TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie CONSTANT ; M^e Arthur ANQUETIL ; M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06616 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TCK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [I], [H] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie CONSTANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 156

Monsieur [J], [A], [H] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne représenté par M^e Marie CONSTANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 156

Madame [G], [E] [D] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marie CONSTANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 156

DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6]

représentée par M^e Arthur ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0156

S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

Délibéré le 09 octobre 2025

Décision du 09 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06616 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TCK

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06616 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TCK

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [D] et Mme [I] [F] ( ci-après les consorts [D] [F]) sont respectivement usufruitière et nu- propriétaire du lot n° 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE.

Mme [C] [F], occupante des lieux, a déposé plainte le 28 février 2023 pour un vol par effraction. Une déclaration de sinistre a été effectuée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] . Les travaux de remplacement de la porte d’accès au lot ont donné lieu à l’élection d’un devis de 4558, 40 € par les consorts [D] [F] et que l’assurance du syndicat des copropriétaires a indemnisé à hauteur de 2775, 70 € sur la base d’une validation à dire d’expert d’un devis de 3780, 70 € TTC, déduction faite d’une franchise contractuelle de 1005 €.

Les consorts [D] [F] ont mis en demeure le syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE de leur payer le montant de la franchise à hauteur de 1005 € par LRAR du 22/12/2023 et du 07/02/2024.

Par actes extrajudiciaires en date du 15 novembre 2024, les consorts [D] [F] et M. [J] [F], époux de Mme [I] [F], ont assigné respectivement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE devant le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans leurs conclusions en réponse récapitulatives en demande n°2, ils demandent au visa notamment de l’article 1240 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— rejeter les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 5] et par FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE,

— constater que la franchise consécutive aux dommages du vol, d’un montant de 1005 €, est à la charge du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de :

—  1005 € au titre de la franchise,

— ordonner le remboursement de la quote-part due aux consorts [D] [F],

— constater la responsabilité de FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE,

— condamner FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE à leur payer 1000 € de dommages et intérêts,

— condamner in solidum FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à leur payer 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais d’exécution.

Les demandeurs affirment que FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE leur avait indiqué par courrier prendre en charge la franchise compte tenu des circonstances particulières du sinistre.

Ils prennent acte d’un procès-verbal de carence du syndic (pris en sa qualité de représentant du Syndicat) en date du 2 mai 2024 pour la tentative de conciliation.

Ils précisent que M. [J] [F] a toujours assuré la gestion de l’appartement de son épouse.

Ils estiment que la franchise est contractuellement applicable à la copropriété. Ils estiment également le syndic fautif d’avoir mal interprété la convention inter assurances quand au remboursement de la franchise et ce faisant engendré un préjudice à l’endroit des copropriétaires, ayant mené en vain des démarches depuis un an.

***

Dans ses conclusions en défense n° 1, le syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 5] demande de :

— rejeter les demandes de M. [J] [F] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] comme irrecevables,

— rejeter les demandes des consorts [D] [F] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] comme irrecevables,

subsidiairement

— débouter les demandeurs de leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

— condamner les demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] précise que M. [J] [F] n’étant pas propriétaire, sa demande contre le syndicat est irrecevable.

Il conclut à l’irrecevabilité de la demande, celle-ci n’ayant été précédée par aucune tentative préalable de conciliation l’impliquant, sinon avec le seul FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE pris en son nom personnel et non comme représentant du Syndicat.

Subsidiairement, il affirme que la franchise du contrat d’assurance est opposable aux demandeurs, les dommages supérieurs à 1600 € incombant à l’assurance de la copropriété conformément à un accord entre assureurs, sans préjuger de la prise en charge finale de la franchise éventuelle afférente aux travaux d’une porte privative.

***

Dans ses conclusions, FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE demande de :

— rejeter les demandes de M. [J] [F] comme irrecevables faute de qualité à agir,

— rejeter les demandes des demandeurs comme irrecevables faute de tentative préalable de conciliation,

— débouter les demandeurs de leur demandes,

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE précise que M. [J] [F] n’étant pas propriétaire, sa demande contre le syndicat est irrecevable.

Relevant que la demande de paiement de 1005 € est dirigée contre le Syndicat, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts dirigée contre FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE au titre de sa responsabilité civile, n’ayant été précédée par aucune tentative préalable de conciliation et qu’il estime mal fondée, ayant fait une juste application de la franchise et reversé le solde aux demandeurs tout en gérant efficacement le dossier, sans faute aucune d’autant que le préjudice a été causé par un tiers dont ne répond pas le Syndicat.

***

Les parties ont repris le contenu de leurs écritures à l’audience du 28 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur les demandes d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur le défaut de qualité à agir

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, l’attestation notariée produite aux débats , si elle stipule les droits de Mme [G] [D] et de Mme [I] [F] sur le lot n° 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], respectivement en qualités d’usufruitière et de nu- propriétaire, ne fait état d’aucune droit de M. [J] [F].

La demande de M. [J] [F] sera donc déclarée irrecevable, faute de qualité pour agir dans le cadre d’une action menée en raison de la propriété d’un bien sur lequel il ne peut se prévaloir d’aucun droit ou pouvoir.

Sur l’absence de conciliation préalable

En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, les demandeurs produisent d’un procès-verbal de carence du syndic (pris en sa qualité de représentant du Syndicat) en date du 2 mai 2024 pour une tentative préalable de conciliation conforme au texte précité.

Le dit procès-verbal (tout comme la convocation en pièce 10) stipule un litige opposant les consorts [D] [F] et M. [J] [F] à « contre FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE » concernant « la prise en charge de la franchise assureur (1005 €) lors du sinistre survenu au [Adresse 4] ».

Or, s’il n’est certes pas indiqué que FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE est concernée es qualité de représentant légal du Syndicat et point en son nom propre, la prise en charge de la franchise assureur est bien une question mettant en jeu, en tant que débiteur de l’obligation, la copropriété – habituellement représentée par son syndic selon le contrat qui les lie – et non le syndic pour sa mission propre à laquelle il aurait pu manquer (en omettant de souscrire une assurance, par exemple).

Il faut donc considérer que le FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE a été vainement convoquée non pas en son nom propre mais en sa qualité de représentant légal du Syndicat des copropriétaires et qu’en conséquence, l’article 750-1 a été respecté.

La demande d’irrecevabilité sera donc rejetée.

II. Sur la demande en paiement de la franchise

En l’espèce, il est produit un contrat ASSURIMMO de la compagnie GROUPAMA GRAND EST, contracté par le syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 5] dans le cadre de la convention inter-assurances des règlements des sinistres Détérioration immobilière consécutives à un vol ou à une tentative de vol, aux termes de laquelle un dommage causé aux parties immobilières privatives incombe à l’assurance de la copropriété si le dommage est supérieur à 1600 €, et à l’assurance du copropriétaire dans le cas contraire.

Les pièces montrent que le montant du dommage a été validé par l’assurance au montant de 3780, 70 € pour un remplacement à l’identique de la porte en bois par l’entreprise ALCOFF, dont les demandeurs (qui ont assumé le coût surabondant d’une porte blindée) ont fait l’avance de la somme en attendant que la syndic les rembourse via l’assurance.

En application des clauses particulières du contrat ASSURIMMO , il a été appliqué par le syndic une franchise générale de 1000 € (et non pas 1005 €) sur le montant de 3780, 70 € dû par l’assurance.

Contrairement à ce que déclarent les demandeurs, il n’apparait pas que la société FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE se soit engagé dans son mail du 11 mai 2023 litigieuse (« mon collègue gestionnaire (…) va revenir vers vous concernant les modalités d’un règlement de cette franchise en considérant les circonstances particulières du sinistre ») à assumer la franchise au nom et pour le compte de la copropriété.

Or, si dans les rapports entre assureur et souscripteur, la « franchise générale » s’opère bien à l’endroit de l’assuré, à savoir le Syndicat de copropriété, il n’existe, dans les rapports entre Syndicat et copropriétaire, aucun texte légal ou contractuel selon lequel le premier serait tenu d’en assumer la charge dans le cas où le dommage concerne une partie de l’immeuble (porte palière) considérée comme privative aux termes du règlement de copropriété (p.11) et, en l’espèce, propriété des demandeurs. La copropriété n’a pas à éponger une perte subie personnellement par le copropriétaire sur son bien propre du fait d’un tiers, sauf à démontrer que le tiers n’aurait pu agir qu’à la faveur

d’une faute de la copropriété. Le fait donc qu’une assurance de copropriété soit intervenue et en somme se soit superposée au rapport copropriété/ copropriétaire dans le cadre d’une pure économie inter-assurance (sans laquelle cette assurance de copropriété n’aurait jamais eu à connaitre de la dégradation d’une partie privative) ne change strictement rien au fait qu’une copropriété, qui détient des droits et obligations relativement à des parties communes, n’a à aucun titre à supporter le dommage subi par le propriétaire d’une partie privative dès lors qu’elle ne l’a pas causé ou contribué à la causer.

Le Syndicat , via le syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE , était donc fondé à récupérer la franchise sur l’indemnité d’assurance reversée au copropriétaire qui a fait réparer la porte palière.

Par conséquent, les consorts [D] [F] seront déboutés de leur demande d’indemnisation contre le syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 5].

III. Sur la responsabilité civile du syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mais dès lors qu’il n’a pas été fait droit dans son principe à la demande de paiement susvisée, il ne peut valablement être reproché au syndic d’avoir commis une faute en refusant d’assumer au nom de la copropriété la charge d’une franchise qui ne lui incombait nullement sur la base d’aucune obligation légale ou contractuelle.

En outre, les consorts [D] [F] ne justifient d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer leur défense.

Par conséquent, les consorts [D] [F] seront déboutés de leur demande d’indemnisation contre FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [I] [F] et Mme [G] [D] ainsi que M. [J] [F], partie succombante, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [I] [F], M. [J] [F] et Mme [G] [D] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 1000 € pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et 1000 € pour

FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

REÇOIT la demande d’irrecevabilité dirigée contre M. [J] [F] pour défaut de qualité à agir,

DÉCLARE M. [J] [F] irrecevable pour défaut de qualité à agir,

REJETTE la demande d’irrecevabilité dirigée contre les demandeurs pour défaut de conciliation préalable,

REJETTE la demande en paiement de la franchise de Mme [I] [F] et Mme [G] [D] dirigée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

REJETTE la demande en responsabilité civile de Mme [I] [F] et Mme [G] [D] dirigée contre FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE ,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [F], M. [J] [F] et Mme [G] [D] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [F], M. [J] [F] et Mme [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et au cabinet ANQUETIL Associés la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [F], M. [J] [F] et Mme [G] [D] à payer à la société FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 09 octobre 2025

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT