TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [H] [J]

S.C.I. [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine DE FROIDCOURT-BOYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55P7

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 6] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet MESSIEURS [M] ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A241

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 5], domiciliée : chez Madame [H] [J], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55P7

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU CENTRE MEDICAL DES FRERES MORANE est propriétaire des lots 5 et 35 au sein de la copropriété de L’IMMEUBLE DU [Adresse 2].

Elle a cessé de régler ses charges du 1er septembre 2019 au 15 janvier 2021. Des règlements sont ensuite intervenus et ont permis de solder les sommes dues au16 juin 2021.

La SCI [Adresse 5] a de nouveau cessé de régler ses charges.

Par lettres recommandées avec AR en date des 24 novembre 2022, 22 novembre 2023 et 21 août 2024, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet MESSIEURS [M] ET CIE a mis en demeure la SCI [Adresse 4] de régler les sommes dues au titre des arriérés de charges, sous peine d’engager des poursuites judiciaires.

Il lui a également adressé une mise en demeure le 24 avril 2024. En réponse, la SCI DU CENTRE MEDICAL DES FRERES MORANE lui a proposé un échéancier avec versement de la somme de 535 euros par mois jusqu’à extinction de la dette.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET MESSIEURS [M] & CIE a, par acte d’huissier en date du 20 septembre 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI [Adresse 4] sollicitant de voir :

DECLARER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

CONDAMNER la SCI DU CENTRE MEDICAL DES FRERES MORANE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une somme de 5 174,02 €, sauf à parfaire, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, représentant son arriéré de charges, travaux et frais, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 décembre 2021 et, pour le surplus, à compter de l’assignation, sauf à parfaire

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de ses manquements répétés à ses obligations de copropriétaire,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SCI DU CENTRE MEDICAL DES FRERES MORANE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a do engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la d’administration.

Appelée à l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 mai 2025.

A l’audience du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET MESSIEURS [M] & CIE, représenté par son conseil, a sollicité se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de voir :

DECLARER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une somme de 3 407,99 €, sauf à parfaire, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, représentant son arriéré de charges, travaux et frais, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 décembre 2021 et, pour le surplus, à compter de l’assignation, sauf à parfaire

CONDAMNER la SCI DU CENTRE MEDICAL DES FRERES MORANE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de ses manquements répétés à ses obligations de copropriétaire,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

CONDAMNER la SCI DU CENTRE MEDICAL DES FRERES MORANE aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance, à imputer à la seule défenderesse, au titre des charges générales d’administration.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, LA SCI [Adresse 5] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de LA SCI DU CENTRE MÉDICAL DES FRÈRES MORANE concernant le lot 5 et 35 (et non 2 ET 19 comme indiqué improprement dans les écritures du demandeur), indiquant la répartition des tantièmes (630 /2077 ème)

— les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2025

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022,2023

— les procès-verbaux des assemblées générales du 14 janvier 2021, du 24 juin 2021, du jeudi 23 juin 2022, du 18 septembre 2023, du 19 septembre 2024 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,

— les attestations de non recours du procès verbal du 19 septembre 2024

— l’historique du compte de LA SCI [Adresse 5] ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3263,99 euros au titre des charges de copropriété au 1ER avril 2025, appel de fonds du 1ER avril 2025 compris, hors frais.

— les mises en demeure du syndic à LA SCI DU CENTRE MÉDICAL DES FRÈRES MORANE :

*la mise en demeure du 24 novembre 2022 de payer la somme de 5997,24 euros adressée le 28 novembre 2022 ,

* la mise en demeure du 22 novembre 2023 de payer la somme de 4874,54 euros adressée le 27 novembre 2023,

*la mise en demeure du 21 août 2024 de payer la somme de 5210 euros adressée le 24 août 2024

* La mise en demeure du 29 avril 2024 de payer la somme de 5063,60 euros et en réponse le courrier de la SCI [Adresse 5] proposant un échéancier avec versement de la somme mensuelle de 535 euros jusqu’à extinction de la dette.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3263,99 euros portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er avril 2025 incluant l’appel provisionnel du fonds du 1ER avril 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 24 novembre 2022, date de la première mise en demeure, suivant le règlement de la dette de payer la somme de 5997,24 euros adressée le 28 novembre en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il n’est pas produit de mise en demeure à la date du 7 décembre 2021. La demande visant à voir fixer le point de départ des intérêts au 7 décembre 2021 en conséquence rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est justifié de trois mises en demeure concernant la créance objet du présent litige d’un montant de 36 euros, soit 108 euros, somme improprement réclamée au titre des charges de copropriété. En conséquence la somme globale de 108 euros sera accordée au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que LA SCI DU CENTRE MÉDICAL DES FRÈRES MORANE présente, de manière récurrente depuis 2019, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE LA SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET MESSIEURS [M] & CIE :

— la somme de 3263,99 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant la période allant du 1er avril 2021 au 1er avril 2025 incluant l’appel provisionnel de fonds du 1ER avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022,

— la somme de 108 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE LA SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET MESSIEURS [M] & CIE, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE LA SCI [Adresse 5] aux dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.