TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53189 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XAK

N° : 8

Assignation du :

29 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société FONCIERE [Localité 6] SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – #P0043 pour la SARL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT

DEFENDERESSE

La société ERF DISTRIBUTION S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Yasmina BEN ECHEYKH, avocat au barreau de PARIS – #C2576

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant un premier acte sous seing privé en date du 29 mars 1991, Mademoiselle [D] a donné à bail commercial, à la société Cep France, un local commercial situé deuxième porte droite du passage cocher avec sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er avril 1991 pour venir à échéance le 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 40.000 francs et pour l’exercice d’une activité de commerce de solde en tout genre d’objets ou lots de marchandises provenant de ventes publiques aux enchères (domaines, saisies en douanes, faillites et liquidations judiciaires, de surproductions d’usines et lots d’importation).

Il a été renouvelé entre Monsieur [X], nouveau propriétaire, et la société Cep France, par l’effet d’un acte sous seing privé en date du 19 juin 2020 pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er avril 2020 pour venir à échéance le 31 mars 2029, moyennant le paiement d’un loyer fixé à la somme de 10.583,14 € HT/HC/an, la clause de destination demeurant inchangée.

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, la société Cep France a cédé son fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la société Erf Distribution.

Par acte authentique en date du 20 octobre 2023, la société Foncière [Localité 6] a acquis les locaux objets dudit bail.

Suivant acte extrajudiciaire du 23 janvier 2024, la société Foncière [Localité 6] a fait sommation à la société Erf Distribution de respecter strictement la destination du bail pour cantonner son activité à une activité de commerce de solde en tout genre d’objets ou lots de marchandises provenant de ventes publiques aux enchères (domaines, saisies en douanes, faillites et liquidations judiciaires, de reproductions d’usines et lots d’importation).

Cette sommation était suivie d’une correspondance de l’avocat de la société Erf Distribution en date du 21 février 2024 aux termes de laquelle il lui était reproché de ne pas vendre des marchandises soldées provenant de commerces de solde en tout genre d’objets et de nullement exercer une activité de droguerie.

Suivant constat en date du 5 mars 2024, la société Foncière [Localité 6] faisait établir :

— qu’en suite de la sommation en date du 23 janvier 2024 et du courrier de l’Avocat de la société Erf Distribution en date du 21 février 2024, ladite société Erf Distribution avait déposé son enseigne Droguerie pour ne laisser subsister que l’enseigne [Localité 7] Discount ;

— le preneur commercialisait exclusivement des produits de jardinage, de plomberie, de bricolage, d’appareils ménagers, etc.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la société Foncière [Localité 6] a assigné la société Erf Distribution devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés pour obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience du 24 mars 2025, selon conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, régularisées et soutenues à l’audience, la société Foncière [Localité 6], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ;

Vu la clause de destination du bail ;

Vu la clause résolutoire.

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 février 2024;

Dire que le bail bénéficiant à la société Erf Distribution est donc réputé résilié à compter de cette date ;

Condamner la société Erf Distribution au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel augmenté des charges, éventuellement indexé, à compter de cette date, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonner l’expulsion de la société Erf Distribution et celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 8] , et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Dire que faute par la société Erf Distribution d’avoir quitté les lieux dans les conditions définies par l’ordonnance, il sera procédé à son expulsion en la forme accoutumée avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Ordonner dans ce cas, la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Condamner la société Erf Distribution au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience, la société Erf Distribution, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 835 alinéa 1, 514-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 9, 1103, 1104, 1231-1, 1719 du code civil,

Vu l’article 145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de bail du 29 mars 1991 ;

Vu le renouvellement au bail du 19 juin 2020 ;

Constater l’absence de preuve corroborant les prétentions de la société Foncière [Adresse 5]

Constater le respect de la clause de destination du bail par la société Erf Distribution

Constater l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent,

En conséquence

Juger qu’il n’y a pas lieu à référé

Juger la sommation de respecter la destination contractuelle visant la clause résolutoire non avenue et sans effet quant à la mise en œuvre de la clause résolutoire

Débouter la société Foncière [Localité 6] de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et l’expulsion de la locataire

Débouter la société Foncière [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Juger qu’il n’y aura pas lieu à l’exécution à l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation de la société Erf Distribution

A titre reconventionnel

Condamner la société Foncière [Localité 6] au paiement de la somme de 10.000 euros à la société Erf Distribution au titre des dommages-intérêts dus compte tenu de sa particulière mauvaise foi et du trouble de jouissance causé à sa locataire

Condamner la société Foncière [Localité 6] au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties ainsi qu’aux notes d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du changement de destination

Le bail liant les parties stipule que ne peut être exercée dans les lieux que le « commerce de solde en tout genre d’objets ou lots de marchandises provenant de ventes publiques aux enchères (Domaines saisies en douanes, faillites et liquidations judiciaires, de surproduction d’usines et lots d’importation. »

Selon les termes de la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 23 janvier 2024, le bailleur fait grief au preneur de ne pas respecter la destination des lieux en exerçant une activité de droguerie et/ou de magasin de bricolage.

Le constat dressé le 3 juillet 2024 produit par la demanderesse permet d’établir que le local commercial comporte un bandeau commercial avec une enseigne « [Localité 7] Discount », que les articles en vente installés devant la devanture sont des articles de jardinage, des escabeaux, des étendoirs, des planches à repasser, des chariots de course, qu’à l’intérieur de la boutique figurent divers produits, notamment des poubelles ménagères, des multiprises électriques et prises électriques, des cadenas, des flexibles de douche, des caisses de transport pour les animaux, etc., qu’à droite de la devanture, sur la vitrine, sont apposées deux affichettes mentionnant « jardinage pots, jardinières, engrais, terreaux outillages et accessoires grand choix à l’intérieur ».

Le constat du 2 août 2024 produit par la défenderesse permet d’établir que l’activité exercée dans le local comporte également la vente de produits en fin de série et remisés, les remises, soldes et rabais étant matérialisés par des étiquettes indiquant « fin de série », des stickers indiquant le mot « soldes » ou promotion », une étiquette comportant un prix barré et une autre comportant le nouveau prix soldé, des stickers collés sur les produits avec la mention d’une remise en pourcentage sur le prix des produits et appliqués en caisse.

Il ressort également de l’attestation du 2 août 2024 de M. [R] [E], gérant de la société Cep France, précédent locataire du local, qu’il a débuté l’exploitation de la solderie en 1985, qu’il a vendu durant près de 40 années tous types de produits, qu’il a lui-même ajouté l’enseigne « droguerie »

Par ailleurs, Monsieur [R] [E] (gérant de la société CEP France), précédent locataire du local objet du litige, et ce, dans les mêmes conditions que la société ERF Distribution, conformément aux dispositions du contrat de cession de bail du 11 mars 2022, a témoigné au moyen d’une attestation du 2 août 2024 en ce sens :

Il explique qu’il a débuté l’exploitation de la solderie en 1985, qu’il a vendu durant près de 40 années tous types de produits, qu’il a lui-même ajouté l’enseigne « Droguerie », avec le nom du magasin [Localité 7] Discount pour bien montrer notre activité de solderie et sur le côté du magasin les mots bricolage, jardinage, ménage, linge de maison. Il ajoute qu’il a pendant près de 40 années exploité le magasin toujours de la même manière c’est à dire par des achats ciblés de lots, de soldes, de liquidation de stocks et que lorsque il a envisagé son départ à la retraite, il a cédé le bail le 11 mai 2022 à Monsieur [K], gérant de la société Eef Distribution avec qui il a travaillé.

La société Erf Distribution verse au débat des factures de produits qu’elle acquiert auprès de ventes publiques aux enchères (Pièce n°7 facture approvisionnement).

Ainsi les éléments versés aux débats ne permettant pas de considérer, avec l’évidence requise en référé, que l’activité exercée par la société Erf Distribution est en contradiction avec la clause de destination des lieux.

En conséquence, la question de savoir si l’activité exercée au sein du local commercial est en contradiction avec la clause de destination des lieux relève de l’office du juge du fond et il ne saurait y avoir lieu à référé s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

L’ensemble des moyens au soutien de l’acquisition de la clause résolutoire ayant été écartée, il n’y aura lieu à l’ordonner en référé et l’ensemble des demandes subséquentes seront également rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La société Erf Distribution sollicite la condamnation de la société Foncière [Localité 6] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à titre de provision à valoir sur son préjudice de trouble de jouissance résultant de ses manquements contractuels.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de la demande de dommages-intérêts qui n’est justifiée ni en son principe ni en son montant.

Sur les autres demandes

La société Foncière [Localité 6], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la présente décision, il y a lieu de rejeter l’ensemble des prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Rejetons la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur des dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

Condamnons la société Foncière [Localité 6] aux entiers dépens,

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON