TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 20/08235 – N° Portalis DB3S-W-B7E-URD7

N° de MINUTE : 25/01631

DEMANDEUR

S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C351

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ID

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Louise GAENTZHIRT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES,Vice-présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2010, la S.C.I. ID a donné à bail à M. [F] [E] des locaux sis [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2011, et moyennant un loyer, payable d’avance chaque mois, de 27.600 euros hors taxe par an.

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2011, M. [F] [E] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. BOULANGERIE BC.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2016, la société BOULANGERIE BC a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL.

Les locaux loués se composent ainsi :

— au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, une cuisine, une réserve, un laboratoire, un garage ;

— une cour avec jouissance commune ;

— au sous-sol trois caves.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 juin 2020, la S.C.I. ID a fait délivrer à la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL un congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 31 décembre 2020 à minuit.

Par acte d’huissier de justice signifié le 25 septembre 2020, la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL a fait assigner la S.C.I. ID devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins qu’il prononce la nullité du congé susvisé et, subsidiairement, qu’il juge qu’elle a droit à une indemnité d’éviction.

Par arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2021, le maire du [Localité 10] a interdit temporairement à l’habitation et à toute utilisation les locaux situés au [Adresse 3] (local commercial) et [Adresse 1] (logements aux 1er et 2e étage), à compter de l’arrêté et jusqu’à main levée de l’arrêté de mise en sécurité.

Par arrêté de mise en sécurité du 21 décembre 2021, le maire du [Localité 10] a interdit définitivement à l’habitation et à toute utilisation les locaux situés au [Adresse 3] (local commercial) et [Adresse 1] (logements aux 1er et 2e étage), à compter de l’arrêté et jusqu’à la destruction du bâtiment.

*

Par ordonnance du 13 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [G] [C], avec pour mission notamment de « rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer si les désordres ayant conduit aux arrêtés de mise en sécurité pris par le Mairie de la Commune [Localité 11] [Localité 10] les 29 novembre 2021 et 21 décembre 2021sont imputables au preneur ».

L’expert judiciairement désigné, M. [G] [C], a déposé son rapport le 22 novembre 2022.

*

Par jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023, la présente juridiction a, notamment :

« Dit que le bail commercial consenti à la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL portant sur un local commercial dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 2] à [Localité 12] (93) a pris fin le 31 décembre 2020 par l’effet du congé signifié le 30 juin 2020,

Dit que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par la SCI ID,

Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonné une expertise, » visant notamment à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et à établir les préjudices de la société locataire consécutifs au départ de la société preneuse entraînés par l’arrêté de péril notifié le 21 décembre 2021.

L’expert judiciaire désigné en remplacement de l’expert initialement commis qui avait refusé sa mission, M. [D] [H], a déposé son rapport le 11 juillet 2024.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 mars 2025, la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL demande au tribunal de :

— débouter la S.C.I. ID de l’ensemble de ses demandes ;

en conséquence du congé sans offre de renouvellement :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI à la somme de 440.000 euros,

— condamner la S.C.I. ID au paiement des indemnités accessoires suivantes :

au titre des frais de réemploi d’un montant de 44.000 euros,

au titre du trouble commercial d’un montant de 15.468 euros,

au titre des frais de réinstallation d’un montant de 14.100 euros,

au titre des frais de déménagement pour un montant de 2.000 euros,

au titre des frais divers d’un montant de 4.000 euros,

au titre des frais de licenciement ;

— condamner la S.C.I. ID à supporter les frais les frais de l’expertise ;

— en conséquence, condamner la S.C.I. ID à lui rembourser la somme de 3.000 euros ;

en conséquence de la fermeture du fonds de commerce lui appartenant :

— condamner la S.C.I. ID au paiement :

au titre de la perte de marge 58.278 euros, à parfaire au jour du paiement de l’indemnité d’éviction,

au titre des intérêts et pénalités de retard pour un montant de 7.898 euros, à parfaire au jour du paiement de l’indemnité d’éviction,

au titre des salaires pour un montant de 39.455,03 euros ;

— condamner la S.C.I. ID à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 janvier 2025, la S.C.I. ID demande à la présente juridiction de :

à titre liminaire :

— écarter des débats les pièces n°13 à 21 visées par la Société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10], mais non versées aux débats ;

à titre principal :

— débouter la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] de ses demandes visant à obtenir sa condamnation au versement de 440.000 euros ;

— débouter la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] de sa demande visant à régler un montant de 58.278 euros au titre de la perte de marge ;

— débouter la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] de sa demande visant à régler un montant de 7.898 euros au titre des intérêts et pénalités ;

— débouter la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] de sa demande visant à régler un montant de 39.455,03 euros au titre des salaires ;

à titre subsidiaire :

— juger que l’indemnité d’éviction doit être limitée à 334.000 euros ;

— juger que le montant des frais de remploi est fixé à 33.390 euros ;

— juger que les frais de réinstallations sont fixés à 10.000 euros ;

— juger que le trouble commercial est limité à 15.121 euros ;

— rejeter le poste de la perte de marge ;

— rejeter le poste des frais de licenciement ;

— juger qu’aucuns intérêts ni de pénalités ne sont dues ;

en tout état de cause,

— condamner la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] a lui verser une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mai 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 20 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré préalablement autorisée par le tribunal, transmise par message RPVA le 20 octobre 2025, le conseil de la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL a produit une pièce pour justifier de la communication à la partie adverse de ses pièces n°13 à 21.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »).

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il sera également rappelé que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions des parties énoncées au dispositif de leurs écritures.

1. Sur la demande tendant à voir écarter les pièces n°13 à 21 de la société demanderesse

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile pris en ses deux premiers alinéas, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, si la S.C.I. ID affirme dans ses écritures que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL ne lui a pas communiqué ses pièces n°13 à 21, cette dernière justifie par la production d’un courriel officiel de son conseil du 10 mars 2025 avoir régulièrement communiqué au conseil de la partie adverse ses pièces n°13 à 21.

La S.C.I. ID ne produit aucun justificatif ultérieur à cette date du 10 mars 2025 dans lequel elle ferait valoir une difficulté de réception des pièces considérées.

Sa demande tendant à voir écarter les pièces n°13 à 21 de la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL, non fondée, sera donc rejetée.

2. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

a. sur le principe de l’indemnité d’éviction

La société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL indiquant dans ses écritures que la question de la redevabilité d’une indemnité d’éviction par la S.C.I. ID est une question de fond qui a déjà été tranchée, et qu’aucun appel n’a été interjeté contre le jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023, de sorte que la société défenderesse ne peut plus valablement contester devoir une indemnité d’éviction dans le cadre de la présente instance, et la demanderesse en déduisant le rejet de l’ensemble des prétentions adverses, il convient à titre liminaire de restituer son exacte qualification à ce moyen de défense conformément à l’article 12 du code de procédure civile, qui s’analyse en une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023.

*

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Selon l’article 544 du code de procédure civile, les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel comme les jugements qui tranchent tout le principal.

En l’espèce, par jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023, la présente juridiction a notamment décidé que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par la SCI ID.

En application des dispositions qui précèdent, ce jugement qui tranche une partie du principal dans son dispositif, et qui se trouvait susceptible d’appel, est revêtu de l’autorité de la chose jugée quant à la question de savoir si la S.C.I. ID se trouve ou non redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL.

Les moyens développés par la S.C.I. ID dans ses écritures et consistant à soutenir qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction à l’égard de la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL, doivent donc être déclarés irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement avant-dire-droit rendu le 12 juin 2023 par la présente juridiction.

b. sur le montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction qui a pour objet de réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

Selon ce texte, cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L.145-14 du code civil présume ainsi que le préjudice subi par le locataire évincé correspond à la perte du fonds, tout en prévoyant que l’indemnité pourra être appréciée différemment si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Dans la pratique, l’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale, qui sera selon le cas une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert, et d’indemnités accessoires.

En l’espèce, la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL à laquelle le bailleur a refusé le renouvellement du bail peut prétendre à une indemnité d’éviction, laquelle doit être appréciée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, soit à la date du 21 novembre 2021 date à laquelle la locataire a restitué les lieux d’après les indications de l’expert non contestées par les parties dans leurs écritures la consistance du fonds devant quant à elle être appréciée à la date du refus du renouvellement.

a. s’agissant de l’indemnité principale d’éviction

L’indemnité principale d’éviction est une indemnité dite « de remplacement » ou « de perte de fonds » si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce par perte de la clientèle et qu’il s’agit de lui permettre d’acheter un fonds équivalent ; elle est une indemnité dite « de transfert » ou « de déplacement » si l’exploitation du fonds de commerce peut au contraire se poursuivre ailleurs.

Il importe donc, en premier lieu, de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle, ou si celle-ci sera irrémédiablement perdue.

La loi présumant que l’éviction entraine la perte du fonds de commerce du locataire, il appartient au bailleur qui le conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, le bailleur n’a pas proposé de locaux de remplacement, et il ne démontre pas la possibilité que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL pouvait se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle.

Il convient donc de retenir que le fonds de commerce n’est pas transférable, et d’évaluer le montant de l’indemnité de remplacement.

*

Lorsque le fonds n’est pas transférable, l’indemnité de remplacement comprend la valeur marchande du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur marchande du fonds de commerce est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail. En effet, le droit au bail constituant un des éléments du fonds de commerce disparu, il constitue sauf exception l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé.

Dès lors, si la valeur du droit au bail s’avère supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, le locataire évincé doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

Dans la pratique dominante, cette valeur correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, à laquelle est affectée d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement des locaux.

Par ailleurs, selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, l’expert judiciaire évalue la valeur marchande du fonds de commerce à la somme arrondie de 440.000 euros, et la valeur du droit au bail à la somme arrondie de 125.000 euros.

En réponse à la S.C.I. ID qui indique, sans autre développement, qu’il convient de limiter l’indemnité d’éviction au montant de 334.000 euros correspondant à l’évaluation de M. [I] [A] dans un avis en date du 17 mai 2024, il convient de relever que cette expertise non judiciaire a été effectuée de manière non contradictoire, à la demande de la S.C.I. ID et sur rémunération de celle-ci, sans visite des locaux, à partir des informations communiquées par la seule défenderesse.

Cette évaluation ne saurait dès lors être retenue, alors que le bailleur ne développe pas la moindre critique, dans ses écritures, en fait ou en droit à l’encontre de l’estimation de l’expert judiciaire, qui justifierait qu’elle soit écartée au profit de celle issue de cette expertise non judiciaire, réalisée de façon non contradictoire et donc entourée de garanties moindres.

Il y a lieu en conséquence de retenir l’évaluation faite par l’expert judiciaire et de fixer le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 440.000 euros.

b. s’agissant des indemnités accessoires d’éviction

Les indemnités accessoires, dont la liste figurant à l’article L.145-14 du code du commerce n’est pas limitative, correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de son éviction des lieux loués.

Les frais de remploi. L’indemnité pour frais de remploi vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce d’une valeur équivalente à celui objet de l’éviction ou d’un nouveau droit au bail. Elle comprend notamment les droits de mutation à payer, les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est due si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour frais de remploi, incluant les frais juridiques et de rédaction d’acte, les frais d’agence, et les frais fiscaux à la somme de 44.000 euros.

La S.C.I. ID ne motive pas en fait, dans ses écritures, sa demande tendant à ce que l’évaluation des frais de remploi soit limitée à la somme de 33.390 euros, ainsi que la charge lui en incombe, et il n’appartient pas à la présente juridiction de pallier la défaillance des parties dans l’allégation des faits.

Compte-tenu de ces éléments, une indemnité de 44.000 euros sera donc allouée à ce titre.

Le trouble commercial. L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds dus au non-renouvellement du bail : gestion de l’éviction, recherche de locaux de transfert ou d’un nouveau fonds.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 15.468 euros, correspondant à trois mois d’EBE moyen sur les exercices précédant l’arrêté de mise en sécurité.

Si la S.C.I. ID fait valoir que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL ne justifie pas avoir chercher à se réinstaller postérieurement à l’évacuation des lieux, il peut être retenu comme le relève l’intéressée que celle-ci n’était pas en mesure de se réinstaller dans la mesure où elle ne pouvait plus exercer son activité dans les lieux loués mais n’avait pas pour autant reçu le paiement de l’indemnité d’éviction, dont l’objet est précisément de réparer le préjudice qu’elle a subi du fait de la perte de son fonds.

Compte-tenu de ces éléments, une indemnité de 15.468 euros sera donc allouée à ce titre.

Les frais de réinstallation. L’indemnité pour frais de réinstallation est destinée à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus : travaux d’aménagement ou d’équipement, travaux de mise aux normes, etc… Ils doivent avoir été constatés dans les locaux objet de l’éviction.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 14.100 euros.

Le tribunal rappelle cependant qu’en règle générale cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

La locataire ne justifiant pas d’aménagements spécifiques dans les locaux objet de l’éviction dont elle aurait assumé le coût afin de les adapter à son activité et susceptibles d’être réinstallés dans les locaux de remplacement, il n’y a pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

La demande formée par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des frais de réinstallation sera donc rejetée.

Les frais de déménagement. L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé, étant précisé que le déménagement constitue pour le locataire un préjudice que le juge se doit d’évaluer même en l’absence de pièces justificatives.

En l’espèce, la locataire ne contestant pas l’affirmation de la S.C.I. ID suivant laquelle le matériel a été laissé en place depuis le mois de novembre 2021, l’expert retenant dans son rapport un montant évalué forfaitairement de 2000 euros s’agissant de la partie habitation et des archives personnelles, alors que le logement du premier étage composant la partie habitation qui se trouvait incluse à l’origine dans le bail conclu le 1er juin 2010 ne se trouve pas visé dans l’acte de cession de fonds de commerce du 15 juillet 2016, et la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL ne produisant aucun autre élément pour justifier de son préjudice sur ce point, il n’y a pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

La demande formée par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des frais de déménagement sera donc rejetée.

L’indemnité pour frais divers. Cette indemnité couvre les autres frais liés à l’éviction tels que notamment ceux relatifs aux formalités à effectuer auprès du greffe, à l’information des clients et des fournisseurs, ou encore au transfert des contrats de fournitures et de service.

En l’espèce, l’expert les a évalués forfaitairement à la somme de 4000 euros.

La S.C.I. ID ne justifiant pas de motif précis qui justifierait d’écarter ces frais, qui sont certes futurs mais néanmoins certains, c’est ce montant de 4000 euros qui sera retenu à ce titre.

Les frais de licenciement. Il est constant que les frais de licenciement du personnel ne sont remboursés que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et uniquement si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

En l’espèce, il convient d’observer que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL ne forme aucune demande au titre des frais de licenciement dans le dispositif de ses écritures.

Conclusion.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, les indemnités accessoires s’élèvent à un montant de 44.000 euros (frais de remploi) + 15.468 euros (trouble commercial) + 4000 (frais divers) soit 63.468 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme globale de 440.000 + 63.468 soit 503.468 euros.

Il convient, par suite, de condamner, la S.C.I. ID à payer à la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL la somme de 503.468 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Conformément à l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

3. Sur la demande en paiement au titre des frais de l’expertise

La somme de 3000 euros dont la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL réclame le paiement au titre des frais d’expertise relève, conformément à l’article 695 4° du code de procédure civile, des dépens, qui seront examinés ci-après.

4. Sur la demande en dommages et intérêts tendant à la réparation des préjudices consécutifs à l’arrêt de l’activité de la locataire

Il convient au préalable de rappeler que l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le bail faisant l’objet du présent litige ayant été conclu le 1er juin 2010, soit antérieurement à l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction antérieures.

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il a été retenu dans le précédent jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023 que la S.C.I. ID n’avait rien entrepris pour remédier à la vétusté de l’immeuble en effectuant des travaux. Cette abstention présente un caractère fautif compte-tenu des obligations qui s’imposaient à elle en sa qualité de bailleresse.

Il en est résulté les arrêtés de mise en sécurité pris par le maire du [Localité 10] les 29 novembre 2021 et 21 décembre 2021, qui ont été jugés comme lui étant imputables et ont abouti à la fermeture définitive des locaux et ainsi à l’arrêt de l’activité de la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL.

S’agissant tout d’abord de la perte de marge, il est nécessairement résulté de ce qui précède un préjudice financier pour la société locataire, consistant en une perte de marge, que l’expert judiciaire évalue à partir du résultat fiscal de l’exercice 2020 et celui, reconstitué à partir de la liasse fiscale 2020, de l’exercice 2019, soit 19.426 euros pour une période de 12 mois.

S’il peut être regretté que la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL n’ait pas communiqué à l’expert les comptes détaillés des exercices 2018 et 2019, néanmoins cette omission ne suffit pas à remettre en cause l’existence du préjudice considéré, étant rappelé qu’il appartient au juge d’évaluer le montant du préjudice dès lors que celui-ci se trouve établi en son principe. Il est constant en effet qu’en application de l’article 4 du code civil le juge ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont il constate l’existence en son principe en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties.

Il convient alors, en l’absence d’éléments complémentaires produits par l’une ou l’autre des parties, de s’en tenir à l’évaluation de l’expert, et d’évaluer à la somme de 19.426 x 36 / 12 soit 58.278 euros le préjudice subi par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre de la perte de marge sur la période allant du 21 novembre 2021 au 20 novembre 2024.

S’agissant ensuite des intérêts et pénalités de retard, il appartient à la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL de rapporter la preuve de l’existence de son préjudice de ce chef, en explicitant dans ses écritures le calcul par lequel elle aboutit à la somme de 7898.58 euros, ce dont elle s’abstient en l’espèce.

Faute de motiver en fait sa demande en ce sens, celle-ci ne peut par suite qu’être rejetée.

S’agissant enfin des salaires versés en vain par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL pour les mois de décembre 2021 et janvier 2022, la demanderesse verse aux débats l’ensemble des bulletins de salaire, dont l’examen permet d’évaluer à la somme de 39.455,03 euros le montant de son préjudice à ce titre.

De son côté, la S.C.I. ID ne rapporte pas la preuve que sa locataire ait pu disposer d’établissements secondaires et que ses salariés aient pu être employés sur d’autres sites ainsi qu’elle le soutient.

Il convient alors d’évaluer à la somme de 39.455,03 euros le préjudice subi par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des salaires versés pour les mois de décembre 2021 et janvier 2022.

La S.C.I. ID sera par conséquent condamnée à payer à la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL les sommes suivantes :

— la somme de 58.278 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre de la perte de marge sur la période allant du 21 novembre 2021 au 20 novembre 2024.

Il n’y a pas lieu de dire, ainsi que le sollicite la demanderesse, que cette somme sera « à parfaire au jour du paiement de l’indemnité d’éviction », mention par trop imprécise car indéterminée pour constituer une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile puis pour fonder une condamnation.

— la somme de 39.455,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des salaires versés pour les mois de décembre 2021 et janvier 2022.

Conformément à l’article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. ID qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais de l’expertise confiée à M. [G] [C] par ordonnance du 13 avril 2022 et ceux de l’expertise confiée à M. [D] [H] par jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023.

La société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL justifiant avoir avancé la somme de 3000 euros à ce titre, la S.C.I. ID sera condamnée à la lui rembourser.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. ID sera également tenue de verser à la société LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 3500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. ID tendant à voir écarter les pièces n°13 à 21 de la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL ;

DÉCLARE irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement avant-dire-droit rendu le 12 juin 2023 les moyens développés par la S.C.I. ID dans ses écritures et consistant à soutenir qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction à l’égard de la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL ;

FIXE à la somme totale de 503.468 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. ID à la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL en réparation de son préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 440.000 euros

— frais de remploi : 44.000 euros

— trouble commercial : 15.468 euros

— frais divers : 4000 euros ;

CONDAMNE la S.C.I. ID à payer à la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL une somme de 503.468 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des frais de réinstallation ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des frais de déménagement ;

CONDAMNE la S.C.I. ID à payer à la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL les sommes suivantes :

— la somme de 58.278 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de marge sur la période allant du 21 novembre 2021 au 20 novembre 2024,

— la somme de 39.455,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des salaires versés pour les mois de décembre 2021 et janvier 2022,

ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL au titre des intérêts et pénalités de retard ;

CONDAMNE la S.C.I. ID à payer à la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. ID au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. ID aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de l’expertise confiée à M. [G] [C] par ordonnance du 13 avril 2022 et ceux de l’expertise confiée à M. [D] [H] par jugement avant-dire-droit du 12 juin 2023 ;

CONDAMNE en conséquence la S.C.I. ID à payer à la S.A.S. LE PAIN [Localité 11] [Localité 10] BL une somme de 3000 euros en remboursement de la somme qu’elle a dû avancer au titre des frais d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES