TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/06231 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LXVD

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

SDC LE PATIO DU PARC Représenté par son syndic en exercice le cabinet DLJ

C/

[E] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 15 Décembre 2025.

En présence de [U] [X] et [I] [O], auditrices de justice.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC LE PATIO DU PARC Représenté par son syndic en exercice le cabinet DLJ

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substituée par M^e Charlène ROCHER, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [K]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°17 et 39 correspondants à un appartement et un parking au sein de la [Adresse 7], situé [Adresse 8] à [Localité 4].

Par jugement en date du 13 novembre 2023, le tribunal judicaire de Rennes a, notamment, condamné M. [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.072,44 € arrêtée au 15 février 2023 au titre des charges de copropriété restées impayées outre la somme de 500 € au titre de la résistance abusive.

Se prévalant de nouvelles charges restées impayées, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mai 2025, le syndic a mis en demeure M. [K] de les régler sous quinze jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ, a fait assigner M. [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2.236,20 € au titre des charges impayés ;3.000 € à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du Code civil ;Dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal et capitalisation à compter du 12 mai 2025, date de la mise en demeure ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu se référer oralement aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette actualisée au jour de l’audience s’élève à 6.304,95 €.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le copropriétaire n’a pas assuré le règlement des charges mises en, recouvrement par le syndicat de copropriété conformément aux délibérations d’assemblées générales qui ont régulièrement votées les budgets. Il affirme que cette attitude cause un préjudice au syndicat des copropriétaire, son dernier règlement ayant eu lieu il y a cinq ans.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [E] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriétés et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [E] [K] concernant les lots n°17 et 39 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2028, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et la constitution de dossier, sa transmission et son suivi à un avocat.

Il fournit également les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 22 juin 2023, 12 juin 2024 et de l’assemblée générale spéciale du 1er juillet 2025 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023, voté le budget prévisionnel des années 2023 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 27 juin 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires actualise le montant de sa créance en produisant un décompte arrêté au 21 novembre 2025. Toutefois, il ne justifie pas en avoir préalablement informé le défendeur. En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur et de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience, seules les demandes telles que fixées dans l’assignation seront examinées.

Le décompte, édité le 27 juin 2025, mentionne un solde débiteur de 5.805,06 euros, appel de provisions pour charges du 1er juillet 2025 inclus.

Il convient de relever que ce décompte débute en janvier 2020 et comporte le détail de la créance de 3.072,44 euros pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire dans les suites du jugement rendu le 13 novembre 2023.

Ainsi, il convient d’examiner la créance postérieure au 15 février 2023, date à laquelle le précédent jugement a arrêté la créance.

Ce décompte comporte des frais imputés au seul copropriétaire concerné, ainsi des frais de relance d’un montant de 37 euros, lesquels seront retenus, l’envoi de la mise en demeure étant justifié.

Le décompte mentionne également des frais de « transmission avocat », d’un montant de 254 euros chacun, imputés les 19 juillet 2023 et 7 mai 2025. Toutefois le contrat de syndic, s’il prévoit des frais de suivi de dossier à l’avocat, précise qu’ils sont dus uniquement en cas de diligence exceptionnelle. Force est de constater qu’il n’est justifié en l’espèce d’aucune diligence de cette nature. Ces frais seront par suite écartés de la créance.

Ainsi, la créance peut être arrêtée à la somme de 2.224,62 euros (soit 5.805,06 € – 3.072,44 € – 254 € – 254 €).

En conséquence, M. [E] [K] sera condamné à régler au syndicat [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.224,62 euros au titre des charges de copropriété et des frais dus pour la période du 16 février 2023 au 1er juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que M. [E] [K] ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années, et, que malgré une première condamnation, il n’a pas repris le paiement des loyers. Cette attitude est constitutive de mauvaise foi et cause un préjudice notamment financier à la copropriété, laquelle justifie avoir été contrainte, lors d’une assemblée générale spéciale du 1er juillet 2025 d’adopter un budget complémentaire de 1.213 euros pour faire face aux frais d’avocat nécessaire à la nouvelle procédure à engager contre ce dernier.

Par conséquent, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.213 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [E] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ, la somme de 2.224,62 euros au titre des charges de copropriété et des frais dus pour la période du 16 février 2023 au 1er juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE M. [E] [K] à payer la somme de 1.213 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,