COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00158 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J522

Minute N° : 25/00423

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Octobre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

Dossier + Copie délivrés à :M^e PONS

le :07/10/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Marion TURRIN, avocat au barreau d’Avignon

DÉFENDEURS :

Madame [I] [V] née [L]

née le 01 Janvier 1960

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Aurélie PONS, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-84007-2025-409 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [P] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2019, MISTRAL HABITAT a consenti à Monsieur et Madame [V] [P] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 513,66 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 12 avril 2024, GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à [P] [V] et [I] [V] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.302,47 euros hors frais.

Par exploit délivré le 19 décembre 2024, GRAND DELTA HABITAT a fait citer [P] [V] et [I] [V] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer solidairement et à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 3.326,49 euros due à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— lui payer solidairement et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 636,51 euros jusqu’à départ effectif des lieux, et ce avec indexation ;

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle la société GRAND DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 1.535,81 euros au 31 juillet 2025. Elle précise justifier des régularisations de charges et de l’indexation du loyer et s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse.

[I] [V] comparait représentée et sollicite oralement le bénéfice de ses écritures, soit :

— In limine litis, déclarer nul le commandement de payer et débouter GRAND DELTA HABITAT de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion ;

— Déclarer irrecevable l’action ;

— Débouter GRAND DELTA HABITAT de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion au titre du défaut d’assurance ;

— Subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés et juger que si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai imparti, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

— Constater que la dette locative est de 1.025 euros, ou tout au plus de 1.426,19 euros, et débouter GRAND DELTA HABITAT de toute demande supérieure ;

— Accorder des délais de paiement selon des mensualités de 50 euros jusqu’à apurement de la dette ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le commandement de payer n’informe pas les requis de leur possibilité de solliciter des délais de paiement, ce qui entraîne sa nullité ; qu’il n’est pas justifié de la dénonce de l’assignation à la Préfecture ; qu’elle produit des attestations d’assurance 2024 et 2025 de sorte que cette cause de résiliation n’est pas fondée ; qu’enfin, il appartient au bailleur de justifier de l’augmentation de loyer et des régularisations de charges figurant dans le relevé de compte, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur ces sommes.

[P] [V] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ni été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Aucun Diagnostique Social Financier n’a été fourni au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 23 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la MSA du [Localité 11] a été saisie le 28 mars 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur la validité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier paragraphe que : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. »

*

En l’espèce, et in limine litis, Madame [V] soulève la nullité du commandement de payer, exposant que ce dernier ne précise pas à la requise la possibilité de demander des délais de paiement pour éviter la procédure de résiliation et d’expulsion.

Il ressort toutefois de l’étude du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 que ce dernier comporte la mention suivante : « Je vous informe enfin de votre possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Ainsi, il convient de juger que le commandement de payer délivré par le bailleur satisfait aux obligations légales prévues par l’article 24 de la loi de 1989 précité et la demande visant à voir prononcer la nullité dudit commandement sera rejetée.

3) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [V] soulève une contestation sur la dette locative, s’agissant de l’indexation du loyer et de la régularisation de charges opérée par le bailleur. Toutefois, GRAND DELTA HABITAT justifie par les pièces versées au débat les régularisations de charges annuelles. Par ailleurs, l’indexation du loyer est expressément prévue dans les bails, ainsi que ses modalités de calcul

Après examen des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 1.535,85 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de juillet 2025 inclus et décompte arrêté au 31 juillet 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Par ailleurs, si Mme [V] expose dans ses conclusions que Monsieur [V] a quitté le logement, aucun justificatif de préavis, ou de désolidarisation du bail concernant ce dernier ne figure au dossier.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

4) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette après le commandement de payer.

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT que les époux [V] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le bail et le commandement de payer (retenu car plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 13 juin 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 13 juin 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement (virement de 380,85 euros le 21 juillet 2025, outre la reprise des APL à hauteur de 226,77 euros) et la société GRAND DELTA HABITAT a indiqué s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement, de même que s’agissant de la suspension de la clause résolutoire si lesdits délais étaient respectés.

Dès lors, il y a lieu d’accorder aux époux [V] un délai de paiement de 31 mois, correspondant à trente mensualités de 50 euros, et le solde restant dû à la tente-et-unième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 7 octobre 2019, consenti à [P] [V] et [I] [V] portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7];

Rejetons la demande tenant à voir constater la nullité du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 13 juin 2024 ;

Condamnons solidairement [P] [V] et [I] [V] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.535,85 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance

Autorisons [P] [V] et [I] [V] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-et-un mois par versements mensuels de 50 euros les trente premiers mois, le solde au trente-et-unième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [P] [V] et [I] [V] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [P] [V] et [I] [V] à payer solidairement à GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons in solidum [P] [V] et [I] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge