TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00852 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLFL

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. TSL IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEUR :

M. [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ORDONNANCE du 05 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 7 mai 1992, les consorts [N] ont mis à bail au profit de M. [I] [J] une maison à usage d’habitation et de commerce située [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord) à compter du 1er janvier 1992 et pour une durée initiale de neuf années. Ce bail a été régulièrement renouvelé depuis lors.

Le 30 décembre 2011, M. [Y] [O], venu aux droits de M. [J], a cédé son fonds de commerce exploité au sein de ces locaux à M. [M] [E], droit au bail compris.

Par acte notarié du11 mars 2024, la société TSL Immo a fait l’acquisition de l’immeuble loué auprès des consorts [N].

Suite au dernier renouvellement du bail, le loyer annuel est de 12 528 € hors taxes payable mensuellement par douzième et d’avance, outre la taxe foncière et les primes d’assurances multirisques.

Le bail prévoit une clause résolutoire.

Suite à des impayés, la société TSL Immo a fait signifier à M. [E] le 29 mars 2024 un commandement de payer 898,84 € au titre du loyer exigible du 11 mars 2024 au 31 mars 2024, visant la clause résolutoire figurant dans le bail et de transmettre la ou les attestations d’assurance.

Par acte délivré à sa demande le 16 mai 2024, la société TSL Immo a fait assigner M. [E] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024 lors de laquelle les deux parties ont comparu représentées par leurs conseils qui sont convenues de la prise en compte des conclusions du 7 octobre 2024 remises lors de l’audience.

La société TSL Immo, représentée par son conseil, soutient oralement les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :

• à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les 24 heures de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner M. [E] à lui verser une provision à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation de 1 161 € par mois dû au 8 octobre 2024,

— condamner M. [E] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 1 161 € par mois outre indexation jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner M. [E] aux dépens, en ce compris les frais de commandement,

— condamner M. [E] à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [E] à titre provisionnel aux intérêts judiciaires,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

• à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement au défendeur :

— prévoir les conséquences d’un défaut de paiement à l’échéance d’une seule mensualité de l’arriéré.

De son côté, M. [E], représenté par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :

• avant dire droit et à titre principal :

— ordonner à la société TSL Immo de produire aux débats la copie de l’acte de vente du 11 mars 2024, sous astreinte de 500 € par jour de retard courant à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— surseoir à statuer dans l’attente de cette production,

• à titre subsidiaire :

— juger que le commandement de payer du 28 mars 2024 a été délivré de mauvaise foi,

— débouter la société TSL Immo de ses demandes,

— la condamner à lui verser 10 000 € de provision à valoir sur la réparation de son préjudice,

— condamner la même à lui payer 3 000 € au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La société demanderesse justifie de l’absence de créanciers inscrits concernant le défendeur d’après état du 15 mai 2024.

Sur la demande de communication de pièce et de sursis à statuer

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile d’ordonner une communication de pièces aux conditions prévues par ce texte.

Sans explication, la société TSL Immo produit copie de la mineure partie de l’acte notarié alors qu’elle en invoque une mention contre M. [E].

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société demanderesse à fournir à M. [E] qui établit l’existence d’un possible litige futur et d’un motif légitime, notamment en vertu du principe du contradictoire, une copie complète de l’acte notarié du 11 mars 2024 par lequel elle est devenue propriétaire des locaux en cause et selon les modalités précisées au dispositif.

Afin d’assurer cette production, une astreinte provisoire sera également fixée, le juge des référés se réservant le contentieux de sa liquidation.

Cependant, il n’y a lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la production complète de ce document.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

La société demanderesse prétend que le preneur n’a pas honoré le versement du loyer de mars 2024 pour la période pour laquelle elle est devenue propriétaire des locaux visés au bail. Le défendeur considère que la société TSL Immo agit de mauvaise foi dans le but de se débarrasser de lui et souligne le contexte, notamment judiciaire.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Le commandement de payer a été délivré le 29 mars 2024, soit 18 jours après que la société TSL Immo soit devenue propriétaire des locaux. Dans le même temps, le relevé bancaire produit par le défendeur mentionne un virement à l’égard de [U] [N] le 5 mars 2024 pour un montant correspondant au loyer mensuel.

L’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le 26 janvier 2023 illustre une situation où les consorts [N], aux droits desquels la société TSL Immo vient, ont été condamnés à réaliser des travaux importants sur les locaux loués à M. [E], cette condamnation étant assortie, passé le délai de quatre mois, d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard.

Sans explication, la société demanderesse produit copie de quelques pages de l’acte de vente des locaux concernés du 11 mars 2024 (pages 1, 2, 3, 5 et 13 outre des pages de signatures) sans produire les huit autres pages. Elle souligne qu’il mentionne un retard de paiement de loyers et accessoires de trois mois par le locataire dont la portée probante interroge à l’aune du virement du 5 mars 2024 précité.

Un autre document produit par la société TSL Immo mentionne qu’elle a reçu 25 000 € des vendeurs pour « participation forfaitaire Cts Pacquet au coût des travaux » rendant vraisemblable l’existence de mentions dans l’acte notarié précisant le contentieux judiciaire et les relations entre les anciens bailleurs et le preneur.

Le courrier reçu le 5 mars 2024 par lequel la société demanderesse a informé le défendeur du changement de propriétaire indique notamment que « la société TSL Immo est désormais propriétaire de l’immeuble et votre nouveau bailleur à compter du 11 mars 2024. Vous trouverez à cet effet le RIB sur lequel effectuer les virements des loyers à partir du mois d’avril 2024 ». Il laisse de manière manifeste entendre que le versement du loyer au nouveau propriétaire débutera au mois d’avril 2024.

Les conditions de l’offre de renouvellement du bail datée du 29 mars 2024 illustrent également la motivation de la société demanderesse.

En outre, les parties ne s’accordent pas sur les modalités de versement du loyer et invoquent des éléments divergents figurant dans leurs pièces.

Au vu du contexte de l’espèce, il y a lieu de considérer qu’il existe une contestation sérieuse et n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire comme sur les demandes qui sont les accessoires à la demande de son constat.

Sur la demande de provision présentée par M. [E]

L’article 835 du code de procédure civile déjà cité encadre le pouvoir du juge des référés s’agissant de la demande de provision.

En l’espèce, la demande de provision au titre du trouble de jouissance des lieux en lien avec la réalisation de travaux figurant dans la liste fixée par la cour d’appel de Douai dans son arrêt précité souffre d’une contestation sérieuse dès lors qu’il résulte de travaux qu’il a été fait obligation au bailleur d’accomplir sous astreinte et que les éléments soumis à la juridiction sont imprécis et ne lui permettent pas d’apprécier ledit trouble.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance allégué par M. [E].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société TSL Immo aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances particulières, notamment l’attitude du bailleur, il convient de condamner la société TSL Immo à verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles à M. [M] [E].

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Ordonne à la société à responsabilité limitée TSL Immo de communiquer à M. [M] [E] une copie intégrale et lisible de l’acte de vente immobilière régularisé devant Me [D] [T], notaire à [Localité 5] concernant l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord), dans le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard pendant quatre mois ;

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui lui sont accessoires ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par M. [M] [E] ;

Condamne la société à responsabilité limitée TSL Immo aux dépens de l’instance ;

Condamne la société à responsabilité limitée TSL Immo à verser 2 000 € (deux mille euros) à M. [M] [E] ;

Déboute la société à responsabilité limitée TSL Immo de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE