TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 22/13481 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVY

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic FONCIA [Localité 10] RIVE GAUCHE

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [B]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/13481 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVY

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

Monsieur [N] [B] est propriétaire des lots n° 665, 112 et 162 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 2 mars 2021, Monsieur [N] [B] a été condamné, par le tribunal judiciaire de Paris, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 14ème la somme de 2.313,11 euros au 1er juillet 2020, 3ème trimestre 2020 inclus, frais de recouvrement inclus, avec intérêts au taux légal à compter de cette décision.

Se plaignant, de nouveau, du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 14ème a, par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [N] [B], en paiement d’arriérés de charges de copropriété et d’indemnisation du préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 14ème demande au tribunal de :

« Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Condamner Monsieur [N] [B] en :

—  4.511,77 € de charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  1.500 € de dommages et intérêts,

—  2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner le même en tous les dépens ».

Cité à personne, Monsieur [N] [B] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] a fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, des conclusions d’actualisation de la dette du défendeur, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024. Aux termes de ces conclusions, la demande formée au titre des arriérés des charges de copropriété a diminué dans son quantum.

Dès lors, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024, de déclarer recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] signifiées par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, et de prononcer la clôture de l’instruction.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 4.511,77 euros arrêtée au 1er trimestre 2025, au titre des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [N] [B] est propriétaire des lots n° 665, 112 et 162 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11].

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du

*18 décembre 2024 ayant approuvé les comptes jusqu’au 30 juin 2023 et l’ajustement des comptes jusqu’au 30 juin 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2024/2025 et voté des travaux,

*15 décembre 2022 ayant approuvé les comptes jusqu’au 30 juin 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023/2024 et voté des travaux,

*10 février 2022 ayant approuvé les comptes jusqu’au 30 juin 2021 et des comptes jusqu’au 30 juin 2023,

*28 mai 2021 ayant approuvé les comptes jusqu’au 30 juin 2020 ainsi que le budget prévisionnel 2021/2022 et voté des travaux,

*18 décembre 2019 ayant approuvé les comptes jusqu’au 30 juin 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2020/2021 et voté des travaux,

les appels de fonds individuels émis.

Il produit également une mise en demeure en date du 4 octobre 2022 portant sur un montant de 8.752,55 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit aussi un décompte actualisé, postérieur au jugement du 2 mars 2021 ainsi que les appels de fonds individuels émis jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 4.511,77 euros que Monsieur [N] [B] est condamné à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de l’assignation.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur. Il indique que les manquements de Monsieur [N] [B] à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé à faire l’avance de la somme due par le défendeur.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance du défendeur dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [B], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [N] [B] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 18 septembre 2024 dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 22/13481,

Déclare les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] signifiées par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025 recevables,

Ordonne la clôture de l’instruction,

Condamne Monsieur [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] les sommes de :

—  4.511,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [N] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président