TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [C]

Madame [P] [V]

épouse [C]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Edith COGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02789 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K3U

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

SCI LES OLIVIERS

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Edith COGNY, représentant la SCP BERTHAULT-COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [V] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [K] [C], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02789 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K3U

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/ 01/ 2021 à effet au 12/ 02/ 2021, la SCI LES OLIVIERS a donné à bail à M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] avec cave lot 36 pour un loyer de 2936,90 euros de loyer, 63,10 euros de complément de loyer et 120 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 10036,14 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/ 01/ 2025, la SCI LES OLIVIERS a fait assigner M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— voir statuer ce que de droit sur les meubles et objets mobiliers contenus dans le logement conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] au paiement :

— d’une somme de 20072,28 euros, au titre de l’arriéré dû au 6/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 10/ 2024

— d’une indemnité d’occupation journalière , égale au dernier loyer journalier , hors charges , augmenté des charges locatives, à compter du 01/02/2025 et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir constater l’exécution provisoire

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 27/01/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 30286,11 euros au 20/05/2025, mai 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, bien que le loyer courant soit payé, en l’absence de justificatifs des revenus des défendeurs .

Il ajoute que deux sociétés sont domiciliées dans les lieux , même si les statuts ont été modifiés , le K bis de la société mentionnant encore une domiciliation dans les lieux loués.

La SCI expose être une société familiale, pour laquelle les revenus perçus sont partie du budget des associés , désormais retraités ou proche de la retraite, si bien que les impayés causent préjudice.

M. [C] [K] a comparu .

Mme [V] épouse [C] [P] n’a pas comparu .

M. [C] [K] précise que le couple est séparé, et précise que Mme [V] épouse [C] a été associée avec lui , sans rémunération, pour l’exploitation d’un institut de massage ( société Little Biceps) , et indique que le chiffre d’affaire a augmenté en 2025, après création en 2021. Il expose exploiter cette activité dans un local loué au [Adresse 3], et avoir seulement omis de faire changer l’adresse du siège social sur le K bis . En raison de pertes en 2024, il explique que Mme [V] épouse [C] n’a pas perçu de salaire ni lui-même , mais qu’il dispose d’un compte courant associé avec 67000 euros d’encours qu’il pourra à terme se faire rembourser .

Il ajoute être président d’une autre société dans la production audiovisuelle ( société Composite) pour laquelle il attend le versement de fonds européens , en raison d’une technologie spécifique utilisée pour de la colorisation d’archives , qui a obetnu un avis favorable du CNC et de la BPI.Il précise que cette société a des commandes en cours.

M. [C] [K] expose que les bilans et comptes de résultats 2024 sont en cours d’établissement pour ces sociétés . Il sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 12 mois ou un délai pour quitter les lieux jusqu’à fin septembre 2025 et des délais de paiement pour la dette.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 14/03/2025 , dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.

En délibéré sur autorisation , il a été adressé le pouvoir donné par Mme [V] épouse [C] [P] à M. [C] [K] , lequel mentionne son accord avec les demandes faites par ce dernier . Il a été joint la déclaration des revenus 2024, le bilan de la société Composite pour 2024.

LA SCI LES OLIVIERS a joint le décompte actualisé au 21/05/2025 après encaissement des derniers paiements , soit une dette de 23477.09 euros , mai 2025 inclus, et elle maintient son opposition à tout délai eu égard au montant de la dette et la situation du couple , les revenus non justifiés.

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02789 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K3U

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 30/10/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 24/ 10/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 12/02/2021 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 12/02/2024 pour la dernière fois avant le commandement de payer , soit après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 24/10/2024, il était donc soumis à la nouvelle loi. Le délai prévu au commandement était donc de six semaines et non de deux mois.

En l’absence de demande en nullité du commandement de payer pour un grief subi par les locataires, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour la date de prise d’effet de ce commandement de payer.

M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5/12/2024 à minuit , soit à compter du 6/12/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’a été repris qu’en avril 2025 et mai 2025 , avec double mois payé le 13/05 et 20/05/2025. Mais il résulte des éléments produits que la société Composite a connu des pertes en 2024 importantes , et une baisse de chiffre d’affaires. Il n’est pas produit de document allant dans le sens de versements de fonds européens à court terme, ni de financement par d’autres sociétés . Si des échanges précontractuels par mail sont produits avec des devis pour des commandes à venir , en juin, septembre ou fin 2025 , les contrats résultant de ces échanges ne sont pas versés , si bien qu’il n’est pas possible d’estimer les commandes en cours permettant de dégager une solvabilité. Or le loyer du bien loué est élevé et il est fait état de séparation des locataires .

Pour la société Little Biceps, il n’est pas produit le bilan ou le compte de résultats 2024.Selon la déclaration des revenus, Mme [V] épouse [C] [P] n’a pas reçu de revenus en 2024. Il n’est donc pas démontré la possibilité de récupération des fonds du compte courant d’associés à court terme.

Par conséquent si des efforts pour réduire la dette sont effectifs, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement ne peut être accueillie, la capacité d’apurement de la dette sur 24 mois,( et a fortiori 12 mois) n’étant pas démontrée, celle-ci supposant des versements mensuels de l’ordre de 4400 euros , supérieurs aux ressources de M. [C] [K] .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

En ce qui concerne les meubles se trouvant dans les lieux, le sort de ceux -ci sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] au paiement de celle-ci.

Le bail ne contient de clause de solidarité que pour l’exécution du contrat de bail et pour les indemnités d’occupation et frais de remise en état en cas de congé , mais non en cas de résiliation de celui-ci. Néanmoins en application de l’article 220 du code civil , il existe une solidarité des époux pour les dettes ménagères , qu’elles soient contractuelles ou non contractuelles . La solidarité sera retenue jusqu’à la fin de l’occupation des lieux par les deux époux ensemble , eu égard au caractère dès lors ménager de la dette d’indemnité d’occupation, mais non postérieurement à cette date .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] restent devoir une somme de 23477,09 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 21/ 05/ 2025, mai 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 10/ 2024 sur la somme de 10036,14 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] font état de leur situation financière et personnelle pour demander un délai jusqu’au 30/09/2025 pour quitter les lieux .

La SCI LES OLIVIERS s’y oppose aux motifs que la dette est importante .

Eu égard à la durée limitée des délais sollicités , compte-tenu de la date de la décision et du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu à délai supplémentaire.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] sollicitent des délais de paiement avec imputation des paiements sur le capital de la dette en application de l’article 1343-5 du code civil. LA SCI LES OLIVIERS s’y oppose compte tenu du mpontant de celle-ci et de capacités de paiement non démontrées.

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement par report jusqu’au 30/09/2025, puis échéances de 1063 euros , selon modalités au dispositif avec imputation des paiements sur le capital, pour prendre en considération les besoins de la SCI LES OLIVIERS et également la solvabilité possible avec des charges locatives moindres .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme limitée en équité à 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI LES OLIVIERS recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 6/12/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] avec cave lot 36

DEBOUTE M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] au paiement à la SCI LES OLIVIERS de l’indemnité d’occupation pendant leur occupation ensemble des lieux, puis conjointement en cas de départ des lieux de l’un d’entre eux à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 23477,09 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 21/ 05/2025, mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 10/2024 sur la somme de 10036,14 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI LES OLIVIERS pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DEBOUTE M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] de leur demande de délais pour quitter les lieux en sus du délai légal de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

AUTORISE M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] à se libérer de la dette par report de celle-ci jusqu’au 30/09/2025, puis paiement par 22 échéances de 1063 euros payables le 10 du mois, à compter du 10/10/2025, la dernière soldant la dette en principal et intérêts

ORDONNE l’imputation des paiements sur le capital de la dette

DIT que le non- paiement d’une échéance à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû , sans mise en demeure

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24/10/2024.

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] épouse [C] [P] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT