TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/04126 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROJR

Code NAC : 30E

DEMANDERESSE :

La société LA FIORENTINA, société par actions simpifiée immatriculée

au Registre du commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

804 929 149 dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Charles BENSUSSAN de la SELARL CABINET BENSUSSAN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [I]

né le 06 Décembre 1978 à [Localité 6] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Marc ROZENBAUM de la SCP ROZENBAUM & DARMON, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 13 Juillet 2023 reçu au greffe le 20 Juillet 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 février 2016, Monsieur [B] [I] a consenti un bail commercial à la SAS LA FIORENTINA sur un local situé [Adresse 2].

Le 16 juin 2023, Monsieur [B] [I] a fait délivrer à la SAS LA FIORENTINA un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SAS LA FIORENTINA a, par acte du 1er août 2023, assigné Monsieur [B] [I] devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition à commandement de payer.

Par acte du 9 janvier 2024, Monsieur [B] [I] a assigné la SAS LA FIORENTINA devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins principalement de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Les deux affaires ont été jointes le 22 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2025, la SAS LA FIORENTINA demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L. 145-41 du Code de Commerce,

Vu les dispositions des articles 1104 et 2224 du Code Civil

Vu le paiement des loyers et des charges par la société LA FIORENTINA et parfois entre les mains du Trésor Public après avis à tiers détenteur

Vu l’article 7 du bail commercial du 5 février 2016 ne comportant aucun indice de référence

A titre principal

— juger que la clause résolutoire insérée au bail est nulle ;

— juger le commandement du 16 juin 2023 nul et de nul effet faute de précision et clarté du décompte, de l’invalidité de la clause résolutoire, de la clause d’indexation de l’article 7, de la mention de loyers prescrits, et de loyers et charges déjà payés et/ou délivré de mauvaise foi par le bailleur

— débouter le bailleur de toutes ses demandes,

— Subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder

24 mois de délai à la société la FIORENTINA pour s’acquitter de toute dette locative jugée par le Tribunal, et à exclusion des loyers prescrits et des augmentations non justifiées, des loyers déjà payés et de la communication du décompte produit aux débats par la FIORENTINA et dont le paiement n’est pas contesté par le bailleur.

— juger que les augmentations de loyers pratiquées par Monsieur [I] sont sans référence à un indice initial de référence, totalement injustifiées ni portées à la connaissance du locataire, non-conformes à l’augmentation de l’indice ILC durant la période 2021-2022, et sont en en conséquence jugées inopposables au locataire.

A titre reconventionnel

— condamner Monsieur [I] à rembourser à la FIORENTINA la totalité des augmentations pratiquées entre 2021 et 2022 soit la somme de 2.700 € à titre de trop perçu pour les augmentations de loyers pratiquées durant cette période

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [I] à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC à la société LA FIORENTINA

— ordonner à Monsieur [I] la communication à la société la FIORENTINA des quittances 2019 sous astreinte de 50 € par jour de retard et par document

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et l’ordonner à l’exclusion de toute condamnation que le Tribunal prononcerait contre la société la FIORENTINA.

Elle fait valoir que :

— la clause doit être déclarée nulle ou réputée non écrite, un paragraphe étant contraire à la réalité des droits du locataire et notamment celle disant que le bailleur n’a pas besoin de formuler une demande en justice pour que le bail soit résilié,

— la locution « sans effet » est imprécise,

— les loyers visés dans le décompte du commandement de 1er mars 2017 au

28 février 2018, à les supposer justifiés, sont prescrits. Il en va de même pour la taxe foncière de 2016 à 2018.

— il y a deux tableaux dans les décomptes qui font ressortir des cumuls de dettes différentes qui excluent toute facilité de compréhension alors que la lecture du commandement doit être facile et ne peut pas nourrir la contradiction,

— le bailleur a augmenté le loyer HC sans justification ni information

— le locataire est à jour de ses loyers car les augmentations pratiquées ne sont pas conformes à l’évolution de l’indice ILC,

— les loyers sont réglés par la FIORENTINA au Trésor Public contre quittance car Monsieur [I] fait l’objet d’un avis à tiers détenteur qui force le locataire depuis le 18 août 2023, date de réception de la saisie administrative à tiers détenteur de la part du SIP d'[Localité 5] concernant les dettes personnelles de Monsieur [F], à payer le loyer et les charges au Trésor et ne sont pas repris dans le décompte du bailleur,

— les charges de 200 € sont toujours versées à Monsieur [F] comme en attestent les justificatifs de paiement,

— le bail en son article 7 du bail commercial du 2 février 2016 ne comporte pas l’indice de référence : toutes les augmentations pratiquées par le bailleur depuis la période non prescrite sont donc nulles,

— concernant la taxe foncière, bien que le bail prévoit son remboursement, Monsieur [I] n’a jamais, depuis la signature du bail en 2016, présenté le moindre avis de taxe foncière, ni adressé aucune demande de remboursement formelle avec justificatif,

— ces références indicielles sont très inférieures aux augmentations sauvages pratiquées par Monsieur [I] durant la même période,

— le commandement a été délivré de mauvaise foi puisque les loyers sont tous payés et que c’est en fait un moyen de pression.

— elle sollicite des délais de paiement au regard de la dégradation du secteur de la restauration,

— le bailleur n’a pas remis les quittances depuis 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, Monsieur [B] [I] demande au tribunal de :

Vu l’article L 145-41 et L 145-17, I, 1 du Code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par Monsieur [B] [I] à la SAS LA FIORENTINA,

— prononcer la résiliation du contrat de bail commercial du 5 février 2016 consenti par Monsieur [B] [I] à la SAS LA FIORENTINA.

— en conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS LA FIORENTINA desdits lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

— condamner la SAS LA FIORENTINA à payer à Monsieur [B] [I] la somme en principal de 46.788.30 € arrêtée au 31 mai 2023.

— condamner, en outre la SAS LA FIORENTINA à payer à Monsieur [B] [I] à compter du 1er juin 2023, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer actuel, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

— débouter la SAS LA FIORENTINA de l’intégralité de ses demandes.

— débouter la SAS LA FIORENTINA de toute demande relative à la fixation du loyer révisé, notamment celle relative au prétendu trop-perçu.

— condamner la SAS LA FIORENTINA à payer à monsieur [B] [I] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— condamner la SAS LA FIORENTINA aux entiers dépens intégrant le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2023 à hauteur de 297.02€.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que :

— l’objet du commandement n’ayant pas été désintéressé, il est bien fondé à saisir le tribunal afin de solliciter, sur le fondement des articles L 145-41 et

L 145-17,I,1° du Code de commerce, la résolution du contrat ainsi que le paiement de l’entière dette locative,

— les arguments soulevés au titre de la nullité sont fantaisistes et ne sont fondés sur aucune jurisprudence et pour cause, les griefs au soutien de la nullité ne font aucunement grief à celui qui les invoque,

— le locataire fait fi de l’indexation du loyer et procède à des règlements à hauteur du loyer initial, de sorte que chaque mois, le locataire procède à des règlements partiels qui interrompent la prescription,

— le décompte produit permet d’identifier le solde de la créance à devoir sur une échéance annuelle déterminée,

— le bail prévoit le principe de l’indexation,

— la procédure menée par le locataire n’a que pour vocation de contester le principe même de la réévaluation des loyers alors même qu’il n’a jamais respecté les procédures prévuespour la révision du loyer.

MOTIFS

1. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte de l’article 18 du bail conclu entre les parties, les stipulations suivantes :

« A défaut de paiement à échéance d’un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes, charges, ou à défaut de l’exécution d’une clause du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation de s’exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si le PRENEUR refusait de quitter les lieux, son expulsion ainsi que tous celle de tous les occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai, en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée au terme des présentes ».

1.1. Sur la validité de la clause

Il résulte de la clause ci-dessus citée que la mention relative à la résiliation de plein droit ne fait que reprendre les dispositions de l’article L. 145-51 précité de sorte qu’aucune nullité n’apparaît encourue à ce titre. Au surplus, il n’est nullement démontré qu’elle aurait pour objet ou pour effet de dispenser le bailleur de toute saisine d’une juridiction pour faire ordonner l’expulsion et ce alors que la clause le prévoit expressément.

S’agissant de la mention usuelle « sans effet », elle ne saurait avoir pour effet d’insinuer une ambiguïté concernant la nécessité pour le locataire de régulariser l’intégralité de sa dette.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’écarter les moyens de nullité présentés par la SAS LA FIORENTINA.

1.2. Sur la validité du commandement

1.2.1. sur la prescription invoquée par la SAS LA FIORENTINA

Il convient de rappeler sur ce point que la juridiction ne peut statuer sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription qui ne figure pas au dispositif des conclusions (Cass. 1re civ., 2 mai 2024, n° 21-26.014, F-D). En outre, une telle fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

A titre subarondant, il convient de rappeler que le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues même en présence par ailleurs de sommes contestées ou non dues ( Cass. 3e civ., 22 oct. 2015,

n° 14-17.645, CA [Localité 7], pôle 1, ch. 2, 21 avr. 2022, n° 21/17272).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de la prescription.

1.2.2. sur la précision du décompte des sommes dues

Le commandement de payer délivré le 16 juin 2023 comporte trois décomptes joints, un décompte reprenant les loyers annuels dus, un décompte reprenant les loyers mensuels et le dernier la taxe foncière.

Les deux décomptes relatifs aux loyers reprennent pour l’un l’intégralité des sommes dues et l’autre la précision sur les sommes payées mensuellement par la locataire par rapport aux loyers dus selon le bailleur et dont le premier décompte est la comptabilisation annuelle.

Aucun défaut de précision n’apparaît établi et le moyen sera donc écarté.

1.2.3. sur l’augmentation du loyer

A titre liminaire sur l’incompétence prétendue de la juridiction, il convient de rappeler que le tribunal ne peut être saisi d’une exception de procédure que lorsque celle-ci figure au dispositif des conclusions et qu’en outre, une telle exception relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Au surplus, la locataire contestant les modalités de l’indexation pratiquée par le bailleur et ne sollicitant pas une révision du loyer dans le cadre des dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, les moyens du bailleur à ce titre doivent être écartés.

Concernant la régularité de l’indexation pratiquée, il résulte de l’article 7 du bail intitulé « indexation des loyers », les stipulations suivantes :

« les parties conviennent expressément de soumettre le loyer à une indexation annuelle.

Le loyer sera donc réévalué, en plus ou en moins chaque année, la revalorisation ne pouvant toutefois excéder 10 % du loyer de l’année précédente, à la date anniversaire du présent bail, de plein droit et sans que le BAILLEUR ou le PRENEUR aient à formuler de demande particulière à cette fin.

La hausse du loyer ne pourra pas excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Si l’indice de comparaison n’est pas publié à la date à laquelle la clause d’indexation doit entrer en jeu, le loyer sera payé provisoirement selon l’ancien indice, et un complément de loyer sera versé au BAILLEUR lors de la publication de l’indice.

Si l’indice choisi venait à être supprimé, il serait remplacé de plein droit par l’indice que l’autorité administrative aura choisi de lui substituer. Les parties appliqueront le coefficient de liaison établi à cet effet par l’autorité administrative.

A défaut de publication d’un nouvel indice par l’autorité administrative, les parties s’engagent à choisir un nouvel indice par avenant aux présentes. A défaut d’accord entre elles, l’indice sera choisi par voie judiciaire ».

Il résulte de ces stipulations sans aucune ambiguïté que cette clause est une clause d’indexation ce qui implique une variation du loyer en fonction de la variation d’un indice.

De ce point de vue, la référence à une revalorisation limitée à 10 % au maximum ne constitue qu’un encadrement de la variation du loyer pouvant résulter de la variation indiciaire et non une clause d’augmentation forfaitaire du loyer annuel.

Il en résulte que la majoration annuelle de 10 % du loyer pratiquée par le bailleur ne repose sur aucune stipulation contractuelle et doit être purement et simplement écartée.

Pour le surplus s’agissant de l’indexation, il est fait référence de manière alternative à l’indice des loyers commerciaux ou à l’indice des loyers des activités tertiaires sans qu’il soit possible au vu du libellé de la clause de déterminer quel serait la commune intention des parties s’agissant du choix de l’indice à prendre en compte.

Il en résulte qu’à défaut d’indice déterminé ou déterminable, la clause d’indexation ne peut recevoir application.

S’agissant de la délivrance du commandement de payer, il ressort du décompte joint que celui repose uniquement sur l’application des majorations forfaitaires annuelles de 10 % du loyer de la part du bailleur.

La réclamation de telles majorations qui ne repose sur aucune stipulation contractuelle conduit à considérer que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par celui-ci.

Il sera donc déclaré nul et de nul effet.

En conséquence, Monsieur [B] [I] doit être déboutée de sa demande au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur le compte entre les parties au 31 mai 2023

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [B] [I] sollicite la condamnation de la SAS LA FIORENTINA au paiement de la somme de 46.788,30 euros arrêtée au 31 mai 2023.

Il résulte du décompte joint au commandement de payer que cette somme ne résulte que l’imputation illicite d’une majoration annuelle de 10 % de loyer.

Conformément au point précédent, le bail ne présentant ni clause d’augmentation forfaitaire annuelle ni même de clause d’indexation régulière, le montant du loyer annuel restant dû sur la période visée au décompte est conformément conformément aux stipulations contractuelles de 18.000 euros outre une provision sur charges de 2.400 euros dont il faut constater qu’elle n’a fait l’objet d’aucune régularisation sur la période de 2017 à 2023 dans les conditions des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce sans toutefois que la locataire ne formule de demande sur ce point.

En tout état de cause, il résulte du propre décompte du bailleur que la locataire a payé 20.400 euros par an du 1er mars 2017 au 28 février 2022 de sorte qu’aucune somme ne reste due sur cette période.

Sur la période du 1er mars 2022 au 31 mai 2023, la SAS LA FIORENTINA était redevable d’une somme d’une somme de 25.500 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

Or, il résulte du propre décompte du bailleur que la SAS LA FIORENTINA a réglé une somme totale de 27.750 euros.

Dès lors, Monsieur [B] [I] doit être débouté de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif et a contrario, il doit être condamné à payer à la SAS LA FIORENTINA une somme de 2.250 euros au titre des loyers trop-perçus, la locataire devant être déboutée du surplus de ses prétentions à ce titre.

La locataire n’ayant aucunement manqué à ses obligations, Monsieur [B] [I] sera débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail ainsi que de condamnation de la SAS LA FIORENTINA au paiement d’une indemnité d’occupation.

3. Sur la remise de quittances

L’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 dispose que tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

En l’espèce, Monsieur [B] [I] ne justifiant pas de la remise de quittances, il y a lieu de le condamner à remettre les quittances pour l’année 2019 conformes à la présente décision dans un délai de trois mois à compter de la présente décision.

Au regard de l’ancienneté des termes concernés, il n’y a pas lieu à ce stade d’assortir cette obligation d’une astreinte.

4. Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [I] succombant, il sera condamné à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, il sera condamné à payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute Monsieur [B] [I] de l’intégralité de ses prétentions ;

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 16 juin 2023 par Monsieur [B] [I] à l’encontre de la SAS LA FIORENTINA ;

Condamne Monsieur [B] [I] à payer à la SAS LA FIORENTINA une somme de 2250 euros au titre des trop-perçus de loyer sur la période du 1er mars 2022 au 31 mai 2023 ;

Condamne Monsieur [B] [I] à délivrer à la SAS LA FIORENTINA les quittances de loyers et provisions sur charges pour l’année 2019 dans un délai de trois mois à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [B] [I] à verser à la SAS LA FIORENTINA la somme de 3000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [B] [I] aux dépens ;

Déboute la SAS LA FIORENTINA du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT