TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sandrine NELSOM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01145 – N° Portalis 352J-W-B7I-C66FW

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P483

DÉFENDEURS

Madame [Y] [V], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0966

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01145 – N° Portalis 352J-W-B7I-C66FW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 1988, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.652,45 francs et d’une provision pour charges de 460 francs.

A la suite de la signature d’un pacte civil de solidarité entre la locataire et Monsieur [U] [Z] le 07 septembre 2022, ce dernier est devenu cotitulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7.548,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] le 5 juillet 2024.

Par assignations du 5 septembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5.596,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 31 janvier 2025 et plusieurs renvois ont été ordonnés afin de mettre le dossier en état.

À l’audience du 13 juin 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au Juge des Contentieux et de la Protection, dans ses dernières conclusions en réplique visées par le greffier le 13 juin 2025, de la recevoir en son acte introductif d’instance et de la déclarer bien fondée ; de débouter Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [C] de toute leur demandes, fins et conclusions ; de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail à compter du 5 septembre 2024 ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] et de Monsieur [U] [C], ainsi que de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 4], avec l’assistance d’un serrurier ou de représentants de la force publique si besoin et de condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [C] à payer à la RIVP la somme de trois mille six cent vingt-trois euros et cinquante-sept centimes (3 623,57 euros) au titre de l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts de retard à compter de la date du commandement de payer ; de condamner in solidum Madame [Y] [V] et Mon-sieur [U] [C] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, majorée des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ; de rappeler l’exécution provisoire attachée de plein droit à l’ordonnance à intervenir ; elle demande enfin de condamner in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [C] à verser à la RIVP une indemnité de huit cents euros (800 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Cependant, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

La demanderesse sera par ailleurs autorisée à communiquer au tribunal, par une note en délibéré, la pièce n° 21 à savoir les avis d’échéance d’avril 2024 à avril 2025.

Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] représentés par leur con-seil, et dans leurs conclusions en réplique visées par le greffe le 13 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience, demandent à la juridiction de les recevoir dans l’intégralité de leurs moyens et prétentions ;

— À titre principal, de juger le commandement de payer visant la clause ré-solutoire du 4 juillet 2024 parfaitement irrégulier et dire qu’il existe incontestablement en l’espèce une contestation sérieuse quant au montant réclamé par la S.A RIVP ; de juger l’obligation de paiement des concluants au titre du solde des loyers encore dû à ce jour sérieusement contestable et ne justifiant pas la procédure aux fins de résiliation du bail ; de débouter purement et simplement la SA RIVP de toutes ses demandes et prétentions et de renvoyer la RIVP à mieux se pourvoir au fond ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait écarter la contestation sérieuse, ils demandent de fixer leur dette locative à la somme de 624,34 euros ; de juger que Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [C] offrent de régler cette somme à la RIVP et de débouter la SA RIVP de sa demande d’expulsion.

À titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent de se voir autorisés à s’acquitter de leur dette locative en dix mensualités et dans ces conditions de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ils demandent enfin de condamner la S.A RIVP à leur verser la somme de 800 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamné enfin aux entiers dépens de l’instance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7.548,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties alors qu’il apparait que la facturation du SLS était bien justifiée et qu’en tout état de cause des loyers restaient impayés à la suite des rejets des prélèvement durant ce délai de deux mois.

Il sera par ailleurs rappelé qu’un commandement de payer reste nécessairement valable pour la partie non contestable de la dette.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par une note en délibéré reçue au greffe le 18 juin 2025, la demanderesse a communiqué les avis d’échéance d’avril 2024 à avril 2025.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] lui devaient la somme de 2767,76 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] contestent le quantum de la dette qu’ils évaluent à 624,34 euros.

Cependant la S.A RIVP démontre le bien fondé du principe de la facturation du SLS en raison du dépassement des ressources des défendeurs et expose ses multiples diligences pour aboutir à la juste évaluation de ce supplément de loyer de solidarité. Un surloyer a d’ailleurs baissé et a été reversé aux locataires.

Les défendeurs échouent à démontrer en quoi le SLS facturé en 2023, 2024 et 2025 ne serait pas justifié et en quoi le décompte du 06 juin 2025 serait irrégulier, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.767,76 euros à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il ne sera donc pas retenu qu’il existe une contestation sérieuse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [V] et M. [U] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 1988 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Mme [Y] [V] et M. [U] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 5 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 2.767,76 euros (deux mille sept cent soixante-sept euros et soixante-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISE Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 230 euros (deux cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [V] et M. [U] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] pour le surplus.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [V] et M. [U] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 et celui de l’assignations du 5 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge