TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

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N° RG 25/55433 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DARIF

N°: 7

Assignation du :

08 Août 2025

EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S. SPIIC

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par M^e Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSE

S.C.I. INTENDANCE [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Damien WAMBERGUE, avocat au barreau de PARIS – #B0725

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société ETAM LINGERIE

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #K0055

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

La société Spiic est propriétaire de lots de volumes à usage de commerces situés au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 19]. Ses lots de volumes sont notamment occupés par les sociétés Etam et King Jouet, preneurs à bail commercial.

La SCI Intendance Dijeaux est propriétaire de lots de volumes notamment situés au-dessus de ceux de la société Spiic.

Lui reprochant de réaliser en complète opacité de lourds travaux de restructuration de ses volumes, qui sont à l’origine d’infiltrations importantes en provenance des toitures terrasses mises à nu sans dispositif d’étanchéité par cette dernière et ayant conduit sa locataire à condamner un escalier mécanique, la société Spiic a, par exploit délivré le 8 août 2025 fait citer à heure indiquée la société Intendance Dijeaux devant le président de ce tribunal, sollicitant au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1253 du code civil, de :

ordonner à la défenderesse de cesser immédiatement tous travaux réalisés au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et à procéder à la mise en sécurité complète du site, incluant notamment la libération immédiate des sorties de secours, l’enlèvement de tout matériel ou engin de chantier entravant la circulation ou présentant un danger, la pose d’un dispositif d’étanchéité conforme aux règles de l’art sur la toiture-terrasse du 3ème étage afin de faire cesser les infiltrations dans les locaux commerciaux des sociétés King Jouet et Etam, le tout, sous astreinte de 10 000€ par jour de retard, à compter du lendemain du prononcé de l’ordonnance, ordonner l’exécution de la décision sur minute, condamner la défenderesse à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont les frais d’établissement des procès-verbaux de constat des 2 et 11 juillet et 6 août 2025.

Le 28 août 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande conjointe des parties.

Lors de l’audience du 14 octobre suivant, la demande de renvoi sollicitée par la société Intendance [Localité 16] a été rejetée, l’affaire ayant déjà fait l’objet d’un renvoi et la requérante produisant un constat établi par commissaire de justice attestant de la persistance active des infiltrations. Sa demande aux fins d’être autorisée à adresser une note en délibéré a également été rejetée.

Dans le dernier état de ses prétentions, la société Spiic conclut au rejet des prétentions de la défenderesse et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, y ajoutant une demande d’enjoindre la défenderesse à justifier de l’absence d’impact des travaux effectués sur la structure du volume de la société Spiic et à l’oral, une demande tendant à reboucher les trous que les travaux ont créés dans ses volumes.

En réponse, la Sci Intendance [Localité 16] conclut au non lieu à référé et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société Spiic à libérer le lot de volume 2 ou à faire libérer ce lot de volume 2 et plus particulièrement les espaces extérieurs, circulations et cheminements des issues de secours du lot de volume 2 des chariots, cartons, palettes et containers sous astreinte de 1000€ par jour. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 7000€ au titre de l’indemnité de procédure.

A l’oral, la Sci Intendance Dijeaux sollicite le rejet des écritures et pièces reçues la veille de l’audience dans l’après-midi. Elle sollicite également le rejet de la demande d’expertise.

Enfin, la société Etam Lingerie sollicite d’être déclarée recevable en son intervention volontaire, conclut au rejet des prétentions de la société Intendance [Localité 16] et sollicite d’ordonner à la société Intendance [Localité 16], sous astreinte de 10 000€ par jour de retard à compter du lendemain du prononcé de l’ordonnance, de :

cesser immédiatement tous travaux dans l’attente de la communication des éléments permettant de s’assurer que les travaux ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, ni à la sécurité des personnes d’une part, ainsi qu’à l’installation de l’échafaudage d’autre part, et enfin à la transmission de tous éléments relatifs au planning prévisionnel,mettre en sécurité complète le site, incluant d’une part, la libération complète des issues de secours ainsi que du cheminement pour accéder à la voie publique ainsi que le marquage et le balisage dudit cheminement pour assurer la sécurité des personnes, d’autre part, l’enlèvement de tout matériel ou engin de chantier entravant la circulation ou présentant un danger, et enfin, la pose d’un dispositif d’étanchéité conforme aux règles de l’art sur la toiture-terrasse du 3ème étage afin de faire cesser les infiltrations dans ses locaux.

Elle sollicite à titre reconventionnel la désignation d’un expert judiciaire et sollicite la condamnation de la société Intendance [Localité 16] au paiement de la somme de 7000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur le rejet des écritures et pièces de la société Spiic et de la société Etam Lingerie

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

S’il n’est pas contesté que la société Spiic a adressé deux constats établis par commissaire de justice la veille de l’audience du 14 octobre 2025, dont l’un fait plus d’une centaine de pages, il convient de relever que malgré son volume, l’intérêt du dernier constat est aisément identifiable en ce qu’il tend à démontrer la persistance de l’écoulement de l’eau dans les locaux exploités par les sociétés Etam Lingerie et King Jouet.

Compte tenu de la nature de la procédure à heure indiquée, il appartenait à la défenderesse de s’organiser pour y répondre à l’oral lors de l’audience et d’apporter tout élément de nature à établir la réalisation de travaux mettant fin au trouble, raison pour laquelle le premier renvoi avait été ordonné.

Enfin, la procédure étant orale et en l’absence de fixation d’un calendrier de procédure, il n’y a pas lieu d’écarter les écritures de la société Spiic et de la société Etam Lingerie.

La demande de rejet des pièces et écritures des parties sera rejetée.

Sur l’intervention volontaire

La société Etam Lingerie, qui indique subir directement les conséquences des travaux exécutés par la société Intendance [Localité 16], dispose d’un intérêt propre auquel la décision à intervenir est susceptible de préjudicier. Dès lors, s’associant aux demandes de la société Spiic et sollicitant, en outre, une mesure d’expertise judiciaire, son intervention se rattache par un lien suffisant aux prétentions des parties et sera déclarée recevable en vertu des articles 325 et 329 du code de procédure civile.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

L’article 1253 du code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La société Intendance [Localité 16] est propriétaire de cinq lots de volumes sur les sept composant l’immeuble, comprenant les volumes 2, 3, 4, 5 et 6.

* sur la question de la réalisation sans autorisation des travaux

L’état descriptif de division en volumes établi le 29 décembre 2004 stipule, en page 11, (Première partie. Etat descriptif de division en volumes, C. Etat descriptif de division), que chaque lot comporte la pleine propriété des volumes définis dans leurs trois dimensions et que leurs propriétaires auront le choix de réaliser à l’intérieur toutes constructions, sous réserves des dispositions administratives.

Sur ce point, la société Intendance [Localité 16] justifie que les travaux tendant à la création de plusieurs logements dans les lots de volume lui appartenant ont fait l’objet d’un permis de construire délivré le 15 juin 2022, qui a été affiché pendant un délai de deux mois sur la porte du sas d’accès à l’immeuble comme cela résulte des trois procès-verbaux de commissaire de justice dressés les 11 août, 12 septembre et 12 octobre 2022.

Il s’ensuit qu’aucune violation de la réglementation du droit de l’urbanisme en vigueur n’est démontrée avec l’évidence requise en référé.

En outre, le paragraphe e) du chapitre A. Droits et obligations résultant de l’application du droit de superficie, de la Première partie de l’état descriptif de division stipule que chacun des propriétaires de lot pourra procéder à toutes subdivisions de son lot et constituer sur l’un quelconque des lots de volume, toute copropriété, le tout sans l’accord ni l’intervention du ou des propriétaires des autres lots, sauf à maintenir et respecter les conditions et servitudes résultant des présentes.

Il s’ensuit qu’aucune violation résultant d’une absence d’autorisation dont l’auteur n’est pas précisément identifié en demande (président de l’ASL, propriétaires) n’est démontrée.

* sur les infiltrations et les percements

La requérante impute aux travaux la survenance d’infiltrations qui affectent les locaux exploités par ses locataires.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 11 juillet 2025 que le faux plafond de la surface de vente située au 1er étage du local commercial exploité par la société Etam Lingerie présente des marques caractéristiques d’infiltrations, le faux-plafond, troué, portant des traces de moisissures ; qu’une boursouflure est visible en prolongement de la rue et qu’à gauche, un liquide perle de la périphérie des spots dans un seau rempli de plusieurs litres de liquide foncé. Le commissaire de justice constate dans le local direction situé au 2ème étage la présence de traces d’infiltrations au plafond, côté cour, le luminaire pendant le long de son câble. Il constate enfin la présence sur le mur du local attente PMR de la société King Jouet l’existence de plusieurs marques marrons et dans la surface de vente à droite, de marques d’humidité sur le plafond sur environ un mètre de diamètre.

Le 6 août 2025, un autre procès-verbal de constat mentionne dans le local pause de la société King Jouet que le plafond est percé, « laissant apparaître un flocage d’aspect humide. Immédiatement au-dessous, des résidus de plâtre humide sont visibles. Il m’a été indiqué que cette zone a été ouverte pour éviter un effondrement non contrôlé de la zone ». Dans les locaux de la société Etam Lingerie, notamment la zone coffre-fort (décrit comme local direction dans le constat du 11 juillet 2025), le plafond est partiellement effondré. « A proximité immédiate, l’étagère située dans la zone est affaissée ».

Le 3 septembre 2025, le commissaire de justice constate cette fois, dans le local coffre-fort, la présence d’un goutte à goutte «toutes les cinq secondes » provenant du faux-plafond percé.

Enfin, au terme du procès-verbal de constat établi le 25 septembre 2025 dans les locaux de la société King Jouet, le commissaire de justice constate sur le plafond de la surface de vente du rez-de-chaussée la présence d’une trace brune au-dessus de la porte d’issue de secours ainsi qu’au plafond de la surface de vente du sous-sol au fond à gauche de l’ascenseur. Il constate à l’entrée du 2ème étage, la présence d’un goutte-à-goutte régulier toutes les 5 secondes provenant du plafond.

Dans les locaux exploités par la société Etam Lingerie, le commissaire de justice relève la présence d’une fissure de 2 mètres de long à grande amplitude au plafond et une trace de coulure de liquide visible sur l’agencement situé à gauche de l’escalator. Un récipient est posé à mi chemin dans l’escalator et le constatant relève, à l’aplomb du récipient, la présence d’un goutte-à-goutte régulier toutes les 5 secondes en provenance du plafond. Il mentionne également au 1er étage, la dégradation en haut du pilier situé à droite de l’escalator et la présence un peu plus loin d’une fissure de 30 cm situé en périphérie du plafond à droite de l’escalator.

Au 2ème étage, le commissaire de justice mentionne enfin, dans la pièce coffre-fort, la présence d’un goutte-à-goutte qui se produit, cette fois, toutes les secondes, ainsi qu’au toucher, des murs humides.

L’ensemble de ces constatations établit qu’un désordre d’écoulements d’eau persiste depuis au moins le mois de juillet 2025, notamment lors de phénomènes pluvieux, et que l’état des revêtements s’aggrave.

Le rapport de visite du président de l’ASL du 7 juillet 2025 révèle que les dalles de sol de la terrasse du 3ème étage ont été déposées et que l’eau stagne, un problème de contre-pente empêchant, selon ce rapport, l’évacuation des eaux. Ce phénomène de stagnation sur les différentes terrasses résulte d’ailleurs des photographies annexées aux différents procès-verbaux de constat.

Si le retrait des dalles par la société Intendance [Localité 16] est susceptible d’être à l’origine des infiltrations, il résulte des éléments versés aux débats que ce phénomène récurrent d’infiltrations n’est pas apparu concomitamment à la réalisation des travaux, mais persiste depuis au moins une année.

Ainsi, un courrier adressé par la société Etam Lingerie au mandataire du bailleur le 21 juillet 2025, l’exploitant indique qu’il « rencontre toujours des désordres liés aux infiltrations, notamment suite aux pluies de ce week-end et encore aujourd’hui.

(…)

Notre exploitation est perturbée par ces sinistres à répétition qui touchent également depuis ce jour, le rez-de-chaussée en sus de l’étage.

Cela signifie que les maigres interventions de reprise d’étanchéité en toiture-terrasse ont été totalement inefficaces.

Depuis des mois, voire des années, notre magasin subit des nuisances récurrentes, à chaque fort pluie, ce qui a désormais fragilisé le plafond et nos installations (décollement de parquet, des peintures, des placages bois) ».

La société Spiic évoque également, dans un courrier au président de l’ASL [Localité 18] Ternes le 9 juillet 2025, un courrier adressé à l’ancien syndic, resté sans réponse sur la question des infiltrations “En date du 06/05/2024".

L’état détérioré de la terrasse est corroboré par le compte-rendu du 12 septembre 2025 établi par l’assistant à maîtrise d’ouvrage de la société Spiic qui acte, de façon contradictoire, « une grande dégradation des étanchéités au R+2 qui explique clairement les infiltrations dans les commerces. Poinçonnement, relevés arrachés, etc…. » et par les conclusions du maître d’œuvre d’exécution de la défenderesse, qui estime que les infiltrations au niveau du R+2 proviennent de la dégradation d’anciennes zones d’étanchéité, déjà en mauvais état, et de contre-pentes localisées qui favorisent la stagnation de l’eau en toiture.

L’article B. Charges particulières de la première partie de l’état descriptif de division précise que l’entretien, les réparations et réfections éventuelles :

« a – des dalles, murs, cloisons, (tout élément autre que les structures porteuses d’un bâtiment) mitoyens entre les lots, seront assurés par chacun des propriétaires à raison de moitié pour chacun d’eux.

(…)

c- des dalles assurant la couverture d’un seul lot (dalles jouxtant un espace à l’air libre) jusque et y compris la protection d’étanchéité seront assurés par le propriétaire du lot couvert, à l’exception des dalles inférieures jouxtant le sous-volume 2.01. Le propriétaire d’un lot restant seul propriétaire de tout revêtement qu’il jugera bon de faire établir sur la dalle lui servant de sol ou de plafond, ainsi que sur les murs séparatifs en supportera seul les frais d’établissement, d’entretien, de réfection, et remplacement ».

Enfin, le chapitre C. Etat Descriptif de Division : les principes de division stipule que « chacun des volumes faisant l’objet des lots ci-après, quand il supporte lui-même un lot non bâti a pour limite supérieure le dessus de la dalle non comprise l’étanchéité du ou des lots qu’il supporte ».

La défenderesse indique, dans ses écritures, que les terrasses appartiennent au lot de volume 3 conformément à l’état descriptif de division, de sorte que leur défaut d’entretien, indépendamment de la réalisation de travaux, est susceptible de lui être imputable. Elle se comporte d’ailleurs comme gardienne de ces dalles, son maître d’œuvre ayant fait établir un devis pour la reprise du complexe d’étanchéité.

Dès lors que tous conviennent que l’état de la toiture-terrasse est à l’origine des infiltrations, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite, il y a lieu d’enjoindre la société défenderesse qui exécute actuellement des travaux sur celle-ci, à prendre des mesures conservatoires pour faire cesser le trouble, mesures qui seront précisées par la suite.

Par ailleurs, la société défenderesse ne contestant pas la survenance des percements dans les murs de la société Etam Lingerie, ce qui qui caractérise le trouble manifestement illicite, il convient d’y mettre un terme par des mesures précisées par la suite.

* sur les mesures de sécurité

En ce qui concerne l’obstruction des issues de secours reprochée à la société Intendance [Localité 16] ainsi que les risques de chute provenant de l’échafaudage installé dans la cour, les constatations du commissaire de justice effectuées les 3 et 25 septembre 2025 permettent d’établir que les issues de secours ne sont plus entravées et qu’elles sont accessibles, y compris au rez-de-chaussée, la photographie n°106 du constat du 25 septembre 2025, comparée à la photographie n°3 du constat établi le 2 juillet 2025, permettant d’établir que le pied qui obturait l’une des deux portes de la sortie de secours de la société Etam a été coupé sur toute la hauteur de la porte en partant du sol. En outre, un filet a été apposé sur l’échafaudage.

L’article R.4427-5 du code du travail dispose que les établissements comportent des dégagements tels que portes, couloirs, circulations, escaliers, rampes, répartis de manière à permettre une évacuation rapide de tous les occupants dans des conditions de sécurité maximale. Ces dégagements sont toujours libres. Aucun objet, marchandise ou matériel ne doit faire obstacle à la circulation des personnes ou réduire la largeur des dégagements au-dessous des minima fixés à l’article R. 4227-5. Ces dégagements sont disposés de manière à éviter les culs-de-sac.

Dès lors que la société Etam Lingerie a la qualité d’employeur, elle justifie d’un intérêt légitime à solliciter la mise en place d’un balisage afin d’assurer la protection de ses salariés, les travaux actuellement réalisés ayant pour conséquence de modifier le cheminement de ses salariés mais également du public qu’elle reçoit en cas de nécessité d’évacuer les lieux.

Par ailleurs, l’article R.4214-11 du code du travail dispose que dès que l’importance de la circulation des véhicules ou le danger lié à l’utilisation et à l’équipement des locaux le justifie, le marquage au sol des voies de circulation est mis en évidence.

Ce marquage obéit à la réglementation en vigueur relative à la signalisation dans les lieux de travail.

En vertu de l’article 13 de l’arrêté du 4 novembre 1993 relatif à la signalisation de sécurité et de santé au travail, lorsqu’en application des articles R. 4214-11 ou R. 4224-3 du code du travail les voies de circulation doivent être clairement identifiées, ces voies doivent être bordées par des bandes continues d’une couleur bien visible, de préférence blanche ou jaune, compte tenu de la couleur du sol.

L’emplacement des bandes doit tenir compte des distances de sécurité nécessaires entre les véhicules qui peuvent y circuler et tout objet pouvant se trouver à proximité et entre les piétons et les véhicules.

Les voies permanentes situées à l’extérieur dans les zones bâties doivent également être marquées, à moins qu’elles ne soient pourvues de barrières ou d’un dallage appropriés.

Il appartient donc au maître d’ouvrage de faire respecter cet arrêté sur son chantier, sans toutefois ordonner le retrait des engins de chantier qui sont nécessaires à la poursuite des travaux.

Si le maître d’œuvre affirme, le 10 octobre 2025, qu’une signalétique a été mise en place, aucun élément objectif n’étayant ses propos n’est produit en défense, alors que cela ne ressort pas des constats que la défenderesse a fait effectuer.

L’absence de signalisation est dès lors à l’origine d’un dommage imminent pour la sécurité, tant des salariés de la société Etam Lingerie et King Jouet que des salariés des intervenants à l’acte de construire. Il convient d’y mettre un terme dans les conditions citées par la suite.

* sur les mesures provisoires et conservatoires

Le juge des référés n’est pas limité par les mesures sollicitées par les parties et peut prendre celle qui lui semble la mieux appropriée à faire cesser le trouble, et la plus proportionnée aux intérêts en présence, notamment le droit de propriété.

En l’espèce, la cessation des travaux, qui est une mesure portant gravement atteinte au droit de propriété de la société Intendance [Localité 16], apparaît disproportionnée au regard des troubles créés par le chantier auxquels il peut être mis un terme autrement.

Aussi, le maître d’œuvre d’exécution de la société Intendance [Localité 16] indique avoir fait établir un devis par la société SCRB le 17 septembre 2025 validé par la maîtrise d’ouvrage prévoyant la dépose complète de l’ancien isolant, le nettoyage du support, la réalisation d’une chape de ravoirage, la pose d’un pare-vapeur et d’une nouvelle isolation, et la reconstitution d’une étanchéité conforme aux normes en vigueur. Il convient donc d’ordonner la reprise du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse du 3ème étage selon le devis précité.

La défenderesse sera également enjointe à procéder au rebouchage des trous et à la remise en état des murs impactés, ainsi qu’à la pose d’une signalétique séparant les voies de circulation des engins de travaux et des piétons. Une astreinte sera ordonnée dès lors que plus d’un mois a séparé la première audience de la seconde sans que de véritables mesures conservatoires aient été mises en place par la société défenderesse.

Sur l’obligation non sérieusement contestable : la question de l’absence d’impact des travaux réalisés sur la structure de l’immeuble

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’état descriptif de division en volumes stipule, en page 11, (Première partie. Etat descriptif de division en volumes, C. Etat descriptif de division), que chaque lot comporte la pleine propriété des volumes définis dans leur trois dimensions et que leurs propriétaires auront le choix de réaliser à l’intérieur toutes constructions, sous réserves des dispositions administratives et des servitudes ci-après créées. Ce droit de propriété comprend notamment celui de modifier librement l’usage des volumes et la destination de ceux-ci sous la seule réserve que les changements éventuels d’usage ne créent de surcharges, non prévues à l’origine, pour les constructions des volumes de dessous.

La formulation de cette condition soumet, sans contestation possible, le maître de l’ouvrage à l’obligation de communiquer aux autres propriétaires qui en font la demande, notamment au propriétaire des volumes de dessous, un document technique provenant d’un professionnel qualifié en matière de structure, relatif à l’absence d’impact des travaux sur la structure.

Il sera donc fait droit à l’injonction de communiquer ces documents. Compte tenu de la résistance de la société Intendance [Localité 16] à transmettre ces éléments, alors qu’elle a été mise en demeure de ce faire et que son maître d’œuvre d’exécution affirme, le 10 octobre 2025, que les différentes études de structures ont confirmé que les travaux ne modifiaient pas le comportement des structures supportant les commerces exploités au rez-de-chaussée, sans toutefois communiquer ces études, une astreinte sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

En revanche, la demande de communication du planning prévisionnel des travaux n’est pas étayée par la société Etam Lingerie. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 702 du code civil dispose que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Il résulte de l’état descriptif de division en page 17 que le volume 1 bénéficie, au rez-de-chaussée, d’une servitude de passage voiture et piétons au profit du sous-volume 1.01 sur le sous-volume 2.01.

L’article B. Servitude de Passage Piéton du chapitre Servitude de la Deuxième partie de l’Etat Descriptif de Division en Volumes stipule que « Les propriétaires du fonds dominant auront le droit d’utiliser cette servitude pour un passage à pieds exclusivement pour les besoins de l’habitation ou de l’exploitation du fonds dominant. »

Il résulte des constats établis les 8 et 25 août 2025 que le sous-volume 2.01 est encombré de containers poubelles qui appartiennent aux deux exploitants et de cartons appartenant à la société King Jouets.

Si la permanence des containers poubelles dans le sous-volume 2.01 ne fait pas de doute, celle des cartons posés sur des chariots à roulettes alors que la porte de la société King Jouet est ouverte lors des constatations, n’est pas établie avec l’évidence requise en référé. En effet, il peut également être déduit des photographies communiquées que les cartons sont en cours de manutention, ce qui est autorisé par la servitude et l’usage du terme “de l’exploitation”. Dès lors, la société Spiic sera uniquement condamnée à faire libérer le lot de volume 2 des containers poubelle. Aucune astreinte ne sera ordonnée en l’absence de mise en demeure adressée préalablement.

Sur la mesure d’instruction

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Si aucune des parties ne conteste l’origine des désordres d’infiltrations affectant les locaux exploités par la société Etam Lingerie, en ce qu’elles proviennent de la toiture-terrasse du 3ème étage, qui fait l’objet d’une injonction de reprise du complexe d’étanchéité, l’origine des infiltrations affectant le plafond du rez-de-chaussée et du 1er étage n’est pas, en l’état des constatations, clairement identifiée. Dès lors, compte tenu des divers constats précités relatifs aux infiltrations, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi.

En outre, l’incidence possible du projet de construction sur l’état des volumes voisins justifie également le recours à une mesure d’instruction dans les termes indiqués ci-dessous au contradictoire du maître de l’ouvrage. La consignation est mise à la charge de la société Etam Lingerie, requérante à cette mesure.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société Intendance [Localité 16] sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la société Spiic et à la société Etam Lingerie la somme de 3000 euros, chacune, au titre de leurs frais non compris dans les dépens, en vertu l’article 700 du même code.

Enfin, la demande d’exécution sur minute n’étant pas étayée, il n’y sera pas fait droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige et par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Rejetons la demande aux fins d’écarter les pièces et écritures de la société Spiic et de la société Etam Lingerie ;

Déclarons la société Etam Lingerie recevable en son intervention volontaire ;

Enjoignons la société Intendance [Localité 16] à procéder à la réfection du complexe d’étanchéité de la terrasse du 3ème étage de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 18] [Adresse 6], dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai et faute d’avoir exécuté l’injonction, la société Intendance [Localité 16] sera redevable d’une astreinte provisoire à l’égard de la société Spiic de 1000 euros par jour pendant une durée de deux mois ;

Enjoignons la société Intendance [Localité 16] à procéder au rebouchage des trous créés dans les murs des locaux de la société Etam Lingerie et à la remise en état des murs impactés, dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai et faute d’avoir exécuté l’injonction, la société Intendance [Localité 16] sera redevable d’une astreinte provisoire à l’égard de la société Spiic de 500 euros par jour pendant une durée de deux mois ;

Enjoignons la société Intendance [Localité 16] à procéder à la signalisation par marquage au sol des voies de circulations réservées aux engins de travaux et celles réservées au piéton, dans un délai de six jours suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai et faute d’avoir exécuté l’injonction, la société Intendance [Localité 16] sera redevable d’une astreinte provisoire à l’égard de la société Etam Lingerie de 500 euros par jour pendant une durée de deux mois ;

Ordonnons à la société Intendance [Localité 16] de communiquer à la société Spiic tout élément technique établi par un professionnel des structures permettant de déterminer l’existence ou l’absence d’impact des travaux réalisés sur la structure du volume appartenant à la société Spiic dans un délai de cinq jours suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, la société Intendance [Localité 16] sera redevable, envers la société Spiic, d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pour une durée de deux mois ;

Ordonnons à la société Spiic de faire libérer le lot de volume 2, notamment les espaces extérieurs, des containers poubelles ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Ordonnons une expertise et désignons comme expert :

Monsieur [I] [S]

[Adresse 8]

[Localité 15]

☎ :[XXXXXXXX02]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

Sur le volet désordres actuels

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties,

— examiner les désordres d’infiltrations affectant les locaux exploités par la société Etam Lingerie, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— dire si les travaux entrepris par la SCI Intendance Dijeaux ont porté atteinte à la solidité des locaux exploités par la société Etam Lingerie ou les ont rendus impropres à leur destination ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Sur le volet préventif

— indiquer l’état d’avancement des travaux entrepris par la SCI Intendance Dijeaux lors de la première réunion de visite,

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires des volumes exploités par la société Etam Lingerie, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces volumes présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte de la société Intendance [Localité 16] ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des volumes avoisinants, au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

— pourra autoriser la société Etam Lingerie à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction de son maître d’oeuvre, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 15 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise, qui devra être consignée par la société Etam Lingerie (5000€ pour le volet désordre et 10 000€ pour le volet préventif) à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 26 janvier 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons qu’en cas de consignation partielle (5000€ ou 10 000€), l’expert commencera sa mission sur le volet correspondant au montant de la consignation versée (volet désordre en cas de versement de la somme de 5000€ et volet préventif en cas de versement de la somme de 10 000€) ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 26 juin 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Intendance [Localité 16] à verser à la société Spiic et à la société Etam Lingerie la somme de 3000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Intendance [Localité 16] au paiement des dépens ;

Rejetons la demande d’exécution sur minute ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 12]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 20]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX017]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [I] [S]

Consignation : 15000 € par ETAM LINGERIE

le 26 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 26 Juin 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 21]

[Localité 12].