N° RG 23/01719 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GLQY – décision du 23 Mai 2025

SLS/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 23 MAI 2025

N° RG 23/01719 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GLQY

DEMANDERESSE :

Madame [M] [Y] épouse [C]

née le 07 Octobre 1980 à [Localité 9] (ESSONNE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSES :

Madame [E] [L]

née le 12 Juin 1971 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

La S.C.P. [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL-MANGIN Immatriculée au RCS [Localité 10] sous le n° D 785 194 044,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Adeline JEANTET – COLLET, avocat au barreau d’ORLEANS

La S.C.P. [K] & DESPRES

immatriculée au RCS d'[Localité 13] sous le n° 325 380 947

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège

représentée par M^e Jean michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 09 janvier 2025, qui s’est tenue à double rapporteurs, sans opposition des avocats des parties, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

Puis, le Président a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 15 Mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé au 23 mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Monsieur Sébastien TICHIT

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame Bénédicte LAUDE

Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT

Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte reçu en date du 22 juin 2019 par Maître [J] [P], notaire associé à [Localité 9], Madame [E] [L] a vendu à Madame [M] [Y] épouse [C] un bien immobilier constitué d’un lot de copropriété au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13].

Madame [M] [Y] épouse [C] a mis ce bien en location et s’est vue notifier par le directeur général de l’Agence Régionale de Santé (ARS), le 8 juin 2020, un arrêté préfectoral en date du 14 avril 2020 la mettant en demeure de mettre fin à la mise à disposition aux fins d’habitation de son bien dans le délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté. Madame [M] [Y] épouse [C] a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, lequel a été rejeté le 20 octobre 2020.

Considérant que son consentement avait été vicié et que le bien acquis était non conforme aux caractéristiques convenues, Madame [M] [Y] épouse [C] a assigné Madame [E] [L] devant le tribunal judiciaire d’Orléans par acte en date du 23 novembre 2021.

Par acte d’huissier du 18 et du 22 juin 2021, Madame [E] [L] a fait signifier des assignations en intervention forcée à l’encontre de la SCP Notaires en Sologne et la SCP Kneppert-Trottier-Cajeat-Foiry-Pinel-Mangin ainsi que la SAS SCP La Ferté.

Par une ordonnance en date du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans, saisi par conclusions d’incident de la SCP Kneppert-Trottier-Cajeat-Foiry-Pinel-Mangin a constaté que Madame [M] [Y] épouse [C] n’apportait pas la preuve de sa demande d’enregistrement de son assignation dans les registres du service chargé de la publicité, et a jugé irrecevable la demande de la résolution de la vente de Madame [M] [Y] épouse [C], la condamnant à payer à chacune des parties la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par arrêt en date du 8 mars 2023 de la chambre des urgences de la Cour d’appel d’Orléans a :

— infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a dit que de la demande de résolution de la vente immobilière du 22 juin 2019 de Madame [M] [Y] épouse [C] était irrecevable ;

— confirmé pour le surplus ladite ordonnance ;

— condamné Madame [M] [Y] épouse [C] à payer à la SCP Kneppert-Trottier-Cajeat-Foiry-Pinel-Mangin, à la SCP Notaires en Sologne et à Madame [E] [L] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné Madame [M] [Y] épouse [C] aux dépens du présent appel.

L’instance a pu se poursuivre au fond devant le tribunal judiciaire d’Orléans.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 10 avril 2024, Madame [M] [Y] épouse [C] demande au tribunal judiciaire d’Orléans de :

— Prononcer l’annulation ou subsidiairement la résolution de la vente intervenue entre les parties portant sur le bien immobilier ainsi désigné :

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 14][Adresse 2] ainsi au cadastre : Section AX, n° [Cadastre 4], d’une surface de 00 ha 01 a 41 ca

Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) : Lot numéro vingt-deux (22) Dans le bâtiment A, au troisième étage, un GRENIER en mezzanine.

Et les vingt-autre/mille trente et unièmes (24/1031èmes) des parties communes générales.

Et les trente-trois/mille douzièmes (33/1012èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

Et les quarante-sept/mille dix-huitièmes (47/1018èmes) des parties communes spéciales au bâtiment D ;

— Ordonner la publication du jugement à intervenir auprès des Services de la Publicité Foncière, à la diligence et aux frais de Madame [E] [L] ;

— Condamner Madame [E] [L] à restituer à Madame [M] [Y] le prix de vente, soit la somme de 30 000,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement, soit le 22 juin 2019, à quoi s’ajouteront les frais afférents à ladite vente ;

— Condamner Madame [E] [L] à verser à Madame [M] [Y] la somme de 14 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

— Condamner Madame [E] [L] à verser à Madame [M] [Y] la somme de 3 112,67 € au titre des charges de copropriété ;

— La condamner à lui verser la somme de 5 000,00 € en réparation de son préjudice moral.

— Condamner Madame [E] [L] à verser à Madame [M] [Y] la somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouter Madame [E] [L] de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [M] [Y].

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et n’y déroger ;

— Condamner Madame [E] [L] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP GUILLAUMA-PESME, Avocats.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 11 avril 2024, Madame [E] [L] demande au tribunal judiciaire d’Orléans de :

A titre principal :

— Débouter Madame [M] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

Pour le cas où la juridiction de céans ferait droit à la demande de nullité/résolution,

— Débouter Madame [M] [Y] de ses demandes de dommages et intérêts ;

— Condamner in solidum la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN, et la SCP [K] & DESPRES à verser à Madame [E] [L] une somme de 4.000,00 € en remboursement des honoraires de négociation versés à Monsieur [O] [U] ;

— Condamner in solidum la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN, et la SCP [K] & DESPRES à verser à Madame [E] [L] une somme équivalente à toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure, à l’exception de la restitution du prix de vente net vendeur ;

En tout état de cause :

— Condamner Madame [M] [Y] à verser à Madame [E] [L] une somme de 825,39 € en remboursement des frais d’électricité assumés postérieurement à la vente ;

— Condamner in solidum Madame [M] [Y], épouse [X], la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL-MANGIN, et la SCP [K] & DESPRES à verser à Madame [E] [L] une somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner in solidum Madame [M] [Y], épouse [X], la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL-MANGIN, et la SCP [K] & DESPRES aux dépens ;

— Ordonner que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 28 février 2024, la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL-MANGIN demande au tribunal judiciaire d’Orléans de :

— Juger irrecevable et mal fondé l’appel en intervention forcée de Madame [L] à l’encontre de la SCP notariale concluante

— Débouter Madame [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP [P]-TROTTIER-CAJEAT-FOIRY-PINEL-MANGIN ;

— La condamner en tous les dépens de son appel en intervention forcée qui seront recouvrés par Maître CESAREO conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 4 juillet 2023, la SCP [K] & DESPRES demande au tribunal judiciaire d’Orléans de :

A TITRE PRINCIPAL,

— Débouter Madame [M] [Y] de sa demande en annulation et subsidiairement résiliation de la vente du lot de copropriété n° 22 sis dans un immeuble à [Adresse 15] conclu suivant acte reçu par Maître [P], Notaire à [Localité 9], le 22 juin 2019 ;

— Débouter Madame [M] [Y] de l’ensemble de ses demandes subséquentes en restitution du prix de vente et dommages et intérêts ainsi que sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— Déclarer sans objet la demande en intervention forcée formée par Madame [L] contre la SCP [K]-DESPRES et l’en débouter ;

— Condamner Madame [M] [Y] au paiement d’une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [M] [Y] aux dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si le Tribunal fait droit à la demande de Madame [Y] ;

— Débouter Madame [E] [L] de sa demande tendant à être garantie par la SCP [K] & DESPRES de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au bénéfice de Madame [M] [Y] ;

— Condamner Madame [E] [L] au paiement d’une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [E] [L] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par la voie électronique.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 juin 2024 par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 3 octobre 2024 finalement renvoyée d’office au 9 janvier 2025 en raison des difficultés de fonctionnement internes à la juridiction. A cette date, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures et déposé leurs dossiers de plaidoirie. Sur quoi, l’affaire a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025, prorogé au 23 mai 2025.

MOTIFS

— Sur la nullité du contrat de vente pour dol

Madame [M] [Y] épouse [C] sollicite du tribunal qu’il prononce la nullité du contrat pour dol en soutenant que Madame [E] [L] a inséré une déclaration dans l’acte de vente selon laquelle, après contrôle et vérification, le logement répondait aux critères de la mise en location.

Madame [E] [L] argue de l’absence de caractérisation de l’élément intentionnel du dol et considère que Madame [M] [Y] épouse [C] ne justifie pas du caractère certain et définitif du préjudice qu’elle estime avoir subi puisqu’elle n’a pas exercé de recours contentieux à l’encontre de l’arrêté préfectoral du 14 avril 2020 déclarant impropre à la location le bien vendu. Madame [E] [L] ajoute qu’elle n’a pas formulé de déclaration dans l’acte de vente concernant la conformité du bien aux conditions de mise en location et que l’acquéreur aidé par son notaire, rédacteur de l’acte, a eu recours à des manœuvres déloyales en insérant une clause concernant la possible mise en location du bien.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol ne se présume pas. La victime doit apporter la preuve des manœuvres frauduleuses, de son erreur provoquée et du lien de causalité entre ces deux éléments.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que l’acte de vente reçu en date du 22 juin 2019 par Maître [J] [P], notaire associé à [Localité 9], signé des deux parties ou de leur représentant, désigne le logement litigieux dans le chapitre « Identification du bien » comme " Lot numéro 22 ; Dans le bâtiment A, au troisième étage, un GRENIER en mezzanine ; Et les vingt-quatre/mille trente et unièmes (24/1031) des parties communes générales. Et les trente-trois/mille douzièmes (33/1012èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A. Et les quarante-sept/mille dix-huitièmes (47/1018èmes) des parties communes spéciales au bâtiment D. Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve. Observation est ici faite qu’après travaux réalisés par un ancien propriétaire la désignation actuelle est : pièce principale avec cuisine ouverte et mezzanine, salle d’eau avec WC " (pièce numéro 1 – dossier demandeur – page 4).

L’acte de vente précise dans ce même chapitre concernant l’identification du bien que la superficie de la partie privative du bien est de « 8,61 mètres carrés pour le lot numéro VINGT-DEUX ».

Il ajoute au paragraphe intitulé « Usage du bien », que « Le VENDEUR déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’ACQUEREUR entend conserver cet usage » (page 5).

Par ailleurs, l’acte de vente comporte un chapitre relatif aux « Dispositions relatives à la mise en location du bien ». Il sera souligné qu’au titre du paragraphe intitulé « Notion de logement décent », il est précisé que " le logement dit décent se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water-closets séparé (…) « et que » ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit ".

Il est encore mentionné dans l’acte de vente que « le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent » (page 12).

Rédigées en termes clairs et non équivoques et formulées sans réserve ni condition, ces clauses relatives à l’habitabilité du logement ont conduit Madame [M] [Y] épouse [C] à considérer, lors de la formation du contrat de vente, que le bien immobilier par elle acquis répondait aux critères nécessaires pour une mise en location.

Le critère d’habitabilité requis pour une mise en location du logement relevant du champ contractuel a dès lors constitué un élément déterminant du consentement à la vente de Madame [M] [Y] épouse [C].

Par arrêté en date du 14 avril 2020 adressé à Madame [M] [Y] épouse [C] et portant mise en demeure de mettre fin à la mise à disposition aux fins d’habitation des locaux impropres par nature à l’habitation sis [Adresse 5], le préfet du Loiret déclare impropre à l’habitation les locaux susvisés « du fait de leur nature et de leur configuration » (pièce numéro 3 – dossier demandeur).

S’appuyant sur un rapport motivé établi par le service communal et d’hygiène de la ville d'[Localité 13] en date du 13 janvier 2020 ainsi que sur le courrier de l’Agence Régionale de Santé adressé le 11 février 2020, notifié le 12 février 2020 à Madame [M] [Y] épouse [C] l’informant de l’engagement de la procédure de logement impropre par nature prévue par l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, le préfet relève que « la surface du sol de l’unique pièce de vie est de 5,5 mètres carrés sous une hauteur sous plafond de 2,20 mètres environ (hauteur minimale prévue par le règlement sanitaire départemental du Loiret) ce qui ne permet pas de disposer d’un espace vital suffisant. Elle est réduite à moins de 3 mètres carrés si l’on exclut la surface occupée par le mobilier présent composé d’un clic clac de 2 places, de l’échelle de meunier, d’une table basse et d’une chaise. L’exiguïté du logement ne permet pas de se mouvoir facilement ».

L’arrêté préfectoral ajoute que « Les dangers sanitaires qui résultent de l’insuffisance d’espace vital pour un occupant sont des atteintes d’ordre psychosocial. La sensation d’oppression est génératrice d’atteinte à la santé mentale (manifestations dépressives ou anxieuses, perte d’estime de soi). La difficulté de recevoir entraîne une altération du lien social et un risque d’isolement de la personne. Les conditions d’habitabilité et d’accueil de ce local sont défavorables à la santé des occupants et ne répondent pas à la définition de la santé par l’Organisation Mondiale de la Santé qui entend un état complet de bien-être physique, mental et social ».

En conséquence, le préfet du Loiret en déduit que la mise à disposition aux fins d’habitation du bien sis [Adresse 5] situé sous comble est contraire aux dispositions de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique aux termes duquel « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux ».

Au surplus, l’arrêté préfectoral souligne les manquements aux règles minimales d’habitabilité du local par « le dysfonctionnement du dispositif de ventilation dans le logement (absence de tirage des bouches d’extraction de l’air vicié dans les pièces de service) pouvant engendrer des risques de survenue ou d’aggravation de pathologie notamment de maladies pulmonaires et d’allergie » ainsi que par « la dangerosité de l’échelle de meunier de forte inclinaison menant à un espace en mezzanine sans rampe et main courante entrainant un risque réel de chute ».

Il en découle que, contrairement aux dispositions contractuelles, le bien ne répond pas au règlement sanitaire départemental du Loiret qui fixe les normes d’habitation auxquelles doit être soumis un logement pour pouvoir être loué. Il ressort également de l’arrêté préfectoral que le bien litigieux ne réunit pas les critères d’habitabilité instaurés afin de s’assurer que l’hébergement d’une personne est conforme à la dignité humaine.

Il résulte de l’arrêté préfectoral du 14 avril 2020 que le recours exercé par Madame [M] [Y] épouse [C] n’était pas « de nature à remettre en cause le caractère impropre de ce local » puisque le caractère inhabitable résultait « du fait de sa configuration ». Dans sa décision de rejet du 20 octobre 2020 en réponse au recours gracieux exercé par Madame [M] [Y] épouse [C], le préfet retient encore qu’ « il est incontestable que cette pièce n’est pas destinée à l’habitation ».

En conséquence, l’arrêté préfectoral reconnaissant le caractère inhabitable du logement s’appuie sur des éléments antérieurs au contrat relatifs à la surface au sol de l’unique pièce de vie, la hauteur sous plafond et le dispositif de ventilation qui ne pouvaient être ignorés du vendeur au jour de la vente.

Il est ainsi démontré qu’en insérant dans le contrat de vente des dispositions assurant à Madame [M] [Y] épouse [C] l’usage d’habitation et la possible mise en location du bien immobilier, Madame [E] [L] a volontairement provoqué l’erreur de l’acheteur sur les qualités essentielles dudit bien.

Le dol sera dès lors reconnu et il sera fait droit à la demande de nullité du contrat.

— Sur les conséquences de l’annulation du contrat de vente

Madame [M] [Y] épouse [C] demande au tribunal que Madame [E] [L] soit condamnée à lui restituer le prix de vente soit la somme de 30 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement soit le 22 juin 2019 ainsi que les frais afférents à ladite vente. Elle sollicite également l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance à hauteur de 10 000 euros, une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral et une somme de 3 112,67 euros au titre des charges de copropriété.

Madame [E] [L] soutient que Madame [M] [Y] épouse [C] ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier ses demandes aussi bien pour évaluer la perte de chance que pour justifier l’existence et l’évaluation de son préjudice moral.

Sur ce,

La victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178 alinéa 1er du Code civil, d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil. Le dol peut encore ouvrir au profit du contractant trompé une action destinée à réparer la perte de chance de ne pas avoir contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas conclure du tout.

En l’espèce, Madame [E] [L] sera condamnée à restituer à Madame [M] [Y] épouse [C] le prix de la vente soit 30 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement soit le 22 juin 2019 et les frais afférents tels que figurant dans l’acte de vente soit 1713 euros.

Madame [M] [Y] épouse [C] justifie avoir dû rompre, à partir du 8 juin 2020, le contrat de bail qui la liait à [G] [T], locataire du bien litigieux assujetti à un loyer mensuel de 300 euros. Il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation de Madame [E] [L] à la perte des loyers subie jusqu’à la présente décision par Madame [M] [Y] épouse [C] (pièce numéro 9 – dossier demandeur). En raison de la nature et de la configuration du bien notamment de la surface au sol de l’unique pièce de vie objet de la location ainsi que du dysfonctionnement du dispositif de ventilation dans le logement, le préjudice subi par Madame [M] [Y] épouse [C] ne saurait être évalué au-delà de la somme de 1000 euros et aucun préjudice moral ne lui sera reconnu.

Par ailleurs, l’annulation de la vente justifie que l’acquéreur soit indemnisé du montant des charges de copropriété dont il s’est acquitté. Madame [M] [Y] épouse [C] sera dès lors condamnée au paiement de la somme globale de 3 112, 67 euros au titre des charges de copropriété (pièce numéro 8 – dossier demandeur).

Sur le remboursement des factures d’électricité

Madame [E] [L] sollicite du tribunal la condamnation de Madame [M] [Y] épouse [C] à lui rembourser les consommations et abonnement facturés par son fournisseur d’électricité en s’appuyant sur une facture EDF du 9 avril 2020 pour la période de consommation du 13 avril 2019 au 7 avril 2020 (pièces 6-7 – dossier [L]).

Madame [M] [Y] épouse [C] soutient, d’une part, qu’elle s’est toujours acquittée des sommes dues auprès de son fournisseur d’électricité et, d’autre part, que la dette d’électricité litigieuse est, dans tous les cas, prescrite.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il sera relevé, d’une part, que seul le juge de la mise en état est réputé compétent concernant lesdits remboursements des factures d’électricité et, d’autre part, que si Madame [E] [L] justifie avoir été destinataire de ces factures d’électricité, elle n’apporte pas la preuve qu’elle a effectivement réglé les montants réclamés par le fournisseur d’électricité.

La demande de remboursement des factures d’électricité de Madame [E] [L] sera en conséquence rejetée.

Sur la responsabilité des notaires

Madame [E] [L] sollicite du tribunal qu’il condamne in solidum les notaires intervenus à l’acte de vente à savoir la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN, notaire à Etampes, assistant Madame [M] [Y] épouse [C] et la SCP [K] & DESPRES, notaire à la Ferté Saint Aubin, assistant Madame [E] [L] au règlement des éventuelles condamnations prononcées à son encontre par la présente juridiction. Elle invoque un manquement au devoir de conseil en soulignant que les notaires n’ont pas attiré son attention sur l’insertion des « Dispositions relatives à la mise en location du bien » dans l’acte définitif de vente. Elle demande également que les notaires soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 4 000 euros représentant les honoraires réglés à Monsieur [O] [U], agent immobilier qui a négocié l’acte de vente.

La SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN estime que l’acte de vente a repris les informations figurant sur le certificat de mesurage annexé à l’acte de vente du 17 novembre 2016 mentionnant une surface loi Carrez de 8.61 mètres carrés. Elle précise que pour qu’un logement soit mis à disposition aux fins d’habitation, la réglementation exige un volume d’espace vital d’au moins 20 mètres cubes et qu’en s’appuyant sur l’insuffisance de la surface minimale, l’arrêté préfectoral n’a pas pris en considération le volume de 26.66 mètres cubes. Au surplus, elle soutient qu’un notaire n’est aucunement tenu de se transporter sur les lieux pour vérifier la concordance entre les mentions aux actes et la réalité sur le terrain. S’agissant des honoraires de négociation de 4 000 euros versés à l’agent immobilier, elle estime que seul Monsieur [O] [U] peut être condamné à les restituer d’autant plus qu’il est assujetti à un devoir de conseil et qu’il s’est déplacé sur les lieux.

La SCP [K] & DESPRES relève que l’arrêté préfectoral s’appuie sur l’insuffisance de la surface minimale habitable mais qu’il ne remet pas en cause la hauteur sous plafond (2.20 mètres) et le volume (26.6 mètres cubes) soit un volume supérieur à ce qui est exigé par la réglementation (20 mètres cubes). Elle estime que le local pouvait dès lors être considéré conforme à un usage d’habitation. Elle précise que l’arrêté préfectoral s’appuie également sur l’insuffisance de l’aération et la dangerosité de l’échelle de meunier permettant d’accéder à la mezzanine mais que le notaire n’est pas tenu de réaliser une visite sur place lorsqu’il n’existe aucun indice de nature à mettre en doute la sincérité des déclarations des parties. Elle indique que le notaire a interrogé Madame [E] [L] sur la destination de son local et qu’il lui a été répondu que le local était répertorié au service des impôts comme logement soumis à taxe foncière et d’habitation. Par ailleurs, elle relève que le local avait déjà fait l’objet de locations aux fins d’habitation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, soumis à un devoir d’information et de conseil, est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité des actes établis. En qualité de rédacteur, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte. En cas de manquement à son devoir d’information et de conseil ou à son devoir d’authentification, le notaire, en sa qualité d’officier public, engage sa responsabilité délictuelle.

Il incombe au notaire d’assumer la charge de la preuve de l’accomplissement de son devoir d’information et de conseil. Il ne peut se décharger de cette obligation au motif de l’intervention d’un autre professionnel.

En l’espèce, les notaires, chargés par Madame [E] [L] et Madame [M] [Y] épouse [C] d’établir l’acte de vente, de protéger leurs intérêts et de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité des dispositions contractuelles, se devaient de procéder à des vérifications concernant non seulement les caractéristiques techniques du logement mais encore son usage aux fins d’habitation ainsi que la possibilité de le mettre en location.

A tout le moins, les notaires se devaient d’attirer l’attention du vendeur et de l’acheteur sur les conditions nécessaires en termes de volume et de surface pour que soit reconnue l’habitabilité du logement d’autant plus que la mise en location du bien était une condition déterminante du consentement des parties et qu’elle avait nécessairement des conséquences sur la valeur du bien.

Or, ni la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN, ni la SCP [K] & DESPRES ne rapportent la preuve qu’elles ont procédé aux vérifications nécessaires concernant la possible mise en location du bien ou qu’elles ont attiré l’attention des parties quant au risque de ne pas être autorisées à mettre en location un bien présentant une surface et un volume si faibles.

Si les notaires ne sont pas tenus de se transporter sur les lieux pour vérifier la concordance entre les mentions aux actes et la réalité sur le terrain, ils n’en demeurent pas moins assujettis à un devoir d’information et de conseil qui les oblige à personnaliser les informations délivrées aux parties en fonction de leurs attentes et besoins.

Dans ces conditions, la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN et la SCP [K] & DESPRES ont manqué à leur obligation d’information et de conseil. Elles ne sauraient justifier leur manquement en invoquant l’obligation d’information pesant également sur l’agent immobilier. La faute de l’agent immobilier qui prête son concours à la négociation d’un acte après avoir été mandaté par les parties et qui doit en conséquence s’assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire, n’exclut pas celle des notaires choisis par les parties pour rédiger l’acte de vente.

En conséquence de leurs manquements à leur obligation d’information et de conseil, la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN et la SCP [K] & DESPRES doivent ainsi garantir Madame [E] [L] de toute condamnation.

Toutefois, il est acquis que les restitutions auxquelles est tenu le vendeur à la suite de l’annulation d’un contrat de vente ne constituent pas un préjudice indemnisable par une partie autre que celle qui l’a perçu et qu’elles ne peuvent dès lors donner lieu à garantie contre le notaire.

Dès lors, la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN et la SCP [K] & DESPRES seront condamnées in solidum à verser à Madame [E] [L] toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure, à l’exception de la restitution du prix de vente net vendeur et des charges de copropriété, soit la somme de 1713 euros au titre des frais afférents à l’acte de vente et la somme de 1.000 euros prononcée à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de perte de chance.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN et la SCP [K] & DESPRES à verser à Madame [E] [L] la somme de 4.000 euros TTC au titre des honoraires de négociation de l’agent immobilier compte tenu des fautes de cette dernière.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [L] qui succombe devra supporter les entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de la SCP GUILLAUMA-PESME.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Les autres demandes formulées au titre des articles 699 et 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

— ANNULE le contrat de vente en date du 22 juin 2019 intervenu entre Madame [M] [Y] épouse [C] et Madame [E] [L] portant sur le bien immobilier ainsi désigné :

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13] [Adresse 1] ainsi au cadastre : Section AX, n° [Cadastre 4], d’une surface de 00 ha 01 a 41 ca

Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) :

Lot numéro vingt-deux (22)

Dans le bâtiment A, au troisième étage, un GRENIER en mezzanine.

Et les vingt-autre/mille trente et unièmes (24/1031èmes) des parties communes générales.

Et les trente-trois/mille douzièmes (33/1012èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

Et les quarante-sept/mille dix-huitièmes (47/1018èmes) des parties communes spéciales au bâtiment D ;

— ORDONNE la publication du jugement à intervenir auprès des Services de la Publicité Foncière, à la diligence et aux frais de Madame [E] [L] ;

— CONDAMNE Madame [E] [L] à restituer à Madame [M] [Y] épouse [C] la somme de 30 000 euros avec intérêts aux taux légal à compter de la date du versement soit le 22 juin 2019 et les frais afférents tels que figurant dans l’acte de vente soit 1713 euros ;

— CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à Madame [M] [Y] épouse [C] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

— DEBOUTE Madame [M] [Y] épouse [C] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

— CONDAMNE Madame [E] [L] à verser à Madame [M] [Y] épouse [C] la somme de 3112,67 euros au titre des charges de copropriété ;

— DEBOUTE Madame [E] [L] de sa demande de condamnation de Madame [M] [Y] épouse [C] au versement de la somme de 825,39 euros en remboursement des frais d’électricité assumés postérieurement à la vente ;

— DEBOUTE Madame [E] [L] de sa demande de condamnation in solidum de la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN et la SCP [K] & DESPRES au remboursement de la somme de 4 000 euros au titre des honoraires de négociation versés à Monsieur [O] [U] ;

— CONDAMNE in solidum la SCP [P] – TROTTIER-CAJEAT – FOIRY – PINEL MANGIN et la SCP [K] & DESPRES à garantir Madame [E] [L] et à lui verser d’une part la somme de 1713 euros, au titre des frais afférents à l’acte de vente, et d’autre part, la somme de 1.000 euros prononcée au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de perte de chance ;

— CONDAMNE Madame [E] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GUILLAUMA-PESME ;

— DIT que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame Bénédicte LAUDE et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente