TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08886

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MVK

N° MINUTE : 2

Assignation du :

04 Janvier 2022

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [G] [T][2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.C.I. CHATEAU MARVY

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître Karine MATHOU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1907

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant un acte authentique en date du 13 avril 1995, la S.C.I. [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A. BANQUE REGIONALE DE L’OUEST, pour y exercer “ toutes activités en rapport avec la profession bancaire ”, des locaux constituant le lot 104 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14] désignés ainsi :

“Au rez-de-chaussée, un MAGASIN à usage commercial à gauche en façade sur la [Adresse 15],

SOUS-SOL sous le magasin (escalier d’accès particulier)

Et les (…) 725/10.064èmes ” des parties communes.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1995 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 615.000 francs hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

A son terme, le 30 juin 2004, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Au 03 janvier 2019, le loyer s’élevait, par le jeu de l’indexation, à la somme annuelle en principal de 153.245,92 euros.

Par acte notarié en date du 27 octobre 2023, la S.A. BANQUE REGIONALE DE L’OUEST a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail susvisé, à la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC), actuelle locataire.

Le 30 janvier 2012, la S.C.I. CHATEAU MARVY est devenue propriétaire des locaux donnés à bail.

Suivant un acte extrajudiciaire en date du 29 mars 2019, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a fait signifier à la S.C.I CHATEAU MARVY une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 proposant de fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 60.000 euros, hors taxes et hors charges.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 14 février 2020 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 59.310 euros hors taxes et hors charges, et en l’absence d’accord des parties, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) a, par acte délivré le 04 janvier 2022, fait assigner la S.C.I CHATEAU MARVY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/00480.

Par jugement en date du 4 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la radiation de l’affaire.

L’affaire a été rétablie au rôle à la demande de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) sous le n° RG 24/08886.

Aux termes de son dernier mémoire aux fins de rétablissement au rôle régulièrement notifié le 2 juillet 2024, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er avril 2019, à la somme annuelle de 59.310 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

— lui réserver le droit de solliciter le remboursement des trop-perçus de loyers, qui porteront intérêts au taux légal à compter de sa demande en justice et de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— subsidiairement, si le juge des loyers ne s’estimait pas suffisamment informé, ordonner une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce,

— si une mesure d’expertise venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 100.000 euros, à compter du 1er avril 2019,

— juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 22 juillet 2022, la S.C.I CHATEAU MARVY demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer,

— débouter le CIC de sa demande principale tendant à voir fixer le loyer annuel de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er avril 2019, à la somme de 59.310 euros,

— débouter le CIC de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement :

— fixer le loyer du bail à renouveler des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 5] à la valeur locative en application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, soit à la somme annuelle de 183.300 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2019, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

— subsidiairement, si l’usage de bureaux était retenu, et si les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce trouvaient à s’appliquer pour la détermination de la valeur locative, fixer le loyer du bail renouvelé des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 5], à la somme annuelle de 164.970 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2019, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis leur mise en conformité avec la loi n°2014-626 du 18 juin 2014,

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner, aux frais avancés du CIC, une expertise avec la mission habituelle en pareille matière en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, étant toutefois précisé que l’expert devra déterminer la valeur locative selon des méthodes distinctes en fonction de l’usage contractuel qui sera retenu par le tribunal (usage de bureau-boutique ou usage commercial), et selon une valeur locative qui ne dépend pas que des prix pratiqués pour des locaux de bureaux mais qui doit également être recherchée par référence aux boutiques de commerce de détail, conformément à la jurisprudence,

— si le tribunal entendait voir fixer un loyer provisionnel, celui-ci ne pourra être fixé qu’a compter de la décision,

— condamner le CIC aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour plaidoirie à l’audience du 03 décembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe de renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats et de leurs écritures que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14] à compter du 1er avril 2019. Elles s’accordent également pour la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative mais s’opposent d’une part, sur l’usage des locaux et d’autre part, sur le prix.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Sur la destination et l’usage des lieux loués

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) soutient qu’il convient de se référer à la clause de destination du bail qui prévoit l’activité de banque, et non à la désignation des locaux ; que selon la jurisprudence, les loyers de renouvellement des locaux à usage d’agence bancaire sont fixés par référence aux prix pratiqués pour les locaux équivalents situés dans le même secteur, conformément aux dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce ; qu’à défaut de références bancaires comparables dans le voisinage, il convient de retenir comme termes de référence des loyers de locaux du même secteur dans lesquels une activité de bureau en boutique est exercée (agence immobilière, agence de voyages, courtiers) ou encore les valeurs locatives des boutiques traditionnelles dont le loyer est cependant supérieur en raison de leur plus fort taux de rendement.

La S.C.I CHATEAU MARVY réplique que dès lors que la clause de destination du bail autorise “ toutes activités en rapport avec la profession bancaire ”, que le bail permet au preneur de céder son droit au bail ou de sous-louer à une filiale dont le preneur détient ou détiendra plus de 40 % du capital, que le local était auparavant exploité en librairie avec un agencement approprié permettant la réception des clients, que la désignation des locaux dans le bail énonce qu’il s’agit d’un “ MAGASIN à usage commercial ”, l’intention des parties était bien de faire échec à un usage exclusif de bureaux. Elle en conclut principalement que les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer au cas d’espèce et le loyer doit être fixé selon une valeur locative qui ne dépend pas principalement des prix pratiqués pour des locaux de bureaux mais qui doit également être recherchée par référence aux boutiques de commerce de détail.

* * *

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon les alinéas 2 et 3 de l’article R. 145-7 du code de commerce, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il est acquis que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative

par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

De jurisprudence constante, les agences bancaires sont des locaux à usage de bureaux dans la mesure où leur activité essentielle est d’ordre comptable, administratif ou juridique sans que la réception des clients ne l’affecte.

Il est tout aussi constant que l’usage des locaux est déterminé contractuellement et qu’il convient pour l’apprécier de se référer non pas à l’activité effectivement exercée par le preneur ou les activités antérieurement exercées dans les locaux mais à la commune intention des parties telle qu’exprimée dans les stipulations du bail conclu.

A ce titre, la clause offrant au preneur la faculté de céder ou sous-louer à tous commerces à l’exception de quelques-uns exclut la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux.

En l’espèce, la clause de destination des locaux loués insérée au bail liant les parties stipule :

“ ACTIVITE AUTORISEE : les locaux ne pourront être utilisés qu’à usage de toutes activités en rapport avec la profession bancaire ”. Il s’agit de l’activité de nature intellectuelle effectivement exercée par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC).

Il est également stipulé au bail un article 3.4 intitulé “ Sous-Location / Cession ” qui énonce que : “ Le PRENEUR ne pourra céder ni sous-louer, en tout ou en partie, aucun droit au présent bail, sous peine de résiliation, sans l’accord du BAILLEUR, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce ou à une filiale dont le PRENEUR détient ou détiendra plus de 40 % du capital et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges ainsi que de l’exécution des conditions du bail (…) ”.

La bailleresse en déduit que par cette clause elle a donné toute liberté au preneur d’exercer dans les locaux les activités que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) pouvait par l’intermédiaire de filiales entreprendre et donc à toutes activités commerciales, les locaux étant désignés comme étant destinés à un usage commercial.

Toutefois, d’une part, à défaut d’autorisation de cession ou de sous-location pour tous commerces, la clause précitée ne permet pas un changement de destination du bail. D’autre part, la référence dans le descriptif des locaux d’une occupation à usage commercial est effectuée uniquement pour différencier au sein d’un immeuble pouvant être à usage d’habitation les locaux donnés à bail commercial.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce.

Sur les éléments communiqués par les parties

Les parties s’opposant sur les éléments de détermination de la valeur locative, notamment sur la pondération de la surface (56,50 m²P pour la locataire et 94 m²P pour la bailleresse), la pertinence des loyers de comparaison bien que peu de différences opposent les parties sur le prix unitaire (1.300 € / m²P pour la locataire et 1.350 € / m²P pour la bailleresse) et les correctifs à apporter le cas échéant à la valeur locative, il convient de faire application de l’article R.145-30, alinéas 3 et 4, du code de commerce qui dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’état des moyens tels que ci-dessus exposés, et des éléments communiqués par les parties qui présentent des conclusions divergentes, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties.

Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif et qui sera ordonnée aux frais avancés de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L. 145-57 du code de commerce, aucun élément probant ne permettant à ce stade de retenir le loyer provisionnel inférieur proposé par la locataire.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I. CHATEAU MARVY et la S.A CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) portant sur des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14], à compter du 1er avril 2019 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [G] [T]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 11]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 14] et de les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2019 au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R.145-11 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société CREDIT COMMERCIAL ET INDUSTRIEL (CIC) à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 06 mai 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [O] [X]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure.

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 30 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE