TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Valérie FIEHL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Xavier MARTINEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00813 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64DV

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SNCF VOYAGEURS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,5 [Adresse 4]

DÉFENDERESSE

S.A. SOCIETE IMMOBILIERES SUISSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00813 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64DV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 janvier 2014, à effet du 20 janvier 2014, la SA IMMOBILIERE SUISSE a donné à bail à la Société Nationale des Chemins de Fers Français, aux droits de laquelle vient la SA SNCF VOYAGEURS, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 950 euros outre une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le contrat de bail a été soumis aux dispositions de la loi n°89.462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la SA SNCF VOYAGEURS a fait assigner la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— mettre en œuvre la responsabilité de la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE au titre du non respect de son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l’égard de la SNCF VOYAGEURS,

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux suivants :

dans le couloir :le changement du fenestron,la reprise du mur sous le fenestron,la reprise de la margelle ou du coffrage intégrant les conduits d’eaux usées,◦ la reprise du sol en parquet mélaminé

dans la cuisine :la reprise de la fenêtre bâtie,la reprise en peinture de la tâche provenant du plafond située au-dessus de l’évierdans la salle d’eau :le changement des spots lumineux ne fonctionnant plus,le changement du chauffage électrique en raison des points de rouille importants, ce qui paraît incompatible avec sa fonction, à savoir procéder d’une part, à la chauffe de la salle de bain, mais également au séchage des serviettes,dans la deuxième pièce à droite :la reprise totale de la menuiserie extérieure avec les plinthes sous la fenêtre,la reprise du mur sous la dite fenêtredans la première pièce à droite :les mêmes travaux que dans la deuxième pièce à droite,- condamner la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à régler à SNCF VOYAGEURS les sommes suivantes :

5700 euros sur la période du 1 novembre 2023 au 1 novembre 2024,3000 euros au titre du préjudice moral,1500 euros au titre de l’article 700 outre les dépens, en ce comprenant le procès-verbal de constat établi par Me [O] [H], commissaire de justice, en date du 3 juin 2024.- débouter la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE de toute(s) demande(s) et moyen(s) contraires, y compris en cas de demande(s) reconventionnelle(s).

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 juillet 2025, aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 7 juillet 2025, la SA SNCF VOYAGEURS, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée et aux termes desquelles elle demande au juge de :

— mettre en œuvre la responsabilité de la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE au titre du non respect de son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l’égard de la SNCF VOYAGEURS,

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux suivants :

dans le couloir :le changement du fenestron,la reprise du mur sous le fenestron,la reprise de la margelle ou du coffrage intégrant les conduits d’eaux usées,la reprise du sol en parquet mélaminédans la cuisine :la reprise en peinture de la tâche provenant du plafond située au-dessus de l’évierdans la salle d’eau :le changement des spots lumineux ne fonctionnant plus,le changement du chauffage électrique en raison des points de rouille importants, ce qui paraît incompatible avec sa fonction, à savoir procéder d’une part, à la chauffe de la salle de bain, mais également au séchage des serviettes.Dans la deuxième pièce à droite :la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtreDans la première pièce à droite :la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtre,- condamner la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à régler à SNCF VOYAGEURS les sommes suivantes :

9500 euros sur la période du 1 novembre 2023 au 1 juillet 2025,3000 euros au titre du préjudice moral,1500 euros au titre de l’article 700 outre les dépens, en ce comprenant le procès-verbal de constat établi par Me [O] [H], commissaire de justice, en date du 3 juin 2024.- débouter la SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE de toute(s) demande(s) et moyen(s) contraires, y compris en cas de demande(s) reconventionnelle(s).

A l’audience, elle ajoute se désister de sa demande relative au changement du fenestron, précisant que les travaux de remplacement ont été effectués, et demande, subsidiairement à sa demande de réduction de loyers, l’octroi de la somme 9500 euros à titre de dommages-intérêts.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 1719 et 1720 du code civil, ainsi que les deux premiers alinéas de l’article 6 et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 outre l’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002.

Elle rappelle qu’il est constant que le défaut d’isolation thermique par des fenêtres particulièrement vétustes et dégradées constitue un risque pour la sécurité et la santé du locataire permettant de qualifier le logement d’indécent.

Elle soutient en l’espèce s’être plainte, dès le mois de novembre 2023, de désordres relatifs, notamment, à l’état des fenêtres, lesquelles étaient affectées d’un défaut d’étanchéité. Elle souligne le caractère partiel des travaux récemment effectués, dès lors que perdurent d’importants désordres affectant le parquet du couloir, le radiateur de la salle de bain, le coffrage intégrant les conduits d’eaux usées et le plafond de la cuisine, ainsi que l’ensemble des murs situés sous les fenêtres. Elle ajoute que des spots lumineux nécessitent d’être remplacés.

En réponse à la bailleresse, qui soutient que la SNCF VOYAGEURS, ne saurait, en sa qualité de personne morale, se prévaloir d’un préjudice de jouissance dont elle n’a pas souffert personnellement, puisqu’elle n’occupe pas le logement, elle répond avoir souscrit un contrat de bail d’habitation pour les besoins de son activité, et soutient que le logement est en permanence occupé par ses salariés. Elle ajoute avoir subi un préjudice moral distinct du fait de la résistance abusive de la bailleresse, dont la mauvaise foi est selon elle illustrée par le fait qu’elle aurait refusé de lui communiquer son identité, la contraignant à de multiples relances.

La SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE, représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande :

le rejet de l’ensemble des demandes présentées à son encontre ;la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.Subsidiairement, si elle devait être condamnée à effectuer des travaux, lui accorder un délai de trois mois pour y procéder et rejeter la demande d’astreinte.

Au soutien de sa demande tendant à rejeter la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, la bailleresse soutient que le logement a été loué dans un état neuf, et que toutes les fenêtres dont la défectuosité a été signalée ont été remplacées, avec difficulté du fait de l’indisponibilité de la locataire, dont les salariés n’occupent que ponctuellement le logement et à tour de rôle.

Elle souligne, s’agissant des dégâts des eaux à l’origine des tâches sur le plafond de la cuisine, des dégradations des enduits et peintures sous fenêtres et du sol du couloir, que la locataire ne les a jamais déclarés à son assureur, et qu’elle s’était engagée, en novembre 2023, à les prendre à sa charge, ce dont elle déduit qu’ils relevaient de sa responsabilité.

Elle soutient à ce titre que l’origine des désordres n’est pas établie, aucun élément ne permettant d’imputer l’état actuel des lames PVC du couloir à des infiltrations sous les fenêtres. Elle souligne par ailleurs qu’aucun élément ne permet d’étayer la dégradation du coffrage dans le couloir, et que le remplacement des spots est à la charge de la locataire. Enfin, elle souligne que rien ne justifie le remplacement du sèche-serviette, étant constant que ce dernier fonctionne.

Au soutien du rejet des demandes indemnitaires formées par la locataire, elle rappelle que la demanderesse est une personne morale qui n’occupe pas le logement, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance, dont elle n’a pas souffert personnellement. Elle ajoute qu’alors que le bail prévoyait limitativement les personnes physiques susceptibles d’occuper le logement en périodes d’astreinte et à tour de rôle, la SNCF ne l’a jamais informée d’un changement d’occupants. Elle considère qu’en l’absence de pièces permettant d’établir à quelle fréquence et pour quelle durée le logement est effectivement occupé, le préjudice de jouissance ne peut être évalué à 50 % du montant des loyers ainsi que le fait la demanderesse. Elle s’interroge par ailleurs sur les raisons pour lesquelles une réduction de loyer identique devrait être appliquée postérieurement au remplacement des fenêtres.

Elle conteste toute résistance abusive, dès lors que l’impossibilité de réaliser les travaux pendant plusieurs mois résulte de l’indisponibilité de la locataire. Elle nie par ailleurs avoir jamais tenté de dissimuler son identité, la SA SNCF VOYAGEURS n’ayant jamais formé une telle demande. Elle précise enfin qu’au jour de l’assignation, la propriétaire avait d’ores et déjà fait part de son accord pour changer les fenêtres, et la locataire avait déjà reçu la visite d’une entreprise pour le chiffrage des travaux. La présente procédure n’était ainsi, selon elle, pas nécessaire.

Invitées à l’audience à s’exprimer sur le régime applicable au contrat de bail litigieux, les deux parties ont indiqué qu’il avait été volontairement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que bien que le contrat de bail ne porte pas sur une résidence principale et qu’il ait été consenti à une personne morale, les deux parties, sont, par accord exprès, convenues de le soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en œuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ article 1732 du Code civil met à la charge du preneur la réparation des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance. L’article 7, c) de la loi du n° 89-642 6 juillet 1989 édicte la même présomption de faute. En raison de cette présomption, le bailleur ne peut être tenu responsable d’un dégât des eaux survenu dans le logement sans qu’il soit recherché s’il ne provenait pas d’une faute du locataire ( Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-15.656).

Le locataire est par ailleurs tenu, en application de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (…) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant « les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Ces travaux d’entretien courant comprennent notamment:

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.”

Sur les désordres

En l’espèce, la SA SNCF VOYAGEURS soutient subir, au moins depuis au moins novembre 2023, des désordres résultant notamment de dégâts des eaux qui seraient principalement le fait de fenêtres défectueuses.

Elle produit au soutien de cette allégation un courriel daté du 6 avril 2023, dans lequel M. [U] [K], Responsable Facility Management, se plaint, auprès de la société gestionnaire du bien loué, la société PROGESTRA, d’importantes infiltrations d’eau au niveau des trois fenêtres (séjour, chambre, cuisine) et du revêtement du sol dans le couloir, décrit comme se décollant considérablement, les désordres ayant été photographiés et joints au courriel.

Elle produit en outre un échange de correspondances, débutant le 3 novembre 2023, dont il résulte qu’à cette date, M. [L] [N], adjoint au responsable Agence juridique Nord-Est Normandie, Responsable du Pôle Assurances Dommages, Direction Juridique et Conformité, a informé la société PROGESTRA du fait que les salariés occupants du logement litigieux avaient besoin d’un environnement parfait lors des périodes au cours desquelles ils ne sont pas en poste, ce qu’il estimait ne pas être le cas en l’espèce, et lui proposait un point téléphonique afin de convenir d’un plan de travail et de dates de visite afin que les travaux soient réalisés le plus rapidement possible.

Du courriel du 14 novembre 2023, adressé par M. [L] [N] à son interlocutrice au sein de la société PROGESTRA, Mme [W] [C], il résulte que les parties sont convenues de ce qui suit :

« à charge propriétaire :

— fenêtres (salon, chambre, cuisine, couloir) : joints à refaire, peinture à refaire, dans le couloir, refaire le tour de la fenêtre extérieure »

— salle de bain : VMC à changer, luminaire au-dessus du lavabo (danger pour les personnes), radiateur à vérifier (points de rouille),

— extérieur : vérification du bouchon d’évacuation d’eau, vérification du bon écoulement et de l’étanchéité de la canalisation qui longe le couloir,

A charge locataire :

— couloir revêtement sol à refaire (IDEM PVC), compte sinistre,

— pour plus tard après les travaux, peinture de l’appartement »

Le 16 décembre 2023, Mme [Z] [P] a relancé l’agence de gestion locative, indiquant que si un électricien était passé pour le remplacement du luminaire, la société SNCF VOYAGEURS n’avait pas été contactée pour les réparations suite au “dégât des eaux”, ni pour les autres sujets évoqués par M. [N].

Par courriel du 18 décembre 2023, Mme [W] [C] lui a répondu « l’électricien doit vous recontacter pour la VMC ; le radiateur ne présente pas de dysfonctionnement. Nous avons relancé le couvreur concernant les infiltrations et le menuisier pour les fenêtres. Les investigations du plombier sont en cours ; pour la remise en état suite au dégât des eaux, il vous appartiendra d’intervenir dès lors que toutes les installations auront été vérifiées ».

Par courriel du 20 décembre 2023, M. [X] [Y], Dirigeant Opérationnel Voyages de la SNCF, a indiqué à Mme [W] [C] que l’électricien avait constaté des points de rouille sur le sèche-serviettes, qu’il convenait donc de changer, et que la VMC n’avait toujours pas été remplacée.

Par procès-verbal du 3 juin 2024, un commissaire de justice rendu sur les lieux après avoir convoqué les deux parties a notamment constaté :

— dans le couloir : un fenestron présentant de nombreuses traces de fuite et de coulures d’eau, le mur sous le fenestron présentant des traces de coulure d’eau importantes, une margelle ou coffrage intégrant les conduits d’eaux usées totalement dégradé, un sol en parquet mélaminé totalement détruit par l’eau ;

— dans la cuisine : une fenêtre de bâti ancien, avec dégradation profonde en bas gauche du battant gauche, ainsi que sous la fenêtre et de nombreuses traces de coulure d’eau ;

— au plafond, au-dessus de l’évier, une tâche déterminant une fuite d’eau venant du dessus ;

— dans la salle de bain, un radiateur chauffage électrique présentant des points de rouille importants ;

— dans la deuxième pièce à droite dans le couloir : une fenêtre double battant totalement dégradé en bas et à droite, avec des traces de coulure d’eau, une plinthe dégradée sous la fenêtre, un mur dégradé sous la fenêtre ;

— dans la première pièce à droite en entrant : une fenêtre double battant fortement dégradé avec des traces de coulure d’eau, une plinthe dégradée, un mur sur cour dégradé, le bâti autour de la fenêtre à sa base étant fortement dégradé.

La SA SNCF VOYAGEURS produit encore :

— une attestation de témoin rédigée par Mme [E] [B], agent SNCF, laquelle déclare avoir constaté, depuis sa première visite dans l’appartement de fonction en mai 2023 l’état extrêmement dégradé de ce logement (lames du parquet décollées, état des murs sous les fenêtres et bâtis de ces fenêtres) ;

— une attestation de M. [R] [V], DPX Ressources Roues, qui déclare avoir constaté à plusieurs reprises lors de ses déplacements professionnels [Adresse 3], des infiltrations d’eau au niveau des fenêtres ainsi qu’un décollement des lames PVC dans l’entrée,

— une attestation de M. [X] [Y], Cadre SNCF, qui déclare être occupant d’un logement de fonction [Adresse 2] depuis 2019, et décrit des dégâts des eaux s’étant produits à plusieurs reprises, entraînant une détérioration des bâtis de fenêtre, des infiltrations d’eau ainsi qu’une forte humidité dans l’atmosphère ; il ajoute avoir constaté des points de rouille sur le radiateur de la salle de bain, ainsi que des lattes de plancher qui se décollent.

La quatrième attestation produite, émanant supposément de Mme [S] [Y], n’est pas signée. Il ne saurait dès lors en être tenu compte.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que :

— les fenêtres étaient, avant réalisation de travaux au mois de juin 2025, en mauvais état,

— plusieurs lames du parquet flottant du couloir, décrit comme à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, se sont décollées,

— le radiateur de la salle de bain présente quelques légers points de rouille, ainsi qu’il en résulte des photographies réalisées par le commissaire de justice rendu sur les lieux mais il est constant qu’il fonctionne,

— il a été constaté une tâche sur le plafond de la cuisine;

— le commissaire de justice a par ailleurs fait état d’une « margelle ou coffrage intégrant les conduits d’eaux usées totalement dégradées » mais qui n’a pas été photographié.

Les désordres affectant les fenêtres, les murs sous les fenêtres, le parquet flottant du couloir, le radiateur de la salle de bain, le coffrage ou margelle du couloir, et la dégradation des peintures sont ainsi établis.

Sur la responsabilité du bailleur

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, la mise en oeuvre de la responsabilité du bailleur suppose que le locataire rapporte la preuve d’une faute, d’un préjudice en lien de causalité directe avec la faute.

En l’espèce, il résulte du constat de commissaire de justice que des traces de coulures ont été observées sur les murs et les plinthes dans les deux pièces à droite précisément sous les fenêtres, ce dont il se déduit que l’état des peintures sur les murs est imputable à la détérioration de ces dernières, dont le bailleur est responsable en application du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Leur remplacement a d’ailleurs été assuré par la bailleresse, l’ordre de service du 29 novembre 2023 mentionnant, « à la demande de l’architecte : intervention pour le PB d’étanchéité entre l’ouvrant et le dormant ; révision des menuiseries extérieures avec révision des joints en façade (menuiseries bois, zinc, évacuation des eaux des appuis) », ou « enduits autour des fenêtres très dégradés à l’extérieur, ce qui provoque des infiltrations d’eau autour des menuiseries (…) fissures au pourtour des fenêtres ».

Le dégradation des peintures est ainsi la conséquence de la détérioration du bâti des fenêtres, dont la responsabilité est établie.

S’agissant des lames de parquet se décollant, aucun élément versé aux débats ne permet d’en imputer la responsabilité à la bailleresse, la locataire, qui a, au terme de ses échanges avec l’agence de gestion locative en novembre 2023, indiqué que leur réfection serait à sa charge via son « compte sinistre », ne produisant aucun élément permettant d’en déterminer l’origine. La bailleresse ne saurait donc, en l’état des éléments versés aux débats, être tenue pour responsable de l’état du parquet.

Il en va de même s’agissant de la tâche sur le plafond de la cuisine et de “la margelle ou coffrage intégrant les conduits d’eaux usées totalement dégradées » , la seule appréciation du commissaire de justice étant insuffisante à prouver l’origine des désordres.

Il sera par ailleurs observé que les points de rouille présents sur le radiateur de la salle de bain ainsi que le changement des spots lumineux relève de la responsabilité de la locataire, tenue, en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, d’assurer l’entretien des équipements et de la réalisation des menues réparations, telles que le remplacement d’ampoules. S’agissant du radiateur, il sera précisé que s’il est établi que la VMC a été remplacée par la bailleresse, la locataire ne démontre nullement que les points de rouille présents sur le sèche-serviette seraient la conséquence de cette VMC défectueuse.

Le bailleresse ne saurait donc voir sa responsabilité engagée s’agissant du parquet, du coffrage dans le couloir, du radiateur et du remplacement des spots lumineux.

Sur les travaux

La SNCF VOYAGEURS sollicite que soient réalisés les travaux suivants :

dans le couloir :la reprise de la margelle ou du coffrage intégrant les conduits d’eaux usées,la reprise du sol en parquet mélaminédans la cuisine :la reprise en peinture de la tâche provenant du plafond située au-dessus de l’évierdans la salle d’eau :le changement des spots lumineux ne fonctionnant plus,le changement du chauffage électrique en raison des points de rouille importants, ce qui paraît incompatible avec sa fonction, à savoir procéder d’une part, à la chauffe de la salle de bain, mais également au séchage des serviettes.Dans la deuxième pièce à droite :la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtreDans la première pièce à droite :la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtre.

Compte-tenu des responsabilités précédemment établies, la bailleresse sera condamnée à réaliser les travaux suivants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision :

Dans la deuxième pièce à droite :la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtreDans la première pièce à droite :la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtre.

La résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, étant précisé qu’il est au contraire justifié par elle de très nombreuses diligences en vue d’identifier l’origine des désordres dans l’appartement et d’y remédier, la demande d’astreinte sera rejetée.

Les autres demandes, concernant la reprise de la margelle ou du coffrage intégrant les conduits d’eaux usées, la reprise du sol en parquet mélaminé, la reprise en peinture de la tâche provenant du plafond située au-dessus de l’évier, le changement des spots lumineux ne fonctionnant plus, le changement du chauffage électrique en raison des points de rouille importants, seront rejetées.

Sur la demande de réduction des loyers

Il est établi que la locataire a subi, à compter du 6 novembre 2023, les conséquences de désordres en lien avec des infiltrations d’eau émanant des fenêtres, dont il est constant qu’elles ont toutes été remplacées à ce jour.

Il n’est cependant nullement justifié de ce que les désordres subis auraient empêché 50 % de la jouissance de l’appartement, dont il est établi qu’il est utilisé par diverses personnes, à titre de « logement de fonction » selon les attestations produites, aucune pièce ne permettant d’affirmer que le logement serait occupé à plein temps ainsi que l’affirme la SA SNCF VOYAGEURS, qui ne produit, au soutien de ses allégations, que des attestations rédigées par différents salariés, dont aucun ne précise à quelle fréquence et pour quelle durée il occupe l’appartement lorsqu’il s’y rend.

Il est par ailleurs établi, par la production de plusieurs courriels (échanges avec l’électricien en date du 18 janvier 2024, courriel émanant de l’entreprise BALAS en date du 12 janvier 2024, courriel du 13 février 2024 émanant de l’entreprise THOMANN-HENRY, indiquant être en attente de la confirmation de la disponibilité de la locataire, courriel du 7 février 2024 concernant les difficultés à joindre Mme [P]), que la bailleresse a toujours répondu aux sollicitations de sa locataire concernant les désordres dont celle-ci se plaignait, laquelle n’était pas toujours disponible pour recevoir les entrepreneurs missionnés aux fins d’en déceler l’origine et d’y remédier, ce dont il résulte que l’appartement n’est pas occupé à plein temps, par les personnels prévus au contrat de bail. En effet, par courriel du 28 novembre 2024, M. [D] [J], Contrôleur de gestion Synthèse pour SNCF VOYAGEURS, s’est plaint de ce que l’entreprise missionnée et rendue sur les lieux le 21 novembre 2024 avait contacté « un ancien occupant qui n’est plus locataire depuis plus de 5 ans ! », et ce alors même que le contrat de bail prévoit expressément que le logement est loué aux fins d’y loger à tour de rôle « M. [F] [A], M. [M] [T] et M. [G] [I], out toute autre personne en cas de changement d’affectation du personnel lequel devra impérativement être signifié au bailleur et agréé par ce dernier 3 mois avant la date effective de mise en oeuvre ». La SA SNCF VOYAGEURS ne justifiant nullement avoir respecté son obligation, la bailleresse ne saurait être tenue pour responsable de l’allongement du délai d’exécution des travaux faute pour elle d’être en mesure de contacter les occupants des lieux.

Il sera par ailleurs rappelé qu’aux termes d’un courriel du 14 novembre 2023, adressé par M. [L] [N] à Mme [W] [C], de la société PROGESTRA, la SA SNCF VOYAGEURS s’était engagée à prendre en charge les travaux de peinture et de remplacement du parquet décollé, de sorte qu’il ne saurait être aujourd’hui reproché à la bailleresse d’avoir tardé à les mettre en œuvre.

Au regard de ce qui précède, la demande de réduction des loyers ne sera accueillie qu’à hauteur de 10 % du montant du loyer hors charges, soit 95 euros, pendant une période de 12 mois. La SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1140 euros au titre de la réduction de loyers résultant du préjudice occasionné par les fenêtres défectueuses.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article suivant dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est de jurisprudence acquise que les personnes morales peuvent être victimes d’un préjudice moral notamment en cas d’atteinte au droit à la protection de leur nom, de leur domicile, de leurs correspondances et de leur réputation.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La SA SNCF VOYAGEURS soutient que sa bailleresse aurait fait preuve de mauvaise foi en refusant de lui révéler son identité, ce qui n’est nullement établi, les courriers produits ne faisant aucune mention de cette demande. Par ailleurs, le fait que la locataire ait égaré le contrat de bail n’est nullement imputable à la bailleresse. Quant aux relances incessantes, elles sont contredites par les échanges de correspondance entre les parties, dont il résulte que l’agence de gestion locative a répondu favorablement à toutes les demandes qui avaient été formulées au titre des travaux à réaliser, leur mise en œuvre ayant été retardée par l’indisponibilité de sa locataire.

La demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive sera par conséquent rejetée.

Sur les mesures accessoires

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, la bailleresse sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en revanche de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, la présente instance ayant été introduite alors que les parties étaient en cours de résolution du litige, et que la demanderesse s’était engagée à réaliser les travaux que la bailleresse a finalement été condamnée à effectuer dans la présente décision.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à réaliser les travaux suivants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision :

Dans la deuxième pièce à droite : la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtreDans la première pièce à droite : la reprise en enduit et en peinture du mur sous la dite fenêtre.

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande tendant à condamner la SA SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à réaliser les travaux suivantes : reprise de la margelle ou du coffrage intégrant les conduits d’eaux usées, reprise du sol en parquet mélaminé, reprise en peinture de la tâche provenant du plafond située au-dessus de l’évier, changement des spots lumineux ne fonctionnant plus, changement du chauffage électrique de la salle de bain,

REJETTE la demande d’astreinte,

ORDONNE la réduction des loyers, à hauteur de 10 %, soit 95 euros par mois, pour une période de 12 mois, et condamne en conséquence la SA SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE à verser à la société SNCF VOYAGEURS la somme de 1140 euros à ce titre,

REJETTE la demande indemnitaire formée au titre de la réparation du préjudice moral de la société SNCF VOYAGEURS

CONDAMNE la SA SOCIETE IMMOBILIERE SUISSE aux dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION