TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/54293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XQ5

N° : 5

Assignation du :

19 Juin 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 août 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet ECOSYNDIC, société à responsabilité limitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSE

Madame [O] [B]

Chez Monsieur [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 29 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Vu l’assignation en référé délivrée le 19 juin 2025 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Mme [O] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A TITRE PRINCIPAL :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en ses demandes ;

— CONDAMNER Madame [O] [B] à faire intervenir une entreprise de afin de vérifier la conformité de ses installations privatives dans son lot n°21, et de réaliser les travaux nécessaires de nature à garantir le Syndicat des copropriétaires contre tout nouveau dégât des eaux, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE que le Juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;

— DIRE que les travaux devront être réalisés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais de Madame [O] [B] ;

— AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à défaut d’exécution de Madame [O] [B] de mandater une entreprise de plomberie dans le délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir, à pénétrer dans le lot n°21 en présence d’une entreprise de plomberie afin de vérifier la conformité des installations privatives dans l’appartement de Madame [O] [B] et d’établir un devis pour les travaux ultérieurs à réaliser de nature à garantir le Syndicat des copropriétaires contre tout nouveau dégât des eaux, en présence d’un commissaire de justice chargé de dresser un constat des opérations, en présence d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin ;

— CONDAMNER Madame [O] [B] à s’acquitter des frais supportés par le Syndicat des copropriétaires dans ce cadre ;

— CONDAMNER Madame [O] [B] à justifier de la souscription de l’assurance obligatoire « propriétaire non occupant » prévue par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’année 2025 ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ORDONNER une mesure d’expertise ;

— CONDAMNER Madame [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER Madame [O] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Bien que régulièrement assignée par remise à étude, Mme [O] [B] n’était pas représentée à l’audience du 29 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au régime du droit de la copropriété tel que résultant de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application. Il produit le règlement de copropriété établi le 24 octobre 1951.

Il indique que Mme [O] [B] est propriétaire du lot n°21 situé au deuxième étage de l’immeuble et que cet appartement qui était occupé par un locataire, M. [J] [B], serait inoccupé depuis le 1er novembre 2024 et aurait été mis en vente.

Le Syndicat des copropriétaires signale que l’appartement situé au premier étage sous celui de Mme [B], appartenant à Mme [F] et occupé par Mme [S] fait l’objet d’infiltrations importantes qui proviendraient des parties privatives de l’appartement de la défenderesse.

A l’appui de ses allégations, il produit le rapport établi par M. [N] [Y], architecte de la copropriété à la suite de la visite des appartements de Mme [F] et de Madame [B] le 5 septembre 2024.

Il ressort de ce rapport que le plafond de la cuisine de l’appartement de Mme [F] est fortement dégradé et qu’un dégât des eaux a également été constaté dans la salle de bain. M. [B] a indiqué à l’architecte lors de la visite que des réparations auraient été faites. Toutefois, il n’a donné aucune précision sur ces réparations.

L’architecte a conclu que les infiltrations provenaient de l’appartement de la défenderesse et que : « Il est absolument indispensable que les installations de l’appartement [B] soient vérifiées et conformes aux règles de l’art compte-tenu des observations réalisées dans l’appartement [F]. »

Par courrier recommandé du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, a mis en demeure Mme [B] d’avoir à laisser l’accès à son appartement afin de permettre à l’entreprise de plomberie de la copropriété d’intervenir, à ses frais, pour contrôler les installations sanitaires de son appartement et réaliser les travaux de réfection nécessaires ; de transmettre les factures relatives aux travaux de plomberie déjà effectués par M. [J] [B] ; de transmettre l’attestation d’assurance « propriétaire-non occupant » ; et de transmettre l’attestation d’assurance de M. [J] [B], locataire.

Une copie de cette mise en demeure a été adressée à M. [J] [B].

Le Syndicat des copropriétaires indique que, ni Mme [B], ni M. [B], n’ont répondu à ses demandes.

Il résulte de tout ce qui précède que les infiltrations en provenance de l’appartement de Mme [B] caractérisent un dommage imminent pour les parties commune de l’immeuble et qu’il y a lieu d’ordonner les mesures sollicitées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de nature à le faire cesser.

Il n’y a pas lieu en l’état à ordonner que les frais supportés par le Syndicat des copropriétaires soient remboursés par Mme [O] [B] dans la mesure où il n’est pas établi de manière certaine, à ce stade de la procédure, que l’ensemble des dommages provient des parties privatives de la défenderesse.

Sur la demande de communication de l’assurance de Madame [O] [B]

Aux termes de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.

Par courrier du 20 novembre 2024, Madame [B] a été mise en demeure de justifier de la souscription d’une assurance propriétaire non occupant.

A ce jour, seule l’attestation propriétaire non occupant pour l’année 2024 a été adressée au Syndicat des copropriétaires.

L’obligation de Mme [B] de s’assurer contre les risques de responsabilité civile ne faisant pas l’objet de contestation sérieuse, elle sera condamnée à justifier de la souscription d’une assurance propriétaire non occupant pour l’année 2025.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [B] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [O] [B] ne permet d’écarter la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Mme [O] [B] à faire intervenir une entreprise de plomberie afin de vérifier la conformité des installations privatives dans son lot n°21, et de réaliser les travaux nécessaires de nature à garantir le Syndicat des copropriétaires contre tout nouveau dégât des eaux, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sur une période maximale de 3 mois ;

Disons qu’il n’y a pas lieu à réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons que les travaux devront être réalisés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété ;

Autorisons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à défaut d’exécution de Madame [O] [B] de mandater une entreprise de plomberie dans le délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir, à pénétrer dans le lot n°21 en présence d’une entreprise de plomberie afin de vérifier la conformité des installations privatives dans l’appartement de Madame [O] [B] et d’établir un devis pour les travaux ultérieurs à réaliser de nature à garantir le Syndicat des copropriétaires contre tout nouveau dégât des eaux, en présence d’un commissaire de justice chargé de dresser un constat des opérations, en présence d’un serrurier et de la force publique en tant que de besoin ;

Disons qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remboursement de frais ;

Condamnons Madame [O] [B] à justifier de la souscription de l’assurance obligatoire « propriétaire non occupant » prévue par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’année 2025 ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sur une période maximale de 3 mois ;

Disons qu’il n’y a pas lieu à réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons Madame [O] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons Madame [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 08 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Caroline FAYAT