TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e TOURNIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03441 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4DTE

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. VIANOVA GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0263

DÉFENDERESSE

S.C.I. ELOR 88, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à PARIS (75002) a assigné la société SCI ELOR 88, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 2 et 24 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir cette société condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7], ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 9.869,90 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus suivant décompte arrêté le 25 janvier 2024, majoré des intérêts aux taux légaux à compter du 16 novembre 2020 sur la somme de 6.900,02 euros, à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 8.106,13 euros puis à compter du 6 septembre 2021 pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.600 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La société ELIOR 88 n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024.

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DTE

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2025 pour être mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 20 janvier 2021, 23 novembre 2022 et 28 novembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société SCI ELIOR 88.

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 25 janvier 2024 -, que la société SCI ELIOR 88 reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 9.365,90 euros.

Par ailleurs, il ne saurait être contesté que pour faire valoir l’exigibilité de sa créance, le syndicat des copropriétaires a, à douze reprises mis en demeure la société SCI ELIOR 88 d’avoir à régler les charges de copropriété réclamées.

Toutefois, pour justifier de l’envoi desdites mises en demeure, le syndicat des copropriétaires produit les bordereaux d’envoi établis par LA POSTE en date du 8 septembre 2023, 8 novembre 2023 et 13 décembre 2023.

Or, le syndicat des copropriétaires sollicite d’assortir la somme à laquelle est présentement condamnée la SCI ELIOR 88, des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2020 sur la somme de 6.900,02 euros, à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 8.106,13 euros puis à compter du 6 septembre 2021 pour le surplus.

Dès lors que les envois desdites mises en demeure du 16 novembre 2020, du 26 janvier 2021 et du 6 septembre 2021 ne sont pas justifiés, il convient de condamner la SCI ELIOR 88 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.365,90 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute parti-cipation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation écono-mique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 504 euros correspondant aux 12 lettres dites de « relance » adressées à la SCI ELIOR 88 sur la période allant du 1er septembre 2020 au 25 janvier 2024.

Dès lors qu’une seule mise en demeure restée infructueuse suffit pour engager des poursuites judiciaires, la société défaillante ne saurait être redevable de l’ensemble desdites lettres de relance, lesquelles, du reste, et au vu de ce qui précède ne sont pas, pour la plupart, accompagnées d’un justificatif, à tout le moins, de bordereau d’envoi.

Dans ces conditions, au titre des frais et compte tenu de l’équité, il convient de fixer la somme due par la société défenderesse à la somme d’une seule lettre de mise en demeure, soit à un montant de 42 euros.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les sommes rejetées telles que sollicitées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne sauraient être mises à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts, dès lors qu’elle est dûment sollicitée.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de la SCI ELIOR 88 et par suite d’un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI ELIOR 88 sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SCI ELIOR sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SCI ELIOR 88 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Adresse 10] (75002) au titre des charges de copropriété dues au 25 janvier 2024 la somme de 9.365,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la société SCI ELIOR 88 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) la somme de 42 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société SCI ELIOR 88 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI ELIOR 88 aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Mars 2025.

La Greffière Le Président