MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/03215

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[W] [S]

ET :

[P] [D] [J]

[L] [D] [J]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [S]

né le 10 Juillet 1959 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] -

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [D] [J]

née le 18 Février 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [L] [D] [J]

né le 14 Juillet 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 27 avril 2016, M. [W] [S] a donné à bail à Mme [P] [D] [J] née [U] et M. [L] [D] [J], époux engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel principal de 500,00 euros outre 100 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [W] [S] a saisi la CCAPEX le 4 mars 2024 de la situation, fait signifier le 1er mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyer et défaut d’assurance, les sommant d’avoir à justifier de l’assurance des lieux loués.

M. [W] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [D] [J] née [U] et M. [L] [D] [J] devenus occupants sans droit ni titre;

— obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 3.600,00 euros à la date d acquisition du jeu de la cause résolutoire ou de 4.200,00 euros arrêté au mois de mai 2024, à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— juger que les frais d’exécution seront à la charges exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code de procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 12 décembre 2024, M. [W] [S] – représenté par son conseil – indique que les locataires ont quitté les lieux le 5 novembre 2024. Il renonce en conséquence à la demande d’expulsion mais maintient ses demandes en paiement des loyers, au titre de l’article 700 et des dépens.

Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [P] [D] [J] née [U] et M. [L] [D] [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [W] [S] justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [W] [S] produit :

— le bail conclu le 27 avril 2016 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 1er mars 2024, pour la somme en principal de 2,618,12 euros,

— un décompte de créance.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mai 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J] qui se sont maintenus dans les lieux et ont causé ainsi un préjudice à M. [W] [S], sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges soit 600,00 euros.

En l’espèce, le M. [W] [S] produit :

— le bail conclu le 27 avril 2016 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 1er mars 2024, pour la somme en principal de 2.618,12 euros,

— un décompte faisant apparaître une créance de 6.550,00 euros, hors dépens, après déduction d’un acompte de 250 euros versé le 2 décembre 2024, tenant compte du départ des locataires le 5 novembre 2024.

Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la créance réclamée n’appelle pas d’observation et sera retenue.

Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6.550 euros.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de la notification de l’assignation à la préfecture. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de condamner solidairement Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J] à payer à M. [W] [S] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du départ de Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J].

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire ont été acquis au 2 mai 2024.

CONDAMNE solidairement Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J] à verser à M. [W] [S] la somme de six mille cinq cent cinquante (6.650) euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dûs au 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J] à payer à M. [W] [S] la somme de cinq cent (500) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [D] [J] et M. [L] [D] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer ;

REJETE toutes demandes plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,