N° RG 25/00661 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56SK 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

à :

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Y] [E] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 11 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 22 Janvier 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le 22/01/2026 :

Exécutoire à [C] GANNE- [X] [R]

Copie à [L] [J] [Y] [E] épouse [J] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2012, Monsieur et Madame [C] [R] ont donné à bail à Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 1030 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] ont fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 11 décembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater la résiliation du bail consenti par le double jeu de la clause résolutoire, une première fois pour défaut d’assurance, une seconde fois pour défaut de paiement des loyers et charges,

— constater ainsi la qualité d’occupants sans droit ni titre de Monsieur et Madame [L] [J] ,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de corps et de biens de Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement dès que le délai légal sera expira et au besoin avec le concours de la force publique,

— du fait du péril encouru faute d’assurance et de l’état des lieux totalement dévastés, supprimer ou à tout le moins réduire à un mois le délai usuellement accordé pour quitter les lieux et ce par décision spéciale et motivée,

— condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] au paiement de la somme de 11874 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre, sauf à parfaire au jour de l’audience,

— condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer , majoré des charges, et ce jusqu’à la libération formelle des lieux,

— refuser à Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] tout délai de paiement, faute de capacité de leur part et de reprise du paiement du loyer en cours, leur refuser pareillement tout délai pour quitter les lieux du fait du défaut d’assurance et de l’état déplorable du bien occupé, et ce du fait attesté de leur refus de toute conciliation,

— condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel ou opposition.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 11874 euros, mois de décembre 2025 inclus.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J], comparants en personne, ont indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Ils ont fait état de leurs difficultés financières faisant état de l’existence d’autres dettes.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] à leur verser la somme de 11874 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Présents à l’audience, Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] n’ont pas contesté le montant de la dette locative et n’ont pas justifié de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs. Il ressort de la lecture du décompte qu’ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] la somme de 11874 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] produisent à l’appui de leur demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 11874 euros, suivant décompte arrêté au 11 décembre 2025.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de deux mois

Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 20 juin 2025.

Si les bailleurs sollicitent le constat de la résiliation du bail dans un délai de six semaines suivant la délivrance du commandement d’avoir à payer les loyers qui mentionnait ce délai, un avis du 13 juin 2024 de la Cour de Cassation a précisé que

“l’article 10 de la loi nouvelle, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.”

Dès lors, il convient de considérer que c’est bien un délai de deux mois pour apurer la dette qui s’applique.

Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant les locataires, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] à la date du 20 août 2025.

Sur l’expulsion des locataires:

Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de réduction ou de suppressoin du délai pour quitter les lieux:

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] forment une demande pour voir supprimé ou réduit le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la réduction du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivé. Or , les éléments produits aux débats ne justifient pas une telle suppression ou réduction du délai pour quitter les lieux.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] de cette demande de suppression ou de réduction et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 août 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1030 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] la somme de 11874 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] à la date du 20 août 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] de leur demande de suppression du délai pour quitter les lieux.

Déboute Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] de leur demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de1030 euros charges comprises, à compter de la date du 20 août 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] à verser à la Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] la somme mensuelle de 1030 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [X] [R] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Y] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT