de l’acte introductif d’instance.

Décision du 26 juin 2025

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Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 1.533,45 euros.

Or, s’agissant des frais libellés « frais de constitution du dossier huissier », « frais de constitution dossier avocat » ou encore « frais de suivi dossier avocat », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 235,45 euros.

Décision du 26 juin 2025

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Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts.

Il ressort des pièces communiquées que la société AVA DEV 1 a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 21 janvier 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Le défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, caractérise la mauvaise foi de l’intéressé ; en outre la multiplication des procédures judiciaires a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, en ce que cela l’a contraint à répartir la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la société AVA DEV 1 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La société AVA DEV 1 succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SARL AVA DEV 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 7.741,94 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er juillet 2024, incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.378,69 euros à compter du 07 mars 2023, puis sur le surplus à compter du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SARL AVA DEV 1 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  235,45 euros au titre des frais ;

—  1.000 euros de dommages-intérêts ;

—  1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

CONDAMNE la SARL AVA DEV 1 aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 juin 2025

La greffière La présidente