TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00573 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAYV

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Pauline RACE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 18 décembre 2023, Monsieur [O] [T] a donné à bail à Monsieur [L] [Y] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] et moyennant un loyer mensuel révisable de 578,73 euros, outre la somme de 61,27 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte séparé signé le même jour, Monsieur [U] [P] s’est porté caution solidaire du locataire.

Par acte en date du 05 février 2025, Monsieur [O] [T] a fait assigner Monsieur [L] [Y] et Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire de plein droit de la location,

— en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est, voir ordonner la séquestration du garnissement dans tous lieux au choix du requérant, à ses frais, risques et périls,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner solidairement le locataire et Monsieur [U] [P] en sa qualité de caution à payer au requérant :

*la somme de 7.103,18 euros au titre des loyers, frais et intérêts,

*une astreinte mensuelle de 100 euros jusqu’à libération des lieux,

*une indemnité d’occupation égale au loyer en cours jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, de la dénonciation à caution et du présent acte.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [T] a fait valoir que Monsieur [L] [Y] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 08 août 2024, dénoncé à la caution le 19 août 2024.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 juin 2025, Monsieur [O] [T], représenté par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 10.160 euros (terme de juin 2025 compris).

Il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [L] [Y] comparait en personne.

Il explique le montant de son arriéré locatif par le fait qu’il s’est trouvé en situation délicate dès lors qu’il n’avait pas d’activité rétribuée et que son épouse a eu de graves problèmes de santé.

Il fait valoir que désormais il travaille pour un salaire de l’ordre 1.600 à1.700 euros par mois et annonce que son père va lui adresser en août 2025 la somme de 6.000 euros lui permettant d’apurer en partie sa dette.

Il sollicité pour le surplus des délais de paiement.

Monsieur [U] [P], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [O] [T] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 09 août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 06 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 08 août 2024, pour la somme en principal de 3.360 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il a en outre été dénoncé à la caution par acte du 19 août 2024.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semainesconformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés

En l’espèce, Monsieur [O] [T] produit un décompte arrêté au mois de juin 2025 (terme de juin 2025 compris) selon lequel Monsieur [L] [Y] est redevable de la somme 10.612,93 euros, soit celle de 10.160 euros expurgée de tous les frais, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [L] [Y]qui ne comparaît pas, n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en son dernier alinéa que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil dispose notamment qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, sur l’acte de caution signé par Monsieur [U] [P] celui-ci a écrit « je m’engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci dans la limite d’un montant de six cent quarante euros 640 euros ».

En conséquence, conformément à son engagement, Monsieur [U] [P] ne saurait être tenu au delà de cette somme.

Celui-ci sera dès lors condamné solidairement avec Monsieur [L] [Y] à hauteur de la somme de 640 euros.

3- Sur la demande en paiement d’une astreinte

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

Il sera en conséquence débouté de sa demande d’astreinte.

4. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2024.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [L] [Y], qui n’a pas réglé son loyer depuis plus d’un an, ne justifie pas de ce qu’il serait susceptible de régler la somme de 6.000 euros en août 2025 et ne démontre pas être en mesure de régler le solde de sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Monsieur [L] [Y] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 680 euros, pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

5- Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Y] qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [T] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [L] [Y] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 18 décembre 2023 entre Monsieur [O] [T], Monsieur [L] [Y] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à verser à Monsieur [O] [T] la somme de 10160 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de juin 2025 inclus) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P], en sa qualité de caution solidaire, avec Monsieur [L] [Y] à hauteur de la somme de 640 euros ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [O] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025, soit la somme mensuelle de 680 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE Monsieur [O] [T] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge