TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e CHAMARD

Copie certifiée conforme délivrée le:

à M^e BOURUET AUBERTOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/03381 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWL4T

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JOCAWEGA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0026

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.DAUCHEZ COPROPRIETES, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en son établissement situé [Adresse 2] et en la personne de son représentant légal y domicilié

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 10]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD – BENSAHEL – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03381 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWL4T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Au sein de cet immeuble, la SCI Jocawega est propriétaire des lots 79 et 83.

Les lots de la SCI Jocawega ainsi que le lot 80 appartenant à un autre copropriétaire sont exploités à usage de crèche au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le 19 juin 2020, s’est tenue une première assemblée générale au cours de laquelle ont été votés des devis pour des travaux de réfection des canalisations et d’injection de résine impliquant un passage en parties privatives, notamment dans les logements de M. [J] et M. [Y] ainsi que de détruire tous les sols et dallages ciment au niveau du bas d’une partie des lots de la SCI Jocawega.

Ont également été adoptées des résolutions prévoyant une indemnisation au titre de frais qualifiés de « remise en état » ainsi que des « frais de relogement » au bénéfice de M. [J] et de M. [Y].

Une seconde assemblée générale du 16 juillet 2020 a annulé les résolutions votées le 19 juin et a adopté des travaux de réfection des canalisations et d’injection de résine pour un montant total de 664.888,64 euros, ainsi qu’une indemnisation à hauteur respectivement de 12.000 euros et de 9.000 euros pour les époux [J] et M. [Y].

L’exploitant de la crèche, la Fondation œuvre de la Croix Saint-Simon, locataire des lots de la SCI Jocawega, a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise aux fins que l’expert se prononce notamment sur l’urgence des travaux à effectuer.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03381 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWL4T

Par acte d’huissier en date du 10 mars 2022, la SCI Jocawega a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, la SCI Jocawega demande au tribunal de :

“A TITRE PRINCIPAL,

Vu les articles 22, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 14 du décret du 17 mars 1967,

— ANNULER l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] en date du 15 décembre 2021,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— ANNULER les résolutions 7, 8, 9, 13 et 14 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 15 décembre 2021,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,

— Ordonner le sursis à statuer dans l’attente :

— d’une décision de justice, passée en force de chose jugée statuant sur la demanded’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020,

— d’une décision de justice passée en force de chose jugée statuant sur la demande d’annulation des résolutions 15.1, 15.2, 22.1 et 22.2 prises lors de l’assemblée générale du 3 février 2021,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Déclarer mal fondé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en toutes ses demandes et l’en débouter,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la SCI JOCAWEGA la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Dispenser la SCI JOCAWEGA de toute participation aux charges résultant des condamnations prononcées par le jugement à intervenir ainsi qu’aux frais liés à la présente procédure,

— Le condamner également en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi directement par Maître Aude BOURUET-AUBERTOT, avocat, conformément à l’article 699 du CPC.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 19ème demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 14, et 24,

Vu le décret du 17 mars 1967, notamment son article 17-1 du décret du 17 mars 1967,

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03381 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWL4T

Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile,

— Juger la SCI JOCAWEGA mal fondée en toutes ses demandes,

En conséquence, l’en débouter purement et simplement,

— Condamner la SCI JOCAWEGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à 75019 PARIS une somme de 6.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCI JOCAWEGA aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 7 février 2025 a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

La SCI Jocawega sollicite l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 au motif que la comparaison entre la feuille de présence et le procès-verbal d’assemblée générale fait apparaître des irrégularités dans le décompte des voix.

Elle fait valoir que le procès-verbal d’assemblée générale et la feuille de présence étant chacun erronés, il n’est pas possible de reconstituer le sens du vote à partir de ces documents.

Elle indique que le total des voix des copropriétaires présents et représentés, indiqué sur le procès-verbal (soit 656), ne correspond pas au total des voix des copropriétaires ayant émargé la feuille de présence (soit directement, soit par l’intermédiaire d’un mandataire) ; que ce total dans la feuille de présence est de 647.

Elle expose que des voix de copropriétaires ni présents, ni représentés ont été comptabilisées, en l’espèce celles de M. [T] [R] et de Mme [B] [C]. Elle explique qu’ils sont indiqués comme tel dans le procès-verbal mais qu’aucune signature ne figure en face de leurs noms dans la feuille de présence. Elle indique que les attestations produites aux débats ne peuvent suppléer la carence de la feuille de présence.

La demanderesse expose que M. [L], auquel il est prétendu que M. [T] [R] aurait donné son pouvoir, n’est pas désigné sur la feuille de présence comme mandataire de ce dernier alors pourtant que M. [L] a signé ladite feuille comme mandataire des copropriétaires [D] et Fulchiron/Jonsson. Elle affirme que Mme [B] [C] est désignée dans la feuille de présence comme absente et non représentée alors que si elle avait voté par correspondance comme le prétend le syndicat des copropriétaires, ce vote, ainsi que la date de la réception du formulaire de vote par le syndic, auraient dû être mentionnés sur la feuille de présence en application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

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La SCI Jocawega considère que le vote du copropriétaire dénommé [Y] a été comptabilisé à deux reprises. Elle explique qu’il est indiqué dans le procès-verbal que du fait de son arrivée en cours de séance le nombre de tantièmes passe de 656 à 680. Or, selon elle, les voix de M. [Y] avaient déjà été prises en compte dans le calcul des tantièmes en début d’assemblée puisque sur la feuille de présence, il est indiqué que M. [Y] est représenté par un mandataire.

La SCI Jocawega en déduit que le décompte des voix est faux et que dès lors il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale litigieuse.

En réponse au syndicat des copropriétaires, elle affirme que les dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 sont inapplicables en l’espèce dans la mesure où les irrégularités affectant la feuille de présence et le procès-verbal d’assemblée générale ne permettent pas de reconstituer le sens du vote.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les voix de M. [T] [R] et de Mme [B] [C] représentent au total 33 voix.

Il mentionne que les résolutions contestées ont toutes été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés. Il en conclut que même en retranchant les 33 voix prises en compte par erreur, les résolutions contestées auraient néanmoins été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés totalisant 599 voix.

Il invoque les dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 et considère qu’il s’agit d’une irrégularité formelle n’ayant selon lui “en aucun cas affecté le résultat des votes ni le sens des décisions.” Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [T] [R] et Mme [B] [C] ont bien participé à l’assemblée générale. Il indique que M. [T] [R] a donné son pouvoir a M.[L] ; que néanmoins, M. [L] a oublié de signer la feuille de présence de son mandant. Il affirme que Mme [B] [C] a voté par correspondance ; qu’il a également été omis de reporter son nom sur la feuille de présence.

En droit, selon l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Cet article impose donc à la fois que le sens du vote puisse être reconstitué et que le résultant de celui-ci n’en est pas affecté. Il s’agit de deux conditions cumulatives.

En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires produit aux débats le pouvoir de représentation de M. [T] [R], signé par M. [L], et le formulaire de vote par correspondance, signé de Mme [B] [C], aux termes duquel il est indiqué qu’elle a voté “POUR” l’ensemble des résolutions.

La SCI Jocawega indique à juste titre que ni M. [T] [R], ni Mme [B] [C] ne sont mentionnés sur la feuille de présence. Néanmoins, compte tenu des pièces décrites ci-dessus, il convient de considérer que le sens de leur vote peut être reconstitué. En outre, il ressort que les irrégularités soulevées ne sont pas de nature à affecter le sens du vote.

Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires :

— en préambule du procès-verbal, M. [Y] figure parmi les copropriétaires absents,

— son arrivée est actée en cours de séance, après le point n°4 du rapport du conseil syndical.

Les voix de M. [Y] n’ont donc pas été prise en compte dès l’ouverture de la séance.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 7, 8, 9, 13 et 14

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 7 :

La SCI Jocawega fait valoir que la résolution est nulle au motif que le procès-verbal mentionne que 32 copropriétaires totalisant 680 tantièmes ont voté en faveur de cette résolution, ce qui est inexact, selon elle, puisque les copropriétaires présents et représentés totalisaient seulement 614 tantièmes (sur 1335 tantièmes) soit moins de la moitié des voix des copropriétaires.

La SCI Jocawega n’explique les conséquences juridiques qu’elle en tire ni même sur quel fondement elle sollicite l’annulation de la résolution qui a été adoptée à l’unanimité.

Elle indique par ailleurs que cette résolution a été prise en application de la résolution 7.1 de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 qu’elle conteste dans son intégralité dans le cadre d’une instance enregistrée sous le numéro de RG 20/10275. Elle affirme que l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 est susceptible de remettre en cause l’approbation par l’assemblée litigieuse de la résolution n° 7.

La simple évocation de l’influence hypothétique d’une décision de justice sur les résolutions litigieuses ne caractérise pas un motif de nullité des résolutions, étant précisé que par décision en date du 12 novembre 2024, le tribunal judicaire de Paris a déclaré la SCI Jocawega irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 dans son intégralité (RG 20/10275).

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 8 :

La SCI Jocawega fait valoir, comme pour la résolution n° 7, que la résolution est nulle au motif que le procès-verbal mentionne que 32 copropriétaires totalisant 680 tantièmes ont voté en faveur de cette résolution, ce qui est inexact, selon elle, puisque les copropriétaires présents et représentés totalisaient seulement 614 tantièmes (sur 1335 tantièmes) soit moins de la moitié des voix des copropriétaires.

Comme indiqué précédemment pour la résolution n° 7, la SCI Jocawega n’explique les conséquences juridiques qu’elle en tire ni même sur quel fondement elle sollicite l’annulation de la résolution qui a été adoptée à l’unanimité.

Elle indique en outre que cette résolution a été prise en application des résolutions 8.1 à 8.7 de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 qu’elle conteste dans son intégralité dans le cadre d’une instance enregistrée sous le numéro de RG 20/10275. Elle affirme que l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 est susceptible de remettre en cause l’approbation par l’assemblée litigieuse de la résolution n° 8.

Comme indiqué ci-dessus, la simple évocation de l’influence hypothétique d’une décision de justice sur les résolutions litigieuses ne caractérise pas un motif de nullité des résolutions étant précisé que par décision en date du 12 novembre 2024, le tribunal judicaire a déclaré la SCI Jocawega irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020 dans son intégralité (RG 20/10275).

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 9 :

La SCI Jocawega fait valoir, comme pour les résolutions n° 7 et n° 8, que la résolution est nulle au motif que le procès-verbal mentionne que 32 copropriétaires totalisant 680 tantièmes ont voté en faveur de cette résolution, ce qui est inexact, selon elle, puisque les copropriétaires présents et représentés totalisaient seulement 614 tantièmes (sur 1335 tantièmes) soit moins de la moitié des voix des copropriétaires.

Comme indiqué précédemment pour les résolutions n°8 et 9, la SCI Jocawega n’explique les conséquences juridiques qu’elle en tire ni même sur quel fondement elle sollicite l’annulation de la résolution qui a été adoptée à l’unanimité.

Elle soutient que cette résolution méconnaît les règles légales de majorité au motif que les travaux dont il s’agit ne relèvent pas de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Elle explique que ces travaux ne peuvent être considérés comme une remise en état mais constituent au contraire une transformation, addition et amélioration en ce sens que :

— la dalle neuve bénéficie d’un treillis soudé ST 25 c alors que l’ancienne dalle était sans ferraillage apparent ainsi que l’a relevé l’expert mandaté par l’assureur de l’immeuble,

— la dalle neuve est d’une épaisseur constante alors que l’ancienne présentait des différences d’épaisseur selon les endroits.

Elle remet en cause les conclusions de l’archiecte de la copropriété selon lesquelles, le dallage se serait effondré lors des travaux de réfection des canalisations réalisées par l’entreprise Lavillagouet au motif que ces travaux avaient été prévu dans le devis de réfection des canalisations de l’entreprise Lavillagouet lors de l’assemblée générale du 16 juillet 2020. Elle relève qu’au lieu de prescrire une réfection à l’identique de la dalle en question, l’architecte a prescrit la dépose de dalle et de recouler une dalle neuve.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il ressort du point 16 de l’assemblée générale du 3 février 2021 que l’effondrement des dalles résulte de l’intervention sur les parties communes et que le syndicat des copropriétaires avait l’obligation de procéder à leur remise en état.

En l’espèce, la remise en question de conclusions de M. [E] n’émane pas d’un architecte ou autre professionnel s’étant prononcé sur les causes de l’alération de la dalle. Le tribunal retiendra donc les explications de ce dernier.

A supposer même que la nouvelle dalle ne présente pas toutes les caractéristiques de la précédente, il n’est pas démontré pour autant qu’il s’agit de travaux comportant transformation, addition ou amélioration au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI Jocawega affirme que le montant des travaux qui avait été initialement fixé par l’entreprise Lavillagouet à 12 790 euros et 10 040 euros pour les deux appartements réunis est passé à 68 300 euros. Elle se réfère à ce titre à sa pièce n° 10 qui est néanmoins illisible.

Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

— sur la demande d’annulation des résolutions n° 13 et n° 14 :

La SCI Jocawega fait valoir, comme pour les résolutions n° 7, n° 8 et n° 9, que la résolution est nulle au motif que le procès-verbal mentionne que 32 copropriétaires totalisant 680 tantièmes ont voté en faveur de cette résolution, ce qui est inexact, selon elle, puisque les copropriétaires présents et représentés totalisaient seulement 614 tantièmes (sur 1335 tantièmes) soit moins de la moitié des voix des copropriétaires.

Elle affirme que les travaux visés dans cette résolution ne concernent pas l’entretien et la conservation de l’immeuble mais qu’il s’agit de travaux privatifs destinés exclusivement à l’usage du copropriétaire M.[J].

Elle en déduit que l’assemblée générale a excédé ses pouvoirs en votant des travaux étrangers à l’objet du syndicat. Elle ajoute que l’assemblée générale a méconnu les règles de la majorité applicable en votant les travaux à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il ne s’agit pas de travaux de remise en état.

En l’espèce, et pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus

tenant à la constatation de travaux de remise en état à la suite de la dégradation de parties communes, la réalisation de travaux de nature privative n’est pas démontrée.

Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la SCI Jocawega demande au tribunal d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente :

— d’une décision de justice passée en force de chose jugée statuant sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2020,

— d’une décision de justice passée en force de chose jugée statuant sur la demande d’annulation des résolutions n° 15.1, 15.2, 22.1 et 22.2 prises lors de l’assemblée générale du 3 février 2021.

En l’espèce, la formulation à titre subsidiaire de cette demande de sursis à statuer est de nature à remettre en cause son objet.

A toutes fins utiles, comme rappelé ci-dessus une décision judiciaire est intervenue concernant l’assemblée générale du 16 juilet 2020, sans que le tribunal ne soit informé d’un recours contre cette décision, et le tribunal ne dispose pas d’éléments précis sur l’état d’avancement de l’autre instance évoquée.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Jocawega de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI Jocawega qui succombe est condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Jérôme Chamard.

Tenue aux dépens, elle est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Jocawega de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Jocawega aux dépens ;

ACCORDE à Maître Jérôme Chamard le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Jocawega à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 19ème la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 12] le 25 Avril 2025.

La Greffière La Présidente