TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Amandine JOUANIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent VIOLLET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NQD

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0129

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #Z0046

Madame [W] [K] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #Z0046

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NQD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 15 décembre 2017, La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX a donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX a délivré à Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] un congé pour vente à effet au 14 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 8 novembre 2024, La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX a fait assigner Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la validation du congé et l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, sous astreinte,

— La condamnation de Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer en cours à compter du 15 décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

— La condamnation de Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] à lui payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles, et aux dépens comprenant la sommation et le procès-verbal de constat par commissaire de justice.

A l’audience du 12 mai 2025, La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] demandent la nullité du congé pour vente et des délais pour quitter les lieux d’un an, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 2890,72 € à compter du 15 décembre 2023 et la condamnation de la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions écrites des parties soutenues oralement pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

L’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l’acte et justifiant son annulation.

La preuve de la fraude incombe au locataire qui l’invoque.

En l’espèce, le bail, consenti à Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 14 décembre 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé donné par le bailleur le 22 mai 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le prix contenu au congé est de 2600000 € net vendeur, pour un logement de 3 pièces d’une superficie de 103,61 m2 soit un prix au m2 de 25094,1 €.

Pour contester le prix de vente, Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] sur lesquels reposent la charge de la preuve versent notamment au débat une évaluation d’agence immobilière en date du 20 mars 2025 d’un prix de 2310000 € soit 22295,15 € au m2.

L’évaluation faite par la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX le 15 mai 2023 était comprise entre 2350000 € et 2580000 €. Le prix de vente proposé lors du congé excédait ainsi de 12% l’évaluation actuelle.

Toutefois, les défendeurs justifient eux mêmes d’une baisse conséquente des prix immobiliers parisiens depuis 2023. De plus, le prix proposé lors du congé excédait la fourchette haute de l’évaluation immobilière du 15 mai 2023 de 0,77%.

Au regard de ces éléments d’appréciation, le prix de vente du bien dans le congé pour vente signifié aux locataires quoique élevé ne permet pas de caractériser un excès tel qu’il ait pour objet de priver les locataires de leur droit de préemption.

Ainsi, l’intention frauduleuse de La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX tenant au prix de vente n’est pas établie et la demande de nullité du congé pour ce motif est rejetée.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, la fraude n’étant pas établie, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 14 décembre 2023 à défaut pour les locataires d’avoir accepté l’offre de vente qu’il contenait.

Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] étant ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 décembre 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Le recours à la force publique étant autorisé, la demande d’astreinte est rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation, conformément à la demande faite par la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX qui sollicite le paiement d’une indemnité égale au montant du loyer en cours, au montant du loyer dû en l’absence de résiliation du bail, les défendeurs ne justifiant pas que la valeur locative du bien soit inférieure à celle du loyer actuel.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] qui ont déjà bénéficié de délais de fait de plus de 18 mois et ne justifient pas de leur situation financière n’établissent pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, ce qui ne peut résulter de leurs seules recherches infructueuses d’appartements à acheter à [Localité 3] ni de leur âge.

En conséquence, leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne peuvent comprendre les actes non requis pour l’instance que sont le constat de carence du commissaire de justice et la sommation interpellative, ainsi que la dénonciation de l’assignation à la préfecture uniquement requise pour les demandes de résiliation et acquisition de clause résolutoire fondées sur des impayés.

La demande de Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] à payer à La SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] de leur demande de nullité du congé pour vente,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] et la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX par l’effet du congé pour vente,

CONSTATE que Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] à verser à la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du 15 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux (prorata temporis),

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] à payer à la SA IMMEUBLE DE LA GAZETTE DES TRIBUNAUX la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] et Madame [W] [K] épouse [O] aux dépens de l’instance, ne comprenant ni le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture, ni le coût de la sommation ni du constat de commissaire de justice.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection