MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/03013 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RBVE

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 06 Novembre 2024

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Septembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [T] [P]

né le 13 Septembre 1973 à [Localité 6] (31), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sté AGESTIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 60

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [P] est propriétaire d’un appartment au 3e étage d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété, et qui en constitue le lot n° 7.

M. [E] [S], propriétaire du lot n° 5, un appartement au 2e étage, a fait réaliser en 2016 des travaux de rénovation qui ont endommagé la canalisation alimentant l’immeuble en eau.

Certains appartements, notamment l’appartement constituant le lot n° 6, situé au 3e étage de l’immeuble et propriété de M. [O] [I], ont été privés d’accès à l’eau courante.

A la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], une mesure d’expertise judiciaire portant sur ces travaux et l’état de la copropriété a été ordonnée aux termes d’une ordonnance de référé du 3 septembre 2020.

M. [O] [I] a sollicité par courrier du 23 février 2022 l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une résolution décidant d’alimenter en eau son appartement « à partir du WC du 3ème étage partie commune en utilisant le branchement en attente placé sur la colonne P.E.H.D diamètre 25 mm filet bleu qui le dessert ».

Lors de l’assemblée générale du 28 avril 2022, cette résolution, numérotée 14, a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires.

En revanche, les résolutions n° 15 et n° 16, portant sur l’acquisition par le syndicat des copropriétaires de « la colonne montante d’eau privative du titulaire du lot n°7 M. [T] [P] », moyennant un « dédommagement forfaitaire de 3000 euros » au bénéfice de celui-ci, ont été rejetées.

Par acte d’huissier en date du 8 juillet 2022, M. [T] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 28 avril 2022.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 février 2024 M. [T] [P] demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 544 du code civil, de :

— prononcer l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] en date du 28 avril 2022,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions,

— condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que :

— son action a été introduite dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— la colonne PVC PEDH 25 mm de raccordement à l’eau du 3e étage est un équipement personnel et privatif de son appartement, installé par ses soins en 2004 sur ses deniers personnels qui ne dessert que son appartement,

— c’est la raison pour laquelle le syndic a proposé de lui racheter cette colonne privative en proposant l’adoption des résolutions n° 15 et n° 16 à l’assemblée générale du 28 avril 2022,

— la résolution n° 14 est illégale en ce qu’elle vise à faire réaliser des travaux collectifs en utilisant sans son autorisation sa colonne d’eau privative, en violation de son droit de propriété exclusif de cet équipement,

— le syndicat des copropriétaires a reconnu lors de l’action engagée contre M. [S] le caractère privatif de cette colonne, ainsi que cela ressort de la mission de l’expert demandée par le syndicat qui en fait mention,

— sa colonne est distincte de la colonne d’eau commune en plomb qui a été détériorée par les travaux de M. [S] et qui est dans un état de vétusté très avancé, et le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas être à l’origine de la réalisation de la colonne d’eau litigieuse,

— l’expert mandaté par la copropriété a confirmé l’existence des deux colonnes d’eau, le fait que la neuve a été réalisée par lui, qu’elle alimente exclusivement son lot et qu’elle est donc sa propriété exclusive,

— le syndicat des copropriétaires a proposé au vote en 2019, 2020 et 2022 le rachat de cette colonne d’eau, sans qu’il n’ait demandé l’inscription à l’ordre du jour.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande au tribunal, au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter M. [T] [P] de l’intégralité de ses prétentions,

— à titre reconventionnel,

— dire que la colonne montante d’eau qui alimente le lot n°7 est une partie commune,

— en tout etat de cause,

— condamner M. [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] fait valoir que :

— la colonne d’eau litigieuse est une partie commune de la copropriété dès lors qu’elle est construite sur le gros oeuvre et qu’elle parcourt tous les étages de l’immeuble,

— cela ressort également de la définition des parties communes figurant au règlement de copropriété, et de celle des parties privatives, qui n’inclut que les canalisations intérieures,

— plusieurs lots sont susceptibles d’être desservis par cette colonne, puisque les époux [I] peuvent s’y raccorder et en ont l’utilité, et seule la section de canalisation raccordant le lot de M. [P] à la conduite commune est susceptible d’être qualifiée de branchement privatif,

— M. [T] [P] ne rapporte la preuve de la propriété alléguée de la colonne par aucun élément versé au débat, et ne justifie en particulier ni d’une autorisation de travaux ni d’une facture,

— en 2005 des travaux de réfection de la colonne montante d’eau ont été votés à l’unanimité, établissant son utilité commune,

— le rapport de M. [R] commandé dans le cadre d’un audit de la copropriété ne fait que reprendre les affirmations de M. [T] [P], et ne constitue ni un titre de propriété ni un commencement de preuve,

— l’ordonannce de référé du 3 septembre 2020, au demeurant provisoire, n’a pas tranché la question de la propriété de la colonne d’eau et l’expertise a uniquement pour objet de donner un avis sur la solution d’approvisionnement en eau qu’elle constitue,

— le syndicat des copropriétaires n’a jamais souhaité racheter une colonne d’eau qui lui appartient au regard de la configuration des lieux et de la législation applicable, et c’est la raison pour laquelle les résolutions proposées en ce sens ont été rejétées,

— aucun procès-verbal d’assemblée générale n’a reconnu le droit de propriété allégué de M. [T] [P].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 septembre 2024 et mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la résolution n° 14 :

L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qu’elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Il résulte de l’article 3 de la même loi que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et que dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, et tout élément incorporé dans les parties communes.

Les dispositions de ces articles 2 et 3 ne sont pas d’ordre public et sont donc supplétives de la volonté des parties, et notamment de la définition des parties communes et privatives figurant au règlement de copropriété, de sorte que le juge ne peut avoir recours à leurs critères qu’à défaut de qualification ou en cas d’ambiguité des clauses du règlement de copropriété.

L’article 9 de cette loi dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Son article 14 dispose que le syndicat des copropriétaires établit, s’il y a lieu, et modifie le réglement de copropriété et qu’il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires qui adopte une résolution contraire aux dispositions légales régissant la copropriété ou, à toute autre majorité que l’unanimité, aux stipulations du règlement de copropriété, commet un excès de pouvoir justifiant l’annulation d’une telle décision.

En l’espèce, M. [T] [P] soutient que la résolution contestée porte sur une colonne d’eau constituant un élément d’équipement privatif de son appartement et méconnaît ainsi son droit de propriété.

Toutefois, il résulte du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 3] que les parties communes comprennent les WC situés sur les paliers, ainsi que les canalisations d’eau, à l’exception des parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou locaux en dépendant et affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement.

Il est constant que la colonne d’eau litigieuse traverse l’ensemble de l’immeuble, courant de la cave où elle est branchée au réseau public jusqu’au troisième étage où se situe l’appartement de M. [T] [P]. Dès lors, la seule circonstance qu’elle était affectée, avant le vote de la résolution n° 14 contestée, à l’usage exclusif et particulier de cet appartement, ne suffit pas à ôter aux parties de cette canalisation ne se trouvant pas à l’intérieur de l’appartement de M. [T] [P] le caractère de parties communes. En application du règlement de copropriété, seule la partie de cette canalisation se trouvant à l’intérieur de l’appartement de M. [T] [P] constitue une partie privative.

Or, la résolution n° 14 autorise le lot n° 6 à se raccorder à cette canalisation via un branchement placé dans la partie de cette canalisation située dans le WC commun du 3ème étage, et non dans l’appartement de M. [T] [P], soit dans une partie de la colonne P.E.H.D. qui constitue une partie commune. Il n’est ni établi ni même allégué la nécessité de passer par le lot n° 7 ou d’utiliser ses canalisations intérieures privatives pour réaliser ce raccordement.

Le seul fait que M. [T] [P] aurait lui même fait réaliser cette canalisation dans son ensemble, au demeurant non démontré, n’est pas une circonstance de nature à remettre en cause la qualification de parties communes aux parties de cette canalisation ne se trouvant pas dans l’appartement de M. [T] [P], résultant de l’application du règlement de copropriété.

De la même manière, ni les affirmations figurant au rapport d’expertise amiable de M. [R] sur la propriété exclusive de la colonne d’eau, qu’aucun élément technique ne vient corroborer, ni le chef de mission, relatif à une « solution d’approvisionnement réalisée par M. [T] [P] pour l’alimentation de ses lots privatifs », confié à l’expert judiciaire à la demande du syndicat des copropriétaires, ni la rédaction de résolutions, par ailleurs rejetées, faisant état de la proposition de M. [T] [P] de céder la colonne d’eau litigieuse au syndicat des copropriétaires, ne sont de nature à remettre en cause le fait que cette colonne d’eau n’est pas une partie privative dans son ensemble.

Dès lors, M. [T] [P] n’est pas fondé à soutenir que la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 28 avril 2022 porte atteinte à son droit de propriété.

En conséquence, il y a lieu de le débouter de sa demande d’annulation de cette résolution.

Sur les frais d’instance :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme que M. [P] demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE M. [T] [P] de sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 28 avril 2022 des copropriétaires de la résidence [Adresse 3],

DEBOUTE chacune des parties de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT