TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 24/56983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P3S

N° : 2

Assignation des :

18 et 19 Septembre 2024

[1]

[1] 4 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 mai 2025

par Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSES

La S.C.I. SOLTHY

[Adresse 11]

[Localité 7]

La S.E.L.A.R.L. DR [U] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentées par Maître Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS – #G263

DEFENDEURS

S.A.S. CLIMENERGIE CONSEIL

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS – #P0120

S.A.S. [R]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Matthieu LEROY de la SELASU FUSIO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #P245

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par le Cabinet JOURNE

[Adresse 12]

[Adresse 15]

[Localité 10]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0466

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Mathieu DELSOL, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. SOLTHY est propriétaire de locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 17], soumis au statut de la copropriété, ayant pour syndic le cabinet JOURNE exerçant sous le nom commercial CITYA JOURNE . Madame [U] [T] est associée et gérante de la S.C.I. SOLTHY. Ces locaux sont exploités par la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] qui y exerce une activité de cabinet dentaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mandaté la société ETABLISSEMENTS [R] (ci-après la société [R]) pour procéder au remplacement du réseau de chauffage et d’eau chaude de l’immeuble, ainsi que la société CLIMENERGIE CONSEIL en qualité de bureau d’étude et de maître d’œuvre pour superviser les travaux concernés.

Suite à la mise en œuvre de ces travaux, la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] se sont plaintes auprès des sociétés [R] et CLIMENERGIE CONSEIL et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de fuites et de dysfonctionnements affectant plusieurs radiateurs et ont sollicité en vain la reprise de celles-ci.

C’est dans ce contexte que la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] ont, par actes d’huissier en date des 18 et 19 septembre 2024, assignés la société [R], la société CLIMENERGIE CONSEIL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Conformément à leurs conclusions visées et soutenues oralement à l’audience du 26 mars 2025, la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] demandent au juge des référés de :

A titre principal

Sur le remplacement des radiateurs et la remise en état du système de chauffage des locaux appartenant à la S.C.I. SOLTHY :

— condamner la société [R] à procéder aux travaux de remplacement des radiateurs sinistrés et à la remise en état des locaux suite aux travaux réalisés après remplacement des radiateurs litigieux et rétablissement du chauffage et de la baignoire en fonte ;

— assortir ces condamnations aux fins de remplacement des radiateurs et remise en route du système de chauffage d’une astreinte de 500 euros à compter de la signification de la décision à intervenir ; et jusqu’à la justification de la réalisation des travaux ;

— condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, à la prise en charge de l’ensemble des frais résultant de la mise en œuvre de ces travaux et à la remise en état des lieux de sorte que la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] ne soient pas sollicitées à ce titre ;

Sur la réparation des préjudices de la S.C.I. SOLTHY et de la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] :

— condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE et le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet JOURNE à verser à titre provisionnel à la S.C.I. SOLTHY une somme de 3.402 euros au titre du remboursement des charges de chauffage payées pour les années 2023/2024 sauf parfaire ;

— condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet JOURNE, à verser à titre provisionnel à la S.C.I. SOLTHY une somme de 15.000 euros en réparation des préjudices matériel hors charge de chauffage et moral subis du fait de la situation ;

— condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet JOURNE, à verser à titre provisionnel à la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] une somme de 15.000 euros en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait de la situation ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, à verser à la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] chacune une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

— condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet JOURNE aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du constat d’huissier établi.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile et 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-4-1 du code civil que les travaux réalisés par la société [R], entrepreneur tenu d’une obligation de résultat et responsable de plein droit des dommages résultant de son intervention, supervisés par la maîtrise d’œuvre de la société CLIMENERGIE CONSEIL et pour le compte du syndicat des copropriétaires, ont engendré trois sinistres dans leur locaux :

— l’explosion d’un coffrage dans la salle d’attente du fait de l’absence d’identification d’un chauffage supprimé dont le tuyau avait été scellé ;

— fuite de chauffage au premier étage de l’immeuble causant un dégât des eaux au rez-de-chaussée dans les locaux ;

— casse et fuites au niveau de trois radiateurs dans la salle de repos, les toilettes et la salle de soin n°1.

Elles affirment que les sociétés [R] et CLIMENERGIE CONSEIL ont confirmé que les désordres résultaient de leurs travaux. Elles soulignent que la société [R] a effectué une visite préalable de l’ensemble des radiateurs de tous les copropriétaires.

Elles contestent l’existence de toute information des copropriétaires sur un quelconque risque de casse des radiateurs suite aux travaux à venir. Elles font valoir que ni les documents transmis aux copropriétaires en amont de l’assemblée générale du 15 juin 2023 ni les informations transmises au cours de celle-ci ne les ont alertées sur le risque de casse prétendument signalé. Elles répondent aux défendeurs que les attestations produites faisant état d’une information préalable des copropriétaires sur le risque encouru par les travaux ne sont pas objectives, évoquent une simple interprétation du devis sans avertissement clair, sont presque identiques et ne présentent aucune valeur probante. Elles affirment qu’en tout état de cause, la société [R] demeure responsable de plein droit des désordres et que la société CLIMENERGIE CONSEIL aurait dû prendre toutes les précautions nécessaires pour s’assurer que le risque identifié ne se réalise pas.

La S.C.I. SOLTHY sollicite :

*le remplacement des trois chauffages cassés et la remise en état du réseau de chauffage dans les locaux sous astreinte et aux frais des défendeurs, soulignant que la société [R] ne peut raisonnablement facturer les réparations de désordres qu’elle a elle-même causés ;

* le remboursement des charges de chauffage payées au syndicat des copropriétaires puisqu’elle ne bénéficie pas de ce chauffage en raison des désordres.

* l’indemnisation d’un préjudice matériel annexe sur le fondement de l’article 1240 du code civil en ce qu’elle a été contrainte de procéder à l’investissement de multiples sommes, notamment l’ouverture et la reprise du coffrage de la salle d’attente, l’établissement d’un constat d’huissier, ou encore la fourniture de chauffages d’appoint. Elle évalue ce préjudice à 15.000 euros par mois sur la base de 1.000 euros par mois à compter de la casse des radiateurs et de l’absence de chauffage.

La S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] demande quant à elle l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et d’exploitation, causé par les pannes de chauffage, les frais d’énergie des chauffages d’appoint, et la dégradation de ses locaux alors qu’elle s’adresse à une clientèle de standing, ainsi que l’atteinte au travail du docteur et des infirmières, aux facultés de nettoyage et de stérilisation des appareils utilisés.

*

Conformément à ses conclusions soutenues oralement à l’audience, la société ETABLISSEMENTS [R] demande au juge des référés de :

A titre principal :

— juger que les demandes de la S.C.I. SOLTHY et de la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] se heurtent à des contestations sérieuses ;

— débouter la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— juger que la société ETABLISSEMENTS [R] a rempli ses obligations contractuelles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 17] représenté par son syndic, le CABINET JOURNE, à garantir la société ETABLISSEMENTS [R] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

— condamner la partie succombante à verser à [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut de contestations sérieuses en ce que le dossier de consultation des entreprises (DCE) établi par la société CLIMENERGIE CONSEIL mentionnait précisément en pages 18 et 33 que tous les travaux d’ouvertures de coffrage rendant inaccessible un radiateur concerné par une éventuelle fuite resteraient à la charge du propriétaire, que les travaux ont été votés à l’unanimité par les copropriétaires en ce compris par la société SOLTHY qui en a accepté le principe, qu’elle n’a pas suivi les consignes demandées en ne déposant pas l’un de ses coffrages, ce qui a contribué à son préjudice, qu’elle n’est pas responsable de l’incompatibilité des radiateurs existants avec la pression plus forte du nouveau système de chauffage, qu’elle a agi conformément au contrat confié par le syndicat des copropriétaires, que les demanderesses ont déjà été dédommagées du dégât des eaux survenu depuis le 1er étage, et que les préjudices matériel et moral ne sont pas justifiés.

Subsidiairement, elle appelle en garantie le syndicat des copropriétaires au motif qu’elle lui a transmis l’ensemble des documents nécessaires à la bonne information des copropriétaires, de sorte que le défaut de compréhension de la société SLOTHY ne peut lui être imputée ; elle en déduit que les éventuelles condamnations au paiement de l’installation des radiateurs.

*

Conformément à ses conclusions soutenues oralement à l’audience, la société CLIMENERGIE CONSEIL demande au juge des référés de :

— juger que les demandes des S.C.I. SOLTHY et S.E.L.A.R.L. DU DR [U] [T] se heurtent à des contestations sérieuses ;

— juger que les travaux sollicités sous astreinte financière ne sauraient constituer une mesure conservatoire ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter les S.C.I. SOLTHY et S.E.L.A.R.L. DU DR [U] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les S.C.I. SOLTHY et S.E.L.A.R.L. DU DR [U] [T] à verser à la société CLIMENERGIE CONSEIL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle oppose aux demanderesses des contestations sérieuses et expose que celles-ci ont été informées du risque induit par les travaux de transformation du réseau de chauffage à vapeur basse pression par un réseau de chauffage en eau chaude lesquels étaient susceptibles d’entrainer des fuites de canalisation et une avarie sur les radiateurs existants, hypothèses prévues par le DCE et le devis de la société [R]. Elle souligne que le remplacement des radiateurs suite à d’éventuelles fuites était explicitement mis à la charge des copropriétaires dans le DCE et le devis, ce qui a été rappelé à l’assemblée générale des copropriétaires, et qu’une option de remplacement des radiateurs proposée n’a pas été souscrite.

*

Conformément à ses conclusions soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevables les sociétés SOLTHY et DR [U] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— débouter les sociétés SOLTHY et DR [U] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre très subsidiaire

— condamner la société [R] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 17], pris en la personne de son syndic, le cabinet JOURNE, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du chef des demandes formulées par la S.C.I. SOLTHY et la S.E.L.A.R.L. DR [U] [T] ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum des sociétés SOLTHY et DR [U] [T] toute partie succombant à lui payer la somme de 5.400 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum des sociétés SOLTHY et DR [U] [T] ou toute partie succombant aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il oppose des contestations sérieuses aux demandes des sociétés demanderesses en soutenant qu’elles ne démontrent aucune faute de sa part, et qu’une indemnisation globale est demandée alors qu’elles admettent qu’il n’est responsable que de deux des trois désordres.

Sur l’explosion du coffrage, il fait valoir que que les canalisations intérieures et les radiateurs concernés sont des parties privatives qui n’ont pas été portées à sa connaissance ni à celle du bureau d’études et du chauffagiste, du fait de leur présence dans un coffrage, que les travaux d’ouverture de coffrage n’étaient pas inclus dans le devis de la société [R], ce dont les copropriétaires ont été informés, que la S.C.I. SLOTHY est responsable d’avoir coffré une canalisation de chauffage privative rendant impossible sa neutralisation au moment de la mise en pression du chauffage, qu’il n’est pas démontré en quoi le désordre ayant affecté une canalisation privative encastrée dans un mur lui-même privatif a son origine dans une partie commune.

Sur la fuite du chauffage au 1er étage, il soutient que celle-ci est d’ordre privative et ne provient pas des parties communes, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.

S’agissant des fuites portant sur trois radiateurs, il fait valoir qu’elles ne trouvent pas leur origine dans les parties communes mais dans la vétusté des radiateurs et de l’incompatibilité de ceux-ci avec le nouveau mode de chauffage, alors que les copropriétaires ont été informés sur ce risque, ce dont attestent plusieurs copropriétaires présent lors de l’assemblée générale du 15 juin 2023. Il ajoute que l’attestation contraire de Madame [S] n’est pas probante. Il souligne que l’option de remplacement éventuel de radiateurs proposée aux copropriétaires n’a pas été souscrite, ce que la S.C.I. SOLTHY a d’ailleurs approuvé.

Concernant les préjudices allégués, le syndicat des copropriétaires soulève d’abord l’irrecevabilité de la demande de prise en charge des frais de mise en œuvre des travaux de réparation en ce que la demande est indéterminée au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ce qui constitue en outre une contestation sérieuse.

Il ajoute que la demande de remboursement des charges de chauffage n’est pas justifiée en son montant et que le règlement de copropriété stipule qu’aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence au cours de campagnes de chauffe, et que sont incluses dans les sommes réclamées les sommes liées au chauffage des parties communes.

Il soutient enfin que le préjudice de jouissance et d’exploitation d’une part et le préjudice matériel allégué ne sont justifiés ni en leur principe ni en leur quantum, et que ce dernier ne peut inclure les frais de constat d’huissier, inclus dans les dépens.

Subsidiairement, il forme un appel sur le fondement des articles 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et 1792 du code civil en garantie contre la société [R], à qui elle a confié la prestation litigieuse.

*

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes des sociétés SOLTHY et DR [U] [T]

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ce texte que tout entrepreneur est débiteur d’une obligation de résultat, en vertu de laquelle il est tenu d’exécuter des travaux exempts de désordres. Sa responsabilité est engagée de plein droit dès que ce résultat n’est pas atteint, à moins qu’il ne démontre une cause étrangère.

Il est par ailleurs de droit constant que le maître d’œuvre et le bureau d’études techniques sont débiteurs d’une obligation de moyens, en vertu de laquelle ceux-ci sont tenus de mettre en œuvre toutes les diligences nécessaires à la bonne exécution de leur mission.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il enfin acquis que le tiers à un contrat qui invoque, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel qui lui a causé un dommage peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s’appliquent dans les relations entre les contractants.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il est relevé à titre liminaire que si les sociétés SOLTHY et SELARL DR [U] [T] visent, sans en développer les conditions d’application, les articles 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-4-1 du code civil, elles sont des tiers aux contrats conclus entre les sociétés [R], CLIMENERGIE CONSEIL et le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elles ne sont pas maîtres de l’ouvrage et qu’elles ne sont pas titulaires de l’action en garantie décennale.

Il s’évince toutefois de leurs conclusions reprises oralement à l’audience qu’elles fondent en réalité leurs demandes sur les manquements contractuels des sociétés [R] et CLIMENERGIE CONSEIL, et en particulier l’obligation de résultat de l’entreprise.

L’existence des désordres allégués n’est pas contestée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2023 fait état de la résolution suivante : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de la mise en œuvre des travaux de rénovation des installations concourant à la production du chauffage et d’eau chaude sanitaire en chaufferie avec remplacement de l’énergie fioul par du gaz, la pose de chaudières à condensation et modification du réseau chauffage en vapeur BP par un réseau chauffage en eau chaude décrits au devis de l’entreprise [R] joint à la convocation pour un montant TTC de 25 122,87 € (incluant les options : téléalarme/télésurveillance et adoucisseur sur réseau ECS) »

La société [R] produit le devis accepté par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci mentionne en page 22, parmi des « Options préconisées », une option « Remplacement éventuel de radiateurs » : « En cas de fuite ou par choix, l’entreprise prévoit le remplacement du radiateur sur la base suivante : Démontage et évacuation du radiateur vapeur existant, avec protection des lieux de travaux (175.80 euros HT par unité) ; Fourniture pose et raccordement avec toutes sujétions d’un radiateur fonte de marque Chappee, de type Savane S2 à S4, hauteur 630/900, ou techniquement équivalent (2.130,60 euros par unité) ; Non compris : tous travaux d’ouvertures de colonne, de coffrage et autre, rendant inaccessible la colonne et/ou radiateur concerné par le remplacement. Le propriétaire aura à sa charge l’ensemble des travaux induits à l’accessibilité des colonnes et/ou radiateurs. »

Cette mention est reproduite dans le dossier de consultation des entreprises versé aux débats par la société CLIMENERGIE CONSEIL, bureau d’études techniques mandaté par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de la lecture combinée de ces pièces que l’option « Remplacement éventuel des radiateurs » n’a pas été souscrite par le syndicat des copropriétaires.

Les sociétés SOLTHY et SELARL DR [U] [T] contestent que le risque de casse des radiateurs consécutifs au changement de mode de chauffage ait été porté à la connaissance des copropriétaires, en dépit des obligations de conseil des sociétés CLIMENERGIE CONSEIL et [R].

Cependant, le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs attestations de copropriétaires présents à l’assemblée générale affirmant avoir été sensibilisés au risque de casse des radiateurs consécutif aux travaux et à l’absence de souscription de l’option de remplacement des radiateurs. Si les sociétés demanderesses produisent des attestations en sens contraire, l’appréciation du caractère probant de ces attestations contradictoires ne relève manifestement pas de l’évidence requise en matière de référé.

Surtout, l’absence de souscription de l’option de remplacement éventuel des radiateurs, pourtant proposée aux copropriétaires dans le devis joint à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires adressée à ceux-ci, constitue une contestation sérieuse en ce qu’elle est non seulement susceptible de démontrer que la société [R] et la société CLIMENERGIE CONSEIL ont informé les copropriétaires sur la possibilité de casse des radiateurs suite aux travaux, conformément à leur obligation de conseil, mais également en ce qu’elle est susceptible d’influer sur le contenu même des obligations contractuelles de la société [R], en particulier la nature et l’étendue du résultat promis au syndicat des copropriétaires, qui ne se plaint lui-même d’aucun désordre quant aux travaux effectués dans les parties communes.

En outre, il convient de rappeler que les sociétés SOLTHY et SELARL DR [U] [T] sont des tiers au contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société [R]. Les demanderesses invoquant un manquement de la société [R] à son obligation de résultat, les éventuelles clauses limitatives de responsabilité leur sont possiblement opposables.

L’interprétation, la portée et l’opposabilité de l’absence de souscription de l’option de remplacement des radiateurs et de la clause selon laquelle sont exclus de la prestation « tous travaux d’ouvertures de colonne, de coffrage et autre, rendant inaccessible la colonne et/ou radiateur concerné par le remplacement. Le propriétaire aura à sa charge l’ensemble des travaux induits à l’accessibilité des colonnes et/ou radiateurs. », susceptible de limiter la responsabilité des sociétés [R] et CLIMENERGIE CONSEIL, alors qu’au moins un des radiateurs fuyards du cabinet dentaire était situé derrière un coffrage, ne relèvent pas de l’appréciation du juge statuant en matière de référé.

Ainsi, ni le manquement à l’obligation de moyens de la société CLIMENERGIE CONSEIL, ni le manquement à l’obligation de résultat de la société [R] ne sont établis avec l’évidence requise en matière de référé.

S’agissant enfin de la fuite de chauffage au premier étage de l’immeuble causant un dégât des eaux au rez-de-chaussée dans les locaux, pour laquelle la société [R] a reconnu sa responsabilité, il est relevé que les demandes formées lors de la présente instance tendent en réalité à réparer les pannes de chauffage des locaux exploités par le cabinet dentaire et leurs conséquences. Dès lors, les demandes de remplacement des radiateurs, de remise en état du chauffage et des lieux, et d’indemnisation provisionnelle des préjudices matériels annexes, de jouissance et d’exploitation et des charges de chauffages injustifiées ne présentent aucun lien avec le dégât des eaux pour lequel la société [R] a reconnu sa responsabilité.

Il résulte de ces éléments que les responsabilités des sociétés [R] et CLIMENERGIE CONSEIL ne sont pas engagées avec l’évidence requise en matière de référé et que les demandes des sociétés SELARL DR [U] [T] et SOLTHY se heurtent à des contestations sérieuses. Il n’y a pas lieu à référé sur celles-ci.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, celui-ci est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il y ait lieu de démontrer une faute de sa part. Si la fuite de chauffage au premier étage de l’immeuble causant un dégât des eaux au rez-de-chaussée dans les locaux trouve possiblement son origine dans une partie privative, à savoir un appartement distinct, l’explosion d’un coffrage dans la salle d’attente ainsi que la casse et les fuites au niveau de trois radiateurs dans la salle de repos, les toilettes et la salle de soin n°1 du cabinet dentaire trouvent manifestement leur origine dans les travaux réalisés dans parties communes, concomitants à ces désordres. La contestation du syndicat des copropriétaires selon lequel les désordres proviendraient de la vétusté et de l’incompatibilité des radiateurs, parties privatives, ne présente pas de caractère sérieux en ce que les désordres se sont produits suite au changement du mode de chauffage de l’immeuble et résultent directement des travaux commandés par le syndicat des copropriétaires dans les parties communes.

Ces éléments suffisent à engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la demande de remplacement des radiateurs et de remise en état du système de chauffage, il est relevé que la seule demande formée à ce titre à l’encontre du syndicat des copropriétaires est : « – condamner in solidum la société [R], la société CLIMENERGIE et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, à la prise en charge de l’ensemble des frais résultant de la mise en œuvre de ces travaux et à la remise en état des lieux de sorte que la SCI SOLTHY et la SELARL DR [U] [T] ne soient pas sollicitées à ce titre ; ». Cette demande n’est pas indéterminée en ce qu’elle porte sur le remplacement des radiateurs sinistrés et de remise en état du système de chauffage. Compte tenu de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, il convient d’y faire droit. Elle sera en revanche subordonnée à la justification des factures correspondant aux frais réellement engagés et limitée à la somme de 7.455,45 euros TTC figurant dans le devis de la société [R] du 26 novembre 2023. En revanche, la « remise en état des lieux » est imprécise et ne sera pas ordonnée.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné par provision à la prise en charge de l’ensemble des frais de remplacement des radiateurs sinistrés et à la remise en état du système de chauffage des locaux appartenant à la SCI SOLTHY.

Concernant le remboursement des charges de chauffage sollicité par la SCI SOLTHY, la circonstance que ces chargent incluent notamment la participation au chauffage des parties communes constitue une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

S’agissant du préjudice matériel annexe allégué, force est de constater que la SCI SOLTHY réclame la somme forfaitaire de 15.000 euros sur la base d’une somme de 1.000 euros par mois censée indemniser les frais d’ouverture et de reprise du coffrage de la salle d’attente, l’établissement d’un constat d’huissier, et la fourniture de chauffages d’appoint. Elle ne produit toutefois aucune facture à ce titre, de sorte que l’obligation est sérieusement contestable. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant enfin le préjudice de jouissance et d’exploitation allégué par la SELARL DR [U] [T], constitué selon elle par l’atteinte au standing du cabinet et les tracas causés par les pannes de chauffage et la dégradation des radiateurs, la somme forfaitaire de 15.000 euros demandée à ce titre n’est étayée par aucune pièce probante. Il ressort néanmoins de la correspondance des parties et du constat d’huissier versé aux débats que les pannes de chauffage ont manifestement provoqué une gêne dans l’exploitation du cabinet en raison de leur caractère intempestif, de l’atteinte à l’esthétique des lieux, et de la nécessité d’installer des chauffages d’appoint, qu’il convient d’indemniser, en considération de sa durée, par la somme provisionnelle de 1.000 euros.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires

Il résulte de ce qui précède que la responsabilité de la société [R] n’est pas engagée avec la certitude requise en matière de référé, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la SCI SOLTHY et la SELARL DR [U] [T], ensemble et non à chacune d’elle, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées à ce titre seront écartées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des sociétés SOLTHY et SELARL DR [U] [T] à l’encontre des sociétés [R] et CLIMENERGIE CONSEIL ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à PARIS 17e , représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, à la prise en charge provisionnelle de l’ensemble des frais de remplacement des radiateurs sinistrés et à la remise en état du système de chauffage des lots appartenant à la SCI SOLTHY, sur justification des factures correspondant aux frais engagés et dans la limite de la somme de 7.455,45 euros TTC ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande des sociétés SOLTHY et SELARL DR [U] [T] de remise en état des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI SOLTHY formée au titre du remboursement des charges de chauffage ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI SOLTHY formée au titre du préjudice matériel annexe ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 18] , représenté par son syndic, le cabinet JOURNE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 18] , représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, à payer à la société SELARL DR [U] [T] la somme provisionnelle de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et d’exploitation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 18] , représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, aux dépens de l’incident ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à PARIS 17e , représenté par son syndic, le cabinet JOURNE, à payer la somme de 2.000 euros à la SCI SOLTHY et la SELARL DR [U] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 16] le 14 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Mathieu DELSOL