TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/00932 – N° Portalis 352J-W-B7J-C643S

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 5] VIII, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 4] du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00932 – N° Portalis 352J-W-B7J-C643S

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 février 2012, M. [V] [X], aux droits duquel vient la société AKELIUS [Localité 5] VIII, a donné à bail à M. [Y] [B] et à M. [T] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros par mois, aujourd’hui égaux, après indexations annuelles, à 777,13 euros et 90 euros.

M. [T] [B] a donné congé des lieux par courrier en date du 14 septembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à M. [Y] [B] une sommation de payer la somme principale de 2153,76 euros au titre de son arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4937,30 euros au titre de son arriéré locatif, qui ne visait pas la clause résolutoire, le contrat de bail transmis étant incomplet.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société AKELIUS [Localité 5] VIII a fait assigner M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail du 15 février 2012 aux torts exclusifs du locataire eu égard à l’ampleur de la dette locative et au caractère répété des impayés,juger que M. [Y] [B] occupe sans droit ni titre l’appartement situé escalier A, 2ème étage droite de l’immeuble sis [Adresse 3],ordonner l’expulsion de M. [Y] [B] et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion,ordonner le séquestre des éventuels meubles et effets mobiliers trouvés dans l’appartement aux frais, risques et périls des expulsés,condamner M. [Y] [B] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3535,43 euros, arrêtée au mois de janvier 2025 inclus, à parfaire au jour du jugement à intervenir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner M. [Y] [B] à lui payer la somme de 134,74 euros correspondante au coût de la sommation de payer du 28 décembre 2022,condamner M. [Y] [B] à lui payer la somme de 160,61 euros correspondante au coût du commandement de payer du 11 octobre 2024,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 1 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la société AKELIUS [Localité 5] VIII, représentée par son conseil, s’en est rapportée à son acte introductif d’instance, actualisant sa demande formée au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3150,37 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de juin 2025 inclus.

Elle s’oppose à tout délai de paiement en raison de l’ancienneté de la dette, et demande qu’en cas d’octroi de délais, ceux-ci soient assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier. En réponse aux moyens soulevés en défense, la bailleresse rappelle, d’une part, qu’il n’est justifié d’aucun blocage de prestations CAF en raison d’un avenant au contrat de bail au seul nom de M. [Y] [B] qui n’aurait jamais été établi, et, d’autre part, qu’elle n’était pas tenue à l’établissement d’un avenant au seul nom de ce dernier, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle sollicite enfin le rejet de toutes les autres prétentions du défendeur.

M. [Y] [B] a comparu à l’audience assisté de son conseil et s’en est rapporté à ses dernières écritures, aux termes desquelles il sollicite :

— le rejet de la demande de résiliation judiciaire et de la demande d’expulsion ;

— le rejet de l’ensemble des demandes accessoires de la société AKELIUS,

— qu’il soit accordé à M. [Y] [B] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative en l’autorisant à régler 100 euros par mois pendant 23 mois et le solde à la 24ème échéance,

— la condamnation de la société AKELIUS [Localité 5] VIII à remettre à M. [Y] [B] un avenant au bail ne portant que ses seuls nom et prénom ou un nouveau bail ainsi que ses quittances de loyer de janvier, février, mars, mai, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024, et de janvier et à mai 2025 inclus, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfaite exécution.

Il demande par ailleurs que de sa dette locative soit déduit le montant des charges locatives, qui, selon lui, aurait été indûment réglées, sauf si le bailleur justifie en délibéré des décomptes de régularisation de charges imputées au mois de juin 2025 (144,39 euros), septembre 2022 (243,96 euros) et décembre 2021 (45,45 euros).

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [B] expose n’avoir pu s’acquitter intégralement des loyers des mois d’avril, mai et juillet 2024, en raison de difficultés à percevoir sa pension d’invalidité. Il explique néanmoins avoir pris attache avec sa bailleresse aux fins de solliciter un échéancier, et avoir repris le paiement de ses loyers courants auxquels s’ajoute, depuis le mois de septembre 2024, une somme mensuelle de 100 euros aux fins d’apurement de sa dette, une somme additionnelle de 280 euros ayant été réglée au mois d’août 2024. Il fait valoir sa bonne foi et les diligences accomplies en vue de régulariser sa situation, en dépit de ses faibles ressources. Il ajoute qu’en raison du refus de sa bailleresse d’établir un bail à son seul nom, il n’aurait pas été en mesure de percevoir l’allocation logement. Il explique enfin avoir trois enfants dont il assume l’entretien.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

Autorisée à produire en délibéré les justificatifs des régularisations sur charges figurant à son décompte, le conseil de la société AKELIUS [Localité 5] VIII n’a pas transmis les pièces sollicitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 1 avril 2025, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie de la situation de M. [Y] [B] le 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la société AKELIUS [Localité 5] VIII est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la société AKELIUS [Localité 5] VIII que les impayés de loyers s’élevaient au 30 juin 2025 à 3150,37 euros, hors frais de recouvrement.

L’historique démontre que le locataire a rencontré des difficultés de paiement en 2020, intégralement régularisées au mois de janvier 2021, de nouvelles difficultés de paiement étant ponctuellement apparues entre juillet et août 2021, puis en mars, avril, juillet et août 2024. Il en résulte qu’en dépit de ces difficultés ponctuelles, des paiements d’un montant égal ou supérieurs au montant du loyer sont effectués depuis le mois de septembre 2024, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris depuis plusieurs mois au jour de l’audience, de sorte que la dette est aujourd’hui équivalente à un peu plus de trois mois de loyers sur une période d’occupation totale d’environ 160 mois (13 ans et demi).

La violation des obligations contractuelles est ainsi avérée, mais elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail, le locataire, présent et concerné à l’audience, ayant expliqué les raisons de ses manquements durant quelques mois, et en ayant justifié en produisant ses échanges relatifs au versement de sa pension d’invalidité, à l’origine de ses difficultés de paiement des loyers d’avril à juillet 2024, et démontrant aujourd’hui être en mesure de diligemment s’acquitter de ses obligations contractuelles.

M. [Y] [B] justifie par ailleurs avoir sollicité de sa bailleresse un avenant à son contrat de bail aux fins de débloquer sa situation auprès de la CAF et percevoir l’aide au logement, suite au départ de son frère. Il est établi que cette dernière lui a notamment répondu en ces termes : « qu’attendez-vous de moi? ». Aucune suite n’a été réservée à cette demande.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée et la société AKELIUS [Localité 5] WIII sera déboutée de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

M. [Y] [B] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la la société AKELIUS [Localité 5] VIII que les impayés de loyers s’élèvent au 30 juin 2025 à 3150,37 euros, hors frais de recouvrement.

Cette somme contient toutefois trois montants appelés au titre de la “réconciliation provisions pour charges”, contestés par le défendeur et dont la justification n’a pas été apportée par la demanderesse, bien qu’elle ait été autorisée à le faire en délibéré.

M. [Y] [B] ne sera donc condamné qu’au paiement de la somme de 3150,37 euros, déduction faite des montants contestés de 144,39 euros, 243,96 euros et 45,45 euros, soit au paiement de la somme de 2716,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La société AKELIUS [Localité 5] VIII sollicite en outre la condamnation de M. [Y] [B] à lui régler les sommes dépensées au titre de la délivrance d’une sommation de payer et d’un commandement de payer.

S’il n’est pas établi que M. [Y] [B] se soit manifesté avant réception de la sommation de payer du 28 décembre 2022, il est établi qu’il a pris attache avec son bailleur le 7 octobre 2024, proposant à ce dernier un échéancier d’apurement de sa dette qu’il a respectée.

La délivrance d’un commandement de payer quatre jours plus tard n’était donc pas justifiée.

En conséquence, M. [Y] [B] sera tenu au paiement de la somme de 134,74 euros au titre de la délivrance d’une seule sommation de payer et la demande formée au titre des frais relatifs au commandement de payer sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il convient en l’espèce d’accorder à M. [Y] [B], qui justifie de sa bonne foi et de ses efforts en vue de rembourser sa dette, des délais de paiement par mensualités de 100 euros durant 23 mois le solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant dû à la 24ème échéance.

Sur l’établissement d’un avenant au contrat de bail au seul nom de M. [Y] [B] et la production des quittances de loyer sous astreinte

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État et précise, notamment, le nom ou la dénomination du locataire, chaque partie pouvant exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article.

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En l’espèce, il est établi que depuis le congé donné par son frère, M. [Y] [B] est le seul locataire des lieux. Il est par ailleurs établi que les loyers pour lesquels la production de quittances est sollicitée ont été réglés par M. [Y] [B].

Il sera en conséquence ordonné à la société AKELIUS [Localité 5] VIII d’établir un avenant au contrat de bail au seul nom de M. [Y] [B] et de lui adresser ses quittances pour les mois de janvier, février, mars, mai, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024, et de janvier et à mai 2025 inclus.

La résistance du bailleur à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

La demande formée par la société AKELIUS [Localité 5] VIII au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [V] [X], aux droits duquel vient la société AKELIUS [Localité 5] VIII, et M. [Y] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ;

REJETTE les demandes subséquentes tendant à l’expulsion et à la condamnation de M. [Y] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [Y] [B] à verser à la société AKELIUS [Localité 5] VIII la somme de 2716,57 euros au titre de son arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [Y] [B] à rembourser cette somme en versant à la société AKELIUS [Localité 5] VIII, en même temps et en sus du loyer et des charges courants, 23 mensualités de 100 euros, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [Y] [B] à payer à la la société AKELIUS [Localité 5] VIII la somme de 134,74 euros au titre de la sommation de payer délivrée le 28 décembre 2022,

REJETTE la demande de condamnation de M. [Y] [B] à rembourser les frais relatifs à la délivrance d’un commandement de payer en date du 11 octobre 2024,

CONDAMNE la société AKELIUS [Localité 5] VIII à établir un avenant au contrat de bail au seul nom de M. [Y] [B] et à lui communiquer ses quittances de loyer pour les mois de janvier, février, mars, mai, juin, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024, et de janvier et à mai 2025 inclus,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens;

REJETTE la demande formée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 23 septembre 2025

le Greffier le Juge