TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PENOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GUILLOT-TANTAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4S56

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PRONY BUREAUX,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K037

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [E],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître PENOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1147

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4S56

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1/05/2005 à effet au 1/05/2005, la SCI PRONY BUREAUX a donné à bail à M. [E] [N] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 4600 euros et 690 euros de provisions sur charges mensuelles.

Un dégât des eaux a été déclaré par M. [E] [N] le 29/10/2023. A la requête de M. [E] [N] un constat de l’état des lieux loués a été réalisé par commissaire de justice le 11/06/2024. Des indemnités ont été proposées après expertise des lieux au locataire par son assureur en février et avril 2024.

Le bailleur a fait signifier une sommation interpellative aux occupants des lieux loués le 30/11/2023 et il a été rencontré trois personnes dans les lieux ayant indiqué avoir loué par Airbnb , leur interlocuteur étant Mme [V] [U] se présentant comme épouse du propriétaire. Une autre sommation a été signifiée le 01/02/2024 sans que le tiers présent dans les lieux ne donne son identité ou renseignements sur son occupation.

Des échanges ont eu lieu entre la SCI PRONY BUREAUX et M. [E] [N] à compter du mois de janvier jusqu’au mois de mars 2024 portant sur à la fois des impayés de loyers de la part du locataire, des demandes indemnitaires de celui-ci en raison de travaux dans l’immeuble entraînant des troubles de jouissance, une sous-location par M. [E] [N]. Notamment M. [E] [N] a sollicité la SCI PRONY BUREAUX pour obtenir une autorisation de sous-location le 18/01/2024 qui a été refusée le 23/01/2024 et le 11/03/2024.

M. [E] [N] a porté plainte contre son ex-épouse , Mme [V] [U], le 13/11/2024, plainte complétée le 10/12/2024, 22/01/2025 et 18/03/2025 pour harcèlement , puis auprès de M^me La Procureur de [Localité 6] le 22/01/2025 reçue le 23/01/2025. Le divorce des époux par consentement mutuel a été formalisé par convention déposée le 08/10/2024, selon attestation notariale du 08/10/2024.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/ 10/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 22621,86 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29/02/2024, la SCI PRONY BUREAUX a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection sur le fondement de l’article 8 de la loi du 06/07/89 M. [E] [N] aux fins de :

Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [E] [N] Voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [E] [N] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou expulsionVoir condamner M. [E] [N] au paiement : – d’une somme de 86238,90 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

— d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des sommations des 30/11/2023 et 15/12/2023, des constats de commissaire de justice du 20/07/2023 et 01/02/2024

voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 1/03/ 2024.

A l’audience du 24/03/2025, le bailleur soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

DEBOUTER Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 décembre 2024,

ORDONNER la résiliation judiciaire du bail à usage d’habitation conclu entre la SCI PRONY BUREAUX et Monsieur [E] le 1er mai 2005,

ORDONNER l’expulsion sans délai de Monsieur [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [E] :

Assortir l’échéancier accordé à Monsieur [E] d’une clause de déchéance du terme et ainsi prévoir qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité et/ou du loyer et des charges courants à bonne date, l’ensemble de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise de plein droit,

En tout état de cause de :

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 86.238,90 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 37.384,63 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée

CONDAMNER Monsieur [E] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des procès-verbaux de constat du 20 juillet 2023 et du I" février 2024 ainsi que celui des sommations interpellatives des 30 novembre 2023 et 15 décembre 2023.

M. [E] [N] a été représenté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

DECLARER Monsieur [N] [E] recevable et bien fondé en ses demandes,

DEBOUTER la SCI PRONY BUREAUX de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SCI PRONY BUREAUX de ses demandes, fins et conclusions, et de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

CANTONNER la dette locative de Monsieur [E] à la somme de 25.272,04 € au 31 décembre 2024,

JUGER que Monsieur [E] s’acquittera de sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 1053 € en plus du loyer courant,

SUSPENDRE en conséquence la clause résolutoire du bail du ler mai 2005 ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la SCI PRONY BUREAUX à payer à Monsieur [N] [E] la somme de 12.238 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER la SCI PRONY BUREAUX à payer à Monsieur [N] [E] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI PRONY BUREAUX aux dépens.

En délibéré sur autorisation, la SCI PRONY BUREAUX a été autorisée à présenter des observations sur la recevabilité de sa demande au regard des obligations visées à l’article 24 de la loi du 06/07/89, compte tenu des règles imposées aux personnes morales ( hors société de famille) pour information de la CCAPEX et dénonciation au Préfet.

La SCI PRONY BUREAUX a indiqué que la signification du commandement de payer du 28/10/2024 avait été effectuée le 30/10/2024 et la dénonciation au Préfet le 01/03/2024 pour l’assignation du 01/03/2024 , qu’elle était recevable en son action.

Aucune note en réponse n’a été adressée par M. [E] [N].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la SCI PRONY BUREAUX en acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La demande en résiliation judiciaire du bail dans l’assignation a été faite pour sous-location illicite, mais non pour les impayés , qui ne sont mentionnés que pour indication, le fondement de la demande étant le non-respect de l’article 8 de la loi du 06/07/89, avec une demande indemnitaire pour ces faits , mais aucune demande pour un arriéré locatif . Il n’était donc pas nécessaire de procéder aux diligences précitées lors de celle-ci.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 30/10/2024 pour signaler les impayés, après le commandement de payer du 28/10/2024.

La demande en acquisition de la clause résolutoire pour impayés n’était pas formée avant cette demande additionnelle incluse dans les conclusions soutenues oralement le 24/03/2025, si bien que la CCAPEX a bien été saisie dans le délai prévu avant ces conclusions valant citation.

Mais de ce fait il n’a pas été adressée au Préfet six semaines avant l’audience, l’information par EXPLOC pour cette demande, puisque le Préfet n’a été informé que le 01/03/2024 soit avant même la signification dudit commandement de payer, sans réitération.

Or cette chronologie des informations à la CCAPEX puis au Préfet obéit à une logique d’information d’abord pour la vérification des droits des locataires, puis la mise à disposition des services chargés de recueillir des informations lors du diagnostic social et financier. Il sera noté que de plus dans le cas présent une dette au 01/03/2024 était constituée , mais qu’elle a été soldée le 01/06/2024, pour se reconstituer postérieurement à cette date. Dans ces conditions une réitération de la dénonciation des conclusions au Préfet par le procédé Exploc six semaines avant l’audience du 24/03/2025 était nécessaire à peine d’irrecevabilité de la demande.

La demande en acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable.

La demande en résiliation judiciaire formée le 24/03/2025 porte à la fois sur les manquements pour sous-location et pour des impayés . Dans le cas où la demande porte en partie sur des impayés , l’article 24 IV de la loi du 06/07/89 impose que la demande additionnelle en constat de la résiliation ou la résiliation judiciaire du bail respecte aussi les dispositions de l’article 24 II et III de la loi du 06/07/89.

Dans ces conditions ,la présente demande en résiliation judiciaire du bail est donc également irrecevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le commandement de payer délivré le 28/ 10/ 2024 portait sur une dette de 22621,86 euros.

M. [E] [N] a justifié de virement du 09/06/2024 à CIC Ouest pour 5025 euros, de 1500 euros à CIC ouest le 06/12/2024 et de 2000 euros mentionné par Paypal GMF ( qui est mentionné comme destinataire des chèques de loyer par le gestionnaire COVEA ) pour 2000 euros . Ces deux derniers virements sont pris en compte au décompte au 01/01/2025, mais il ne figure pas celui du 09/06/2024 ; il convient donc de déduire cette somme de 5025 euros du total réclamé de 37384.63 euros , soit une somme due de 32359.63 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [E] [N] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28/ 10/ 2024 sur la somme de 22621,86 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement de la SCI PRONY BUREAUX  :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [E] [N] sollicite 24 mois de délai pour payer sa dette. La SCI PRONY BUREAUX fait valoir que M. [E] [N] n’est pas de bonne foi et ne justifie pas de difficultés financières au regard du contrat de réalisation produit.

M. [E] [N] n’a pas justifié de ses avis d’imposition des années antérieures , pour déterminer son revenu moyen.

Il a produit un contrat de production audiovisuelle, comme réalisateur, du 10/03/2005, en cas de mise en production du film envisagé , avec salaire de 95000 euros brut.

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03987 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4S56

La possibilité de régler la dette est liée à ces revenus à venir.

Des délais seront accordés mais le délai demandé est trop important eu égard au montant de la dette. Il sera accordé un délai de 13 mois pour payer celle-ci, selon modalités au dispositif , avec clause de déchéance en cas de non-respect.

Sur la demande de la SCI PRONY BUREAUX de dommages et intérêts au titre des sous-locations :

La SCI PRONY BUREAUX forme une demande de dommages et intérêts de 86238.90 euros pour 99 nuitées à 871.10 euros pour les sous-locations irrégulières , selon le calendrier des annonces proposées et relevées sur constat, entre juillet 2023 et juin 2024 et 110 commentaires constatés.

M. [E] [N] fait valoir l’absence de preuve donnée par la SCI PRONY BUREAUX des sommes perçues par lui à ce titre et de sa participation à des sous-locations.

La SCI PRONY BUREAUX n’a pas sollicité en référé de la part des plateformes concernées le relevé des nuitées payées, ni le bénéficiaire de ces sous-locations. Elle ne précise pas le fondement de sa demande.

En application de l’article 12 du code de procédure civile , le juge doit expliciter le fondement de la demande dont il est saisi et examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

En vertu des articles 546 et 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession. Le détournement fautif des fruits civils produit par une sous-location sans accord du bailleur cause nécessairement préjudice à celui-ci.

Il ressort de l’article 546 et 547 du code civil que l’appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l’accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous- loyers, comme fruits civils au bailleur.

La SCI PRONY BUREAUX a sollicité le remboursement de nuitées au titre de « loyers injustement perçus par M. [E] [N] au titre de la sous-location irrégulière », si bien qu’elle a fait dès lors référence aux fruits civils.

La SCI PRONY BUREAUX a fait établir par constat de commissaire de justice des procès-verbaux le 20/07/2023, par lesquels il apparait des annonces passées sur VRBO au prix de 955 $ par nuit . Sur le calendrier apparait en grisé des dates du 01 au 07/08/2023, du 01 au 30/09/2023, du 01 au 12/10/2023, puis 15 au 17/09/2023, du 20 au 22/10/2023, du 27 au 29/10/2023du 31/10 au 06/11/2023, du 19 au 24/11/2023, du 19/12/2023 au 08/01/2024, du 10 au 13/03/2024, puis 21 au 24/03/2024, du 22 au 26/04/2024, du 07 au 10/05/2024, du 15 au 17/05/2024, du 05 au 07/06/2024 et 14 au 21/06/2024, tous les mois de juillet à décembre 2024. Le 01/02/2024 il est constaté des annonces sur le site VRBO au prix de 600 $ la nuit avec les dates actualisées.

Lors des sommations interpellatives , il a été confirmé des occupations par des tiers , certains le 30/11/2023 ayant confirmé leur location par Airbnb et le fait que Mme [V] [U] était leur interlocutrice.

M. [E] [N] n’a pas contesté le 21/02/2024 une sous-location exceptionnelle une semaine en novembre 2023 , après la mise en demeure de son bailleur par LRAR du 23/01/2024 pour les faire cesser . Il avait donc demandé autorisation a posteriori , le refus a été confirmé le 11/03/2024.

Mais M. [E] [N] produit aux débats des mails adressés à Mme [V] [U] le 31/10/2024, puis le 12/11/2024. Il lui demande que cessent les annonces mises sur Airbnb pour des sous-locations, en raison du divorce des époux et du fait qu’il a la jouissance du logement loué. Il a déposé plainte pour indiquer que Mme [V] [U] continuait à déposer des annonces, car elle avait conservé l’accès aux codes de ses comptes et mails , et effectué diverses opérations sans son accord ; dans la dernière plainte du 22/01/2025, il mentionne des annonces sur d’autres plateformes Plum Guide, The Nomad, [Adresse 8], l’Agence de [Localité 6], Stayz.

Il joint des mails adressés à Airbnb pour demander que le « listing » de Mme [V] [U] soit retiré concernant son logement : la plateforme a indiqué ne pouvoir le faire le 04/11/2024 sans un courrier, non précisé , car elle ne contrôle pas les droits des hôtes , leur demandant seulement de déclarer qu’ils en disposent. Avec Plum Guide, il est indiqué en destinataire le 21/01/2025 l’adresse mail de M. [E] [N], mais l’objet du mail débute par « [W] , … ».

Il n’est donc pas avéré que M. [E] [N], qui est le seul co-contractant de la SCI PRONY BUREAUX depuis le 08/10/2024, soit à l’origine de toutes les annonces passées sur les différentes plateformes de locations de courte durée notamment en 2024, alors qu’il n’a mentionné que celle de novembre 2023 comme ayant eu lieu et dont il était informé, sans plus de précision sur les circonstances de celle-ci dans son courrier du 18/01/2024, ni sur la période antérieure. Si Mme [V] [U] était cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil jusqu’à son divorce, M. [E] [N] lui a demandé de faire cesser ces annonces dès fin octobre 2024 et a porté plainte, après avoir pris connaissance des usurpations de ses codes d’accès.

