TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/57903 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AOV

N° : 2

Assignation du :

12 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 05 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8] prise en la personne de Madame la Mair e de [Localité 8], madame [N] [O]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [M] [Z]

née le 9 mai 1977 en Italie

[Adresse 1]

[Localité 6] / ITALIE

représentée par M^e François MIGNON, avocat au barreau de PARIS – #B1039

DÉBATS

A l’audience du 05 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [Z] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4], constituant le lot n°40 de la copropriété.

Par acte du 12 novembre 2024, la ville de Paris a assigné Mme [X] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

Juger la ville de [Localité 8], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

Juger que Mme [X] [Z] a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 6ème étage, porte 4001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot 40),

Et condamner Mme [X] [Z] à une amende civile de 50.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Débouter Mme [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mme [X] [Z] à verser à la ville de [Localité 8] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [X] [Z] aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience au 5 mai 2025, la ville de [Localité 8] maintient ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 mai 2025, au visa des articles articles 9,16 et 46 du code de procédure civile et 16 de la convention européenne des droits de l’homme d’une part et du règlement n°1393/2007 du conseil de l’union européenne et 631-7 et 651-2 du code de l’habitation et de la construction, Mme [X] [Z] demande au président du tribunal judiciaire de :

Annuler l’acte introductif en date du 12 novembre 2024 ;

Subsidiairement,

Se déclarer incompétent au profit de la juridiction napolitaine et inviter la ville de [Localité 8] à mieux se pourvoir ;

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter la ville de [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce que qu’elle ne justifie ni de ce que l’appartement litigieux était celui de Mme [Z], ni de son affectation à usage d’habitation ;

A titre encore plus subsidiaire,

Réduire à 1 € l’amende de Mme [Z] ;

En tout état de cause,

Condamner la ville de [Localité 8] aux dépens et à payer la somme de 2.000 € à Mme [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation soulevée par Mme [Z]

Mme [Z] soulève la nullité de l’assignation, sur le fondement des articles 16 du code de procédure civile et 16 de la convention européenne des droits de l’homme d’une part et du règlement n°1393/2007 du conseil de l’union européenne aux motifs que :

— Mme [Z] est de nationalité italienne, qu’elle réside en Italie et partant qu’elle est italophone,

— La ville de [Localité 8] n’a pas respecté les sujétions légales en matière de signification et de notification de l’assignation dans la mesure où celle-ci n’était pas en langue italienne.

En défense, la ville de [Localité 8] indique que l’assignation a bien été délivrée en italien ce dont il est justifié.

Dans ces conditions, la nullité de l’assignation n’est pas encourue.

Sur l’exception d’incompétence

Mme [Z] soulève l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris compte tenu de sa nationalité italienne et de sa résidence à [7].

La ville de Paris oppose que la compétence du tribunal judiciaire de Paris résulte des articles L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précise que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local (…) »

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose également que: « (…) V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.

Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme. »

Au cas présent, la location litigieuse concerne un appartement situé [Adresse 4]

Le tribunal judiciaire de Paris est donc compétent pour connaitre du présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 8], et notamment du constat de location meublée touristique du 4 octobre 2021, que Mme [X] [Z] a mis son appartement meublé situé [Adresse 4] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque que Mme [X] [Z] a déclaré fiscalement le logement en tant que résidence secondaire et qu’elle réside à l’adresse [Adresse 11].

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration de location meublée le 17 novembre 2017 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 19 octobre 1970 qui précise que le local, lot n°40, est vacant à la date du 1er janvier 1970 et que toutes les pièces du logement sont affectées à l’usage d’habitation. En effet, la fiche précise aussi que la « surface totale des pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation 3 » est de 12 m².

Le règlement de copropriété de 1969 précise que le lot 40 situé au 6ème étage est un logement.

La fiche R, datée du 25 septembre 1970, versée aux débats par la Ville de [Localité 8], démontre que le lot 40 de l’immeuble sis [Adresse 3] est considéré comme un « logement ou appartement » et que l’appartement est occupé à cette date par Mme [C] [W].

De plus, le calepin des propriétés bâties expose que la SCI [Adresse 2] était propriétaire de l’immeuble en 1969. L’examen de la fiche immeuble de l’appartement du 6ème étage, lot 40 de l’immeuble sis [Adresse 3] expose les différentes cessions des droits de propriété de l’appartement litigieux. La fiche affiche les ventes successives, de la vente par la SCI [Adresse 2] à Mme [E] 24 décembre 1970, à la vente par M. [H] et Mme [B] à M. [Y] et Mme [D] en mars 1990 (Pièce n°9 de la demanderesse).

Des informations transmises par la DGFIP complètent la fiche immeuble de l’appartement situé dans le bâtiment, 6 e étage, lot 40 de l’immeuble sis [Adresse 4]. Ces informations relèvent que l’appartement a été vendu par les époux [Y]/[D] aux époux [L] [V]/[I] le 2 août 2002. Une vente suivante a eu lieu le 5 avril 2006 au profit de Mme [Z]. Cette dernière a finalement a cédé le bien à un bénéficiaire du nom de [G] par acte de vente en date du 13 janvier 2021.

Dès lors, l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est établi.

Il s’ensuit que Mme [X] [Z] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 8] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué 307 nuitées en 2019 et 143 nuitées louées en 2020, soit sur une période de 15 mois. Le montant moyen de la nuitée était d’environ 100 euros.

La ville de [Localité 8] estime le montant total des gains illicites à la somme de 49.198 euros.

La ville de [Localité 8] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 24.000 euros.

Mme [Z] conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant que l’infraction présumée a cessé avant même le contrôle de la ville de [Localité 8] puisque le bien litigieux a été revendu dès le mois de janvier 2021 et qu’il est depuis revenu sur le marché locatif traditionnel.

Elle souligne avoir fait preuve de bonne foi et de coopération avec les services de la ville de [Localité 8].

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

Il sera en revanche porté à son crédit qu’elle a cessé les locations dès le mois de janvier 2021.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de la bonne foi démontrée par Mme [X] [Z] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 10.000 euros.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Mme [X] [Z] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 8] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande d’annulation de l’assignation ;

Rejette l’exception d’incompétence ;

Condamne Mme [X] [Z] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Mme [X] [Z] aux dépens ;

Condamne Mme [X] [Z] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes fondées sur ces dispositions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 05 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON