TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Magali DELATTRE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01998

N° Portalis 352J-W-B7I-C35XX

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6]? représenté par son syndic, la société COJEST, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDEUR

S.A.S. FONCIERE GP

[Adresse 1]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01998 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35XX

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société FONCIERE GP est propriétaire des lots n°18, 232 et 240 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Estimant que la société FONCIERE GP n’avait pas payé ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause lui a adressé, par lettre recommandée datée du 14 décembre 2023 réceptionnée le 21 décembre 2023, une mise en demeure de payer la somme de 8.967,63 euros, au titre d’arriérés de charges, hors frais de recouvrement.

Cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, par exploit de commissaire de justice signifié le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 4] à PARIS 16ème a fait assigner la SAS FONCIERE GP en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les articles 1240 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

« – condamner la société FONCIERE GP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.634,16 € en principal, selon décompte arrêté au 26 janvier 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 5 décembre 2023 sur la somme de 8.967,63 € et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société FONCIERE GP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 € au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale,

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01998 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35XX

— condamner la société FONCIERE GP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société FONCIERE GP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par le SELALR DELATTRE & HOANG, avocat aux offres de droit, en application d l’article 699 du Code de procédure civile. »

La SAS FONCIERE GP n’a pas constitué avocat, la décision sera réputée contradictoire.

A l’audience du 24 octobre 2024, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 (juge unique) puis mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 12.634,16 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 26 janvier 2024 incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°18, 232 et 240 de la SAS FONCIERE GP,

* un décompte individuel de charges arrêté au 26 janvier 2024, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 12.634,16 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SAS FONCIERE GP entre le 6 octobre 2022 et le 22 décembre 2022,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2023, 11 décembre 2023 et 27 juin 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, votant les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 et actualisant le budget prévisionnel de l’exercice 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 12.634,16 euros.

La SAS FONCIERE GP sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 8.967,63 € et à compter du 7 février 2024 pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

2- Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01998 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35XX

A l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui justifie d’une mise en demeure adressée à la défenderesse le 14 décembre 2023 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, réclame le paiement de la somme de 180 euros au titre des « HONO CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT FONCIERE GP » portée au débit du compte le 19 décembre 2023.

Il produit le contrat de syndic conclu pour la période du 18 avril 2023 au 30 juin 2024, aux termes duquel la constitution du dossier transmis à l’avocat est facturée suivant le barème horaire 7.2.1, soit 125 euros TTC la « vacation horaires heures ouvrables ».

Outre que la somme réclamée n’apparaît nullement justifiée, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre de ces frais ne relevant pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 180 euros.

3- Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts en se contentant d’indiquer qu’il n’a pas vocation à jouer le rôle d’une banque et ne saurait supporter la carence répétée de la défenderesse.

Il ne produit toutefois aucune pièce démontrant la mauvaise foi de cette dernière outre l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

La SAS FONCIERE GP succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS FONCIERE GP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 9] les sommes de :

—  12.634,16 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 26 janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 8.967,63 € et à compter du 7 février 2024 pour la somme de 3.666,53 euros ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS FONCIERE GP aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 20 Février 2025

La Greffière La Présidente