Il appartient à la SCI PRONY BUREAUX de rapporter la preuve des fruits civils qui sont recueillis par un possesseur de mauvaise foi et du quantum sollicité.

Le droit d’accession aux fruits civils du bailleur suppose que M. [E] [N] comme titulaire du contrat de bail avec son épouse ait opéré ou laissé opérer des sous-locations. Or au moins sur une période, il était informé de celles-ci en novembre 2023 et postérieurement jusqu’au 18/01/2024, date à laquelle il a sollicité une autorisation de sous-location, ce qui implique qu’il en a eu connaissance sur cette période . Mais il n’est pas démontré par la SCI PRONY BUREAUX de participation de M. [E] [N] dans la mise en œuvre de sous-location sur toute l’année 2023, ni après, janvier 2024. Ainsi dans le constat du 20/07/2023, un total de 11 avis est reporté pour 65 nuits entre janvier 2023 et juillet 2023, le prix de nuitées est de 955 $ soit 871 €, mais il n’est pas mentionné de nuitées après novembre 2023. Dans le constat du 01/02/2024 , il n’apparait pas le nom de M. [E] [N] comme hôte, qui est indiqué être, RuchiMehta et pour lequel cette annonce ne comporte pas encore d’avis ( reviews).

Dans ces conditions, les sous-locations dont M. [E] [N] est directement l’auteur et qui le rende possesseur de mauvaise foi des fruits civils , se limite à 7 jours en novembre 2023.

Aucune action n’ayant été entamée par le bailleur vis-à-vis de Mme [U], malgré les éléments communiqués pendant l’instance par M. [E] [N] et ce, alors qu’elle était cotitulaire du bail entre juillet 2023 et juillet 2024, M. [E] [N] ne peut se voir imputer le montant des sommes liées aux sous-location , qui commande de caractériser l’auteur de celles-ci.

La demande en justice pour des fruits civils contre des cotitulaires du bail a pour fondement le fait que chacun d’eux puisse répondre des conséquences de sous-location, dont il est l’auteur, sans accord du bailleur, sans que ne puisse être établie une présomption de coaction des cotitulaires du bail en cette matière.

La demande ne reposant pas non plus sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun dans ce cas, aucune responsabilité du locataire ne peut être retenue pour des faits fautifs de son ex-épouse.

M. [E] [N] sera condamné à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 6097 euros pour la période retenue de 7 jours en novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de M. [E] [N] de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

En application de l’article 6b de la loi du 06/07/89, le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire, dans les lieux loués.

M. [E] [N] soutient qu’il a subi des troubles de jouissance en raison de travaux effectués au 2ème, 5ème et 6ème étage de l’immeuble pour des nuisances sonores dès 7h30 le matin, pendant plusieurs mois . Il fait valoir des dégât des eaux en octobre et novembre 2023 en raison de ces travaux , pour lesquels une déclaration de sinistre a été effectuée. Il conteste s’être opposé à l’accès aux lieux pour des travaux, qui ont été chiffrés à 8243,18 euros par expert d’assurance, pour lequel il a répondu aux convocations.

Il demande une indemnisation sur la base de 25% de son loyer soit sur 8 mois , la somme de 12238 euros.

Pour s’y opposer, la SCI PRONY BUREAUX souligne que l’immeuble dispose de digicode , que s’il n’est pas utilisé en journée pour permettre l’accès de patients du cabinet dentaire et de radiologie, il fait état d’un gardien dans l’immeuble. Pour les travaux , le bailleur considère que la preuve des travaux le matin n’est pas rapportée, que la sous-location n’aurait pas été possible en cas de travaux de ce type, et que l’arrêté à [Localité 6] sur les activités bruyantes les permet entre 7h et 22h. la SCI PRONY BUREAUX ajoute que M. [E] [N] ne donne pas accès aux lieux , selon un courrier du 18/07/2023, que de plus après le dégât des eaux déclaré, elle n’a pu accéder à l’appartement pour une visite technique et changé une colonne vétuste , ce qui a nécessité une mise en demeure le 29/10/2024, soutient que les éléments produits par le demandeur notamment d’attestation du cabinet dentaire n’est pas probatoire du respect de cette obligation du locataire.

En ayant communiqué ses disponibilités seulement le 20/11/2024, il soutient que M. [E] [N] a contribué à son propre préjudice, qu’il doit être débouté, le quantum réclamé n’étant pas justifié.

Aucun trouble n’est prouvé pour le digicode de l’immeuble, compte-tenu de la présence d’un gardien.

Pour les travaux qui causeraient des nuisances sonores, il n’est pas apporté de preuves précises par constat ou attestations, mesures de bruit.

Le courrier du 18/01/2024 de M. [E] [N] fait suite au constat de sous-location du 20/07/2023 et la sommation interpellative du 30/11/2023 et 15/12/2023.

Le 30/01/2024 , le bailleur a indiqué avoir pris acte de la déclaration de dégât des eaux du mois d’octobre et novembre 2023 , mais attendre les résultats de l’expertise en cours et l’accès aux lieux sollicité et non obtenu. Il est justifié de mise en demeure du 29/10/2024 pour accéder aux lieux.

M. [E] [N] a produit une demande de précision du 12/02/2024 sur les chiffrages d’indemnisation de son assureur , après la visite des experts du cabinet mandaté du 04/01/2024, puis 18/04/2024, dans le cadre de la convention IRSI . M. [E] [N] n’a donc pas fait obstacle aux opérations d’expertise pour compte commun , qui ont donné lieu à propositions d’indemnisation le 09/02/2024 puis 18/04/2024 en complément pour les travaux de réfection des peintures et parquet dégradés.

Mais il n’est pas déterminé s’il a donné accès aux lieux pour des modifications de la colonne des eaux. Cependant aucun autre dégât des eaux n’a été signalé au bailleur, si bien que ce manquement aux obligations de M. [E] [N] n’est pas de nature à avoir causé des dommages à un tiers pour sa faute contractuelle.

Mais le préjudice de jouissance de M. [E] [N] est limité, puisque ne débutant qu’à compter de janvier 2024 au plus tôt en raison des délais d’usage pour expertise et le séchage des lieux dans ce type de désordres et jusqu’à mai 2024. Il résulte du constat du 01/02/2024 des dommages de décollements de peinture, dans le salon, l’entrée, la chambre 1, les WC , la cambre 2, le cagibi, la salle de bain , la chambre 3 et des parquets ternis. Aucune mesure de taux d’humidité n’a été réalisée, si bien que la preuve de désordres persistants n’est pas rapportée. Compte-tenu des indemnisations obtenues par assurance par M. [E] [N], il était donc en mesure de faire procéder à des réfections des lieux, dont il ne justifie pas.

Par ailleurs, le préjudice, en raison d’une atteinte à la jouissance directe limitée, dans un appartement de standing et qui n’empêche pas l’occupation des lieux, n’est pas de 25% du loyer. Ce préjudice sera réparé par une indemnisation de 10% des loyers sur 5 mois , soit 3060 euros arrondi.

Il convient de condamner la SCI PRONY BUREAUX à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 3060 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [E] [N] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire pour des impayés persistants.

En équité M. [E] [N] sera débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [E] [N] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification de la décision, tandis que les dépens pour les frais de sommations interpellatives, de constats produits par la SCI PRONY BUREAUX ou M. [E] [N] seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI PRONY BUREAUX irrecevable en ses demandes en acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 4],

DEBOUTE la SCI PRONY BUREAUX des demandes consécutives en expulsion, indemnité d’occupation

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 32359.63 euros au titre des loyers échus impayés au 01/01/2025 , janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28/ 10/ 2024 sur la somme de 22621,86 euros et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [N] à payer la dette par 13 mensualités de 2312 euros , payable au même terme que le loyer et la provision sur charges, à compter du mois suivant la signification de la décision , la dernière soldant la dette en principal et intérêts , en sus du loyer et des charges,

DIT que le non- paiement d’une mensualité à sa date ou du loyer et de la provision sur charges rendrait immédiatement exigible le solde restant dû, sans mise en demeure

DIT que la demande de la SCI PRONY BUREAUX pour les nuitées illicites se fonde sur la théorie de l’accession des fruits civils

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 6097 de dommages et intérêts pour 7 sous- locations illicites en novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE la SCI PRONY BUREAUX du surplus de ses demandes à ce titre contre M. [E] [N]

CONDAMNE la SCI PRONY BUREAUX à payer à M. [E] [N] la somme de 3060 euros de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance pour dégât des eaux, subi à l’occasion des travaux dans l’immeuble entre janvier 2024 et mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28/ 10/ 2024, de l’assignation, la signification de la décision , tandis que les dépens pour les frais de sommations interpellatives, de constats produits par la SCI PRONY BUREAUX ou M. [E] [N] seront partagés par moitié entre les parties

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la SCI PRONY BUREAUX la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

DEBOUTE M. [E] [N] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 6], le 26 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT