TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emilie DUMEZ-HAMELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01139 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66BS

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2173

Société ATFPO [Localité 4] SUD, es qualité de curateur de M. [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie DUMEZ-HAMELIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01139 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66BS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2003, la SAGI, devenue l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 5ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 316,15 euros et d’une provision pour charges de 113,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7068,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à sa curatrice le 10 octobre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [G] le 4 octobre 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite fait assigner M. [U] [G] et la société ATFPO PARIS SUD en sa qualité de curatrice devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8896,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de sa dette à la somme de 8099.99 euros au 22 mai 2025, échéance de mai incluse. Il considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [U] [G], assisté de sa curatrice et représenté par son conseil, sollicite, aux termes de conclusions qu’il soutient oralement, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et le rejet de la prétention formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il expose que l’AVC dont il a été victime a eu des conséquences sur sa vie professionnelle et donc, sur ses ressources.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7068,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience est satisfaite puisque M. [G] [U] a repris le paiement de son loyer depuis le mois de janvier 2025.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette sur 36 mois et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 3 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par M. [G] [U], dont le montant sera égal au montant du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration sollicitée et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 mai 2025, M. [U] [G] lui devait la somme de 7935,14 euros, soustraction faite des frais de procédure (172.31 + 79.71 + 96.86 euros).

M. [U] [G] ne conteste pas ce montant et sera ainsi condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif échu au 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les demandes accessoires

M. [U] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande cependant de ne pas faire droit à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision, conformément aux article 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 avril 2003 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [U] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 5ème étage est résilié depuis le 3 décembre 2024,

CONDAMNE M. [U] [G], assisté de sa curatrice la société AFTPO [Localité 4] SUD à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 7935,14 euros (sept mille neuf cent trente-cinq euros et quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

AUTORISE M. [U] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 37 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [G] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024 et celui de l’assignation du 9 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge