TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14220

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DBH

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société CREDASSUR, SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDEUR

La SCI RICHER-BERGERE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 8]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14220 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DBH

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI RICHER-BERGERE est propriétaire des lots de copropriété n°241, 246, 2, 234, 254, 52, 53, 55, 180 et 181 dans l’immeuble situé au [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SCI RICHER-BERGERE de payer des charges de copropriété impayées correspondant notamment à 17.773,35 euros de charges impayées entre juillet 2022 et juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 02 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner SCI RICHER-BERGERE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 22 mai 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI RICHER-BERGERE au paiement des sommes de :

—  21.618,38 euros au titre du montant des charges échues depuis le 1er juillet 2022 date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 15 octobre 2023;

—  48 euros au titre du montant des frais nécessaires échus depuis le 1er juillet 2022 date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 15 octobre 2023

Le tout avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2023 sur la somme de 17.773,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Décision du 13 Mars 2025

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— dire que l’article 1343-2 du code civil s’appliquera ;

— condamner la SCI RICHER-BERGERE au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI RICHER-BERGERE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI RICHER-BERGERE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

La SCI RICHER-BERGERE a été assignée le 02 novembre 2023 à personne morale présente, l’acte ayant été remis à Mme [G] [V], en qualité de directrice de l’agence Guetrin Pedroza et qui s’est déclarée habilitée à recevoir l’acte. La SCI RICHER-BERGERE n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI RICHER-BERGERE est propriétaire des lots 241, 246, 2, 234, 254, 52, 53, 55, 180 et 181 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] 9ème [Adresse 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2022, 8 juin 2023 et 8 juillet 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour les assemblées générales des 28 mars 2022 et 8 juin 2023;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 18 octobre 2023 pour les lots 180, 181 et 234

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de SCI RICHER-BERGERE, déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 48 euros, est débiteur de 21.618,38 euros.

La SCI RICHER-BERGERE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 30 août 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 17.773,35 euros et à compter du 02 novembre 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 45 euros au titre des frais de rappel avec accusé de réception du 30 août 2023 exposés pour le recouvrement de sa créance.

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 30 août 2023.

Cependant elle a été facturée à hauteur de la somme de 45 euros alors que le contrat de syndic versé aux débats prévoit une facturation à hauteur de 24 euros pour chaque mise en demeure facturée à un copropriétaire.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 24 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 30 août 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 02 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements condamnant la SCI RICHER-BERGERE en paiement de charges de copropriété des 13 mars 2015, 27 juin 2019, 06 février 2020, 30 mars 2022 et 20 avril 2023 sont versés au débat. Ces manquements répétés de la SCI RICHER-BERGERE à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI RICHER-BERGERE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La SCI RICHER-BERGERE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE SCI RICHER-BERGERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  21.618,38 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées au titre du montant des charges échues depuis le 1er juillet 2022 date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 15 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 pour la somme de 17.773,35 euros et à compter du 02 novembre 2023 pour le surplus ;

—  24 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 ;

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 02 novembre 2023 ;

CONDAMNE SCI RICHER-BERGERE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE SCI RICHER-BERGERE aux entiers dépens de l’instance ;

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente