TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/11204

N° Portalis 352J-W-B7H-C2TIW

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Août 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 20 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [N]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Hélène RICHARD-NYAMEY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0810

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Oustal Gestion, SAS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Guillaume HESSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0014,

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 20 mars 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, Mme [S] [N] est propriétaire du lot n° 20, constitué d’un appartement situé dans un bâtiment en fond de cour en R+1 surplombé par deux skydomes.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2022, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 34.1, 34.2 et 34.3 aux termes desquelles ils ont décidé « d’effectuer les travaux de remplacement des 2 skydomes pour stopper les problèmes de condensation et d’infiltrations par la société ECO ETANCHEITE pour un montant de 10.264,62 € TTC hors options électriques », voté les honoraires du syndic sur travaux et votés les appels de fonds en conséquence.

A la demande de Mme [N], qui estimait que les skydomes figurant au devis de la société ECO ETANCHEITE n’étaient pas identiques aux skydomes en place, la commande faite à la société ECO ETANCHEITE a été annulée, alors que le syndicat des copropriétaires avait déjà réglé un acompte d’un montant de 3.079,38 €.

Par courriel du 25 mai 2023, Mme [N] a demandé au syndic OUSTAL GESTION d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le vote du remplacement des deux « skydomes fuyards », selon devis de l’entreprise ARS CONSTRUCTIONS, pour un montant de 11.803 € TTC, tout en indiquant qu’elle prendrait à sa charge « les 3.000 € déjà payés par la copropriété ».

La convocation à l’assemblée générale du 21 juin 2023 comprenait à l’ordre du jour le vote d’une résolution n° 25 portant sur la réalisation par le syndicat des copropriétaires desdits travaux.

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2023, à laquelle Mme [N] était représentée, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 25 et 26 en ces termes :

« 25°) A la demande de Madame [N] suivant courrier joint : remplacement des deux skydomes surplombant son lot

(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)

Clé de répartition : charges Bâtiment B (32 144)

Documents joints :

Courrier de Madame [N] du 25/05/2023

Devis société ARS Constructions

25.1 Vote sur le principe de réaliser les travaux

(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)

L’assemblée générale prend acte suivant les termes du mandataire représentant Madame [N] que cette dernière prend à sa charge le coût du remplacement des deux skydomes surplombant son lot par la société ARS CONSTRUCTION pour un montant de 11.803,00 € TTC et vote donc le principe de remplacer les deux skydomes à ses frais exclusifs.

L’assemblée générale précise et demande que sa responsabilité ne soit pas recherchée à la suite de ce vote.

Pour : l’unanimité soit 27/27 copropriétaires représentant 20 022 /20 022 tantièmes.

Contre : néant

Abstention : néant

Défaillant : 4/31 copropriétaires représentant 1 880 / 21 902 tantièmes.

SCI ADAM (114), Madame [Z] (114), Madame [E] [X] (1538),

Monsieur [I] (114)

Cette résolution est adoptée, la majorité de l’article 24 étant atteinte.

25.2 Honoraires syndic

(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)

Cette résolution est sans objet

25.3 Appel de fonds

(Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)

Cette résolution est sans objet ».

En outre, suivant résolutions n° 26.1 à 26.4, les copropriétaires ont voté l’annulation des résolutions 34.1 et 34.2 votées lors de l’assemblée générale du 25 mai 2022, autorisé le syndic à porter au débit du compte copropriétaire de Mme [N] l’acompte de 3.079,38 € réglé par le syndic le 1er septembre 2022 dans le cadre de la commande des travaux votés à la résolution n° 34.1 de l’assemblée du 25 mai 2022, et voté le remboursement des fonds appelés au titre des résolutions annulées.

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 août 2023, Mme [S] [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] 11ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander :

Vu les articles 10-1, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les articles 9, 13, 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, l’article 1382 du code civil,

Dire et juger Mme [N] recevable et bien fondée en ses demandes,

Prononcer l’annulation des résolutions n°25 et 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023, et les déclarer inexistantes,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai d’un mois après signification de la décision à intervenir, les travaux de remplacement des deux skydomes dans l’appartement de Madame [N] selon le devis ARS CONSTRUCTION,

Donner acte à Madame [N] qu’elle réserve se demande d’indemnisation des préjudices subis,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Dire que Mme [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par bulletin adressé aux parties le 2 décembre 2024, l’incident soulevé par Mme [N] le 25 novembre 2024 a été fixé pour plaidoiries à l’audience du 28 janvier 2025 et le calendrier de procédure suivant a été fixé : conclusions en réplique du syndicat des copropriétaires au plus tard le 30 décembre 2024, éventuelles répliques de Mme [N] au plus tard le 10 janvier 2025, éventuelles répliques du syndicat des copropriétaires au plus tard le 20 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées le 27 janvier 2025, Mme [S] [N] demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile, la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 14, les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967,

Juger Mme [N] recevable et bien fondée en ses demandes,

Allouer à Mme [N] une provision d’un montant de 14.856,00 € TTC pour effectuer les travaux de remplacement des skydomes de son appartement et en tant que besoin condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à Mme [N],

Autoriser Mme [N] à faire réaliser les travaux de réfection des skydomes de son appartement pour le compte du syndicat des copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Subsidiairement, si par extraordinaire il n’était pas fait droit à sa demande d’allocation de provision,

Autoriser Mme [N] à faire réaliser les travaux de réfection des skydomes de son appartement à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

Réserver le sort des frais de procédure et des dépens.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] demande au juge de la mise en état de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 2 et 3, l’article 785 du code de procédure civile,

In limine litis,

Déclarer Mme [S] [N] irrecevable,

Si par extraordinaire les demandes de Mme [S] [N] devaient être déclarées recevables,

Débouter Mme [S] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12],

Autoriser Mme [S] [N] à réaliser les travaux de remplacement des skydomes à ses frais exclusifs et sous sa seule et entière responsabilité en qualité de maître d’ouvrage,

En tout état de cause,

Condamner Mme [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 2] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience sur incident du juge de la mise en état du 28 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

A l’audience, le juge de la mise en état a refusé le renvoi de l’incident sollicité par le syndicat des copropriétaires et a autorisé ce dernier, compte tenu des dernières conclusions de Mme [N] notifiées la veille de l’audience en réponse aux conclusions du syndicat des copropriétaires elles-mêmes notifiées après la date limite fixée par le calendrier de procédure, à produire une note en délibéré au plus tard le 11 février 2025, de cinq pages maximum, portant sur :

— les moyens exposés par Mme [N] dans ses conclusions notifiées le 27 janvier 2025 relatifs à la matérialité des désordres,

— les pièces n° 19 à 22.

Il a autorisé Mme [N] à produire une note en délibéré portant sur la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur l’autorisation de réaliser les travaux telle qu’acceptée par le syndicat des copropriétaires à titre subsidiaire.

L’incident a été mis en délibéré au 20 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires a notifié la note en délibéré précitée par voie électronique le 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes de travaux et de provision

Mme [S] [N] expose que ses demandes sont recevables, sur le fondement des dispositions de l’article 789, 3° et 4° du code de procédure civile, « face à l’urgence et au refus du syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de remplacement des skydomes », alors que les désordres d’infiltrations en provenance de ces derniers persistent et s’aggravent. Elle expose n’avoir pas sollicité l’inscription d’une nouvelle demande de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée du 29 mai 2024 parce que les parties étaient alors en discussion amiable.

Elle fait valoir que la matérialité des désordres et leur origine, ainsi que leur aggravation sont établies par :

— le constat de l’expert d’assurance réalisé après sa déclaration de sinistre en 2017,

— le vote des travaux par l’assemblée générale de 2022,

— les courriers de ses locataires du 23 février 2024 (résiliation du bail en raison des désordres causés par les skydomes défectueux) et du 30 août 2024,

— un constat d’huissier réalisé le 24 janvier 2025.

Elle considère que la contestation de la qualification de parties communes des skydomes n’est pas sérieuse dès lors que :

— si le règlement de copropriété ne précise pas la nature des skydomes, ceux-ci sont incorporés dans la couverture et font ainsi partie du gros-œuvre,

— le syndicat a toujours pris à sa charge les travaux de réfection afférents aux skydomes de la copropriété (assemblées générales du 30 mars 2011 et du 25 mai 2022).

Elle indique que le coût des travaux est chiffré à la somme de 14.856,00 € TTC, selon devis actualisé du 22 mars 2024, établi par la société GROUPE D.C.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] soutient que les demandes de Mme [N] sont irrecevables, dès lors que :

— la demande principale de Mme [N] est de lui accorder une provision de 14.856 € TTC, alors qu’il s’agit de l’objet même de sa demande au fond, qui est par définition non seulement contestable, mais d’ores et déjà contestée,

— la demande subsidiaire de Mme [N] est de l’autoriser à réaliser des travaux aux frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, ce qui ne constitue pas une mesure provisoire au sens des dispositions du 4° de l’article 789 du code de procédure civile précité.

Il estime que, par cette demande d’incident, Mme [N] tente d’obtenir des travaux injustifiés, de pur confort, aux frais du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, il conteste la qualification des skydomes, exposant que ceux-ci sont, eu égard aux termes des articles 3 et 4 du règlement de copropriété et de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, des parties privatives dont l’entretien, la rénovation et le remplacement relèvent de la seule responsabilité de Mme [N]. Il considère que Mme [N] procède par affirmations et produit une jurisprudence non transposable au cas d’espèce.

Il considère que les attestations des locataires de Mme [N] et le constat d’huissier produits ne démontrent pas la matérialité des infiltrations et des désordres et le lien de causalité entre ces derniers et les skydomes.

Il fait valoir que Mme [N] n’a pas jugé bon de :

— prévenir le syndic, ni le conseil syndical,

— solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 29 mai 2024 de travaux, compte-tenu de la prétendue urgence,

— solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de faire réaliser les travaux, compte-tenu de la prétendue urgence,

— solliciter une mesure d’instruction pour établir la matérialité de ses prétentions.

Il expose que Mme [N] ne peut se prévaloir d’une quelconque urgence, alors même qu’elle a refusé l’exécution des travaux votés en 2022 et que son mandataire a indiqué, lors de l’assemblée générale du 25 mai 2023, qu’elle les prendrait à sa charge.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à ce que Mme [N] réalise les travaux de remplacement des skydomes à condition que lesdits travaux soient réalisés à ses frais exclusifs, sous sa maîtrise d’ouvrage, à ses risques exclusifs et sous sa seule et entière responsabilité.

***

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et pour ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires.

En l’espèce, la recevabilité des demandes de Mme [N] dépend de la justification par celle-ci, avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état, de ce que les skydomes litigieux sont à l’origine d’infiltrations causant des désordres et de ce que leur réfection serait de nature à mettre fin à ces désordres.

A cet égard, Mme [N] produit le courrier en date du 15 septembre 2017 adressé par l’expert mandaté par son assureur au syndic (pièce n° 13 de Mme [N]), qui fait état du constat « d’une fuite active en provenance de la toiture terrasse de l’immeuble, et plus précisément, au niveau des skydomes, ayant provoqué des dommages chez Mme [N] » et demande au syndic de « faire procéder à la suppression de la cause dommageable ». Elle ne produit cependant aucune pièce technique relative à cette expertise amiable et aux éventuels travaux qui seraient intervenus.

Le courrier de résiliation du bail de ses locataires, Mme [L] ET M. [P], en date du 23 février 2024 (pièce n° 14 de Mme [N]), qui mentionne en particulier des « problèmes d’isolation et de fuite d’eau provenant des skydomes chaque fois qu’il pleut » ne constitue pas une pièce technique relative au constat de la matérialité des désordres dénoncés et à l’identification de leur cause.

Mme [N] justifie néanmoins avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état que l’étanchéité des skydomes litigieux fait défaut, dès lors que :

— le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 23 janvier 2025 (pièce n° 19 de Mme [N]) mentionne, dans le séjour et dans la chambre, que « tout le châssis du skydome est noirci par des traces semblables à de traces d’humidité et de moisissures », et que « le vitrage en périphérie comporte par endroits des taches grises de moisissures »,

— si la charge du coût du remplacement des skydomes est discutée, la nécessité de ces travaux pour assurer l’étanchéité des lieux n’est pas sérieusement contestable, le remplacement des skydomes ayant été voté par l’assemblée générale du 25 mai 2022 « pour stopper les problèmes de condensation et d’infiltrations » (pièce n° 2 de Mme [N]), et non à des fins de « confort », puis, de nouveau, en 2023.

Les demandes relatives au remplacement des skydomes litigieux correspondent donc à une mesure conservatoire, au sens des dispositions précitées de l’article 789 du code de procédure civile, en ce que ces travaux permettraient de mettre fin aux problèmes « de condensation et d’infiltrations » actés par l’assemblée générale et au défaut d’étanchéité manifeste ressortant des constats précités du constat d’huissier. Dès lors, les demandes de Mme [N] sont recevables.

Il convient toutefois ici de préciser que, au regard des pièces versées aux débats, Mme [N] n’établit pas avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état que les autres désordres constatés par l’huissier de justice (dans la chambre, sur le mur du fond, traces d’humidité et de moisissure ; dans la chambre et le séjour, des trous dans les plaques blanches type polystyrène qui couvrent les parois verticales entourant le skydome) ou dénoncés par le courrier de sa locataire Mme [D] (pièce n° 15 de Mme [N], « moisissures sur le plafond de la salle de bain », gonflement du sol de l’entrée empêchant de fermer correctement la porte, odeur d’humidité) sont en lien avec l’état des skydomes. Le tribunal appréciera au fond ces éléments, eu égard aux demandes formées devant lui.

S’agissant de la demande principale formée par Mme [N], visant à être autorisée à faire réaliser les travaux de réfection des skydomes de son appartement pour le compte du syndicat des copropriétaires et à se voir allouer, pour la réalisation de ses travaux, une provision d’un montant de 14.856 € correspondant au montant du devis actualisé transmis par l’entreprise DC (pièce n° 16 de Mme [N]), force est de constater que cette demande revient à solliciter du juge de la mise en état qu’il tranche l’une des demandes formulée dans l’assignation, soit la demande de condamnation du « syndicat des copropriétaires à faire réaliser, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai d’un mois après signification de la décision à intervenir, les travaux de remplacement des deux skydomes dans l’appartement de Madame [N] selon le devis ARS CONSTRUCTION ». Cette demande suppose qu’il soit préalablement statué sur la qualification des skydomes (parties communes ou privatives) et sur le fondement invoqué (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Dès lors, le juge de la mise en état, juge de l’évidence et de l’incontestable, ne peut statuer sur de telles questions, qu’il appartiendra au seul tribunal, statuant au fond, de trancher.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes formées par Mme [N] visant à être autorisée à faire réaliser les travaux de réfection des skydomes pour le compte du syndicat des copropriétaires et à se voir allouer à cette fin une provision d’un montant de 14.856 € et en tant que de besoin condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme, qui excédent manifestement les pouvoirs du juge de la mise en état, devront être rejetées.

S’agissant de la demande subsidiaire de Mme [N] visant à être autorisée à faire réaliser les travaux de réfection des skydomes “de son appartement” à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, cette demande n’implique ni de statuer sur la qualification des skydomes et la responsabilité, ni sur le lien de causalité entre l’état des skydomes et les éventuels préjudices à propos desquels Mme [N] expose dans son assignation qu’elle réserve sa demande d’indemnisation. Elle laisse au tribunal le soin de déterminer la personne responsable de la charge financière de ces travaux, dont la nécessité a par ailleurs été précédemment retenue. Inversement, la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires visant à voir autoriser Mme [N] à réaliser les travaux de remplacement des skydomes à ses frais exclusifs et sous sa seule et entière responsabilité en qualité de maître d’ouvrage excède manifestement les pouvoirs du juge de la mise en état en ce qu’elle implique de trancher le litige au fond.

Dans ces conditions, il convient :

— de rejeter la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires visant à voir autoriser Mme [N] à réaliser les travaux de remplacement des skydomes à ses frais exclusifs et sous sa seule et entière responsabilité en qualité de maître d’ouvrage,

— d’autoriser Mme [N] à faire réaliser des travaux de réfection des deux skydomes situés au plafond de son lot n° 20, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 12], à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra. Eu égard aux deux devis produits (devis ARS CONSTRUCTIONS en date du 22 décembre 2023 n° 2023-128, soumis à l’assemblée générale du 21 juin 2023, pièce n° 3 de Mme [N] ; devis GROUPE DC du 22 mars 2024 n° F2024-03-022) et à la non justification par Mme [N] de la différence de montant entre ces deux devis (11.803 € TTC pour le premier et 14.856 € TTC pour le second), il convient d’autoriser Mme [N] à faire réaliser les travaux objets du devis de la société ARS CONSTRUCTIONS pour un montant de 11.803 € TTC.

3- Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’objet de l’incident, il convient de réserver les demandes formées au titre des dépens de l’incident et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de renvoyer l’affaire à la mise en état du 23 septembre 2025 à 10h00, pour :

— conclusions en défense n° 1 au plus tard le 30/04/25,

— conclusions en demande n° 1 au plus tard le 15/06/2025,

— conclusions en défense n° 2 au plus tard le 30/07/25,

— conclusions en demande n° 2 au plus tard le 4/09/25,

— avis des parties sur la clôture par message RPVA notifié au plus tard le 18/09/25.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déclarons recevables les demandes de Mme [S] [N],

Rejetons la demande formée par Mme [S] [N] visant se voir allouer une provision d’un montant de 14.856 € pour effectuer les travaux de remplacement des skydomes “de son appartement” et en tant que de besoin condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme,

Rejetons la demande formée par Mme [S] [N] visant à être autorisée à faire réaliser les travaux de réfection des skydomes “de son appartement” pour le compte du syndicat des copropriétaires,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] visant à voir autoriser Mme [S] [N] à réaliser les travaux de remplacement des skydomes à ses frais exclusifs et sous sa seule et entière responsabilité en qualité de maître d’ouvrage,

Autorisons Mme [S] [N] à faire réaliser des travaux de réfection des deux skydomes situés au plafond de son lot n° 20, au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12], selon devis ARS CONSTRUCTIONS en date du 22 décembre 2023 n° 2023-128 pour un montant de 11.803 € TTC, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

Réservons les demandes formées au titre des dépens de l’incident et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 23 septembre 2025 à 10h00, pour :

— conclusions en défense n° 1 au plus tard le 30/04/25,

— conclusions en demande n° 1 au plus tard le 15/06/2025,

— conclusions en défense n° 2 au plus tard le 30/07/25,

— conclusions en demande n° 2 au plus tard le 4/09/25,

— avis des parties sur la clôture par message RPVA notifié au plus tard le 18/09/25.

Faite et rendue à [Localité 11] le 20 Mars 2025

La Greffière La Juge de la mise en état