TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Philippe MORRON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marine GORRE-DUTEIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08205 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YIV

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marine GORRE-DUTEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1882

DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08205 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YIV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16/07/2012, le GROUPE SNI a consenti un bail à usage d’habitation pour un logement d’une surface de 100,82 m² sis [Adresse 2], à [L] [Z] [E] épouse [W] et [J] [W], moyennant un loyer initial mensuel de 1128,85 euros, charges incluses.

Par avenant du 08/11/2021, [L] [Z] [E] devenait seule titulaire du bail suite à la convention de divorce établie le 30/08/2020.

Par acte de commissaire de justice du 09/08/2024 remis à personne morale, [L] [Z] [E] a assigné CDC HABITAT, venant aux droits du GROUPE SNI, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— condamner CDC HABITAT à entreprendre des travaux de réfection de l’équipement de chauffage sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— désigner tel commissaire de justice qu’il plaira afin qu’il dresse un procès-verbal de bonne fin des travaux et de fonctionnement du chauffage ;

— ordonner que les frais de constat soient à la charge de la défenderesse ;

— ordonner que le montant du loyer sera diminué de moitié jusqu’à parfaite exécution des travaux de réfection du chauffage constatée par le commissaire de justice désigné ;

— condamner CDC HABITAT au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice matériel ;

— condamner CDC HABITAT au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral ;

— condamner CDC HABITAT à régler la somme de 2000 euros à Maître [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 12/09/2024, et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[L] [Z] [E], représentés par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle estime notamment que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, et qu’il a ainsi violé ses obligations découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que le chauffage ne fonctionne pas dans son logement depuis 2017, et indique avoir informé tous les hivers son bailleur de ce dysfonctionnement, sans qu’il ne réagisse. Elle ajoute que l’ensemble des locataires sont touchés par cette problématique, et que l’achat de radiateurs d’appoint électriques a été nécessaire depuis plusieurs années.

En réparation, elle sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel, constitué par les charges de chauffage qu’elle a indument réglées et le montant des factures d’électricité très élevées du fait de l’utilisation de chauffages d’appoint. Elle estime avoir subi un préjudice moral du fait de l’anxiété et de l’épuisement généré par la situation.

S’agissant des travaux, elle indique qu’il n’est pas certain que les travaux initiés par le bailleur aient permis de rétablir le chauffage.

CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

— déclarer la demanderesse mal fondée et la débouter ;

— subsidiairement, constater que CDC HABITAT a rempli son obligation de garantie à l’égard de ses locataires en temps et en heure et débouter la demanderesse.

Elle indique notamment que la demanderesse ne prouve pas qu’elle a commis aucune faute dans la délivrance d’un logement conforme et décent. Elle estime que les doléances au cours de l’année 2017 sont prescrites, et que la demanderesse ne produit pas de pièces objectives sur l’existence d’un problème de chauffe depuis 2022. Elle indique que les attestations proviennent exclusivement de membres de la famille, et que la pétition et les échanges de messages entre locataires produits ne sont ni datés, ni détaillés et ne permettent pas de démontrer de l’existence d’un préjudice actuel et certain. Elle ajoute que des travaux ont été réalisés dans l’ensemble des logements, ce qui a permis d’assurer le bon fonctionnement du chauffage dans l’ensemble de la résidence.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par [L] [Z] [E] que des dysfonctionnements du chauffage ont existé depuis 2017 dans son logement. En effet, il ressort du courrier du conciliateur de justice du 25/10/2017, saisi par la locataire, et du GROUPE SNI du 02/03/2017, qu’au cours de cette année la locataire a été privée de son chauffage pendant l’hiver. Cette situation est confirmée par les attestations produites par [L] [Z] [E], provenant de sa famille (beau-frère, sœurs, fille). Si le caractère objectif de ces attestations est à nuancer en raison de leur provenance, force est de constater que les membres de la famille rendent visites ponctuellement ou ont vécu quelques temps avec la demanderesse, et ont pu constater par eux-mêmes les problématiques de chauffage. Ces attestations sont corroborées par les demandes effectuées par [L] [Z] [E] sur le site de CDC HABITAT le 27/04/2020, le 11/11/20022, le 15/11/2022, le 24/04/2023le 16/11/2023, le 18/01/2024 pour alerter sur des incidents de chauffage.

Enfin, CDC HABITAT produit le compte-rendu d’intervention sur la chaufferie 2023-2024 et les travaux initiés par la suite jusqu’au 24/03/2025 sur l’ensemble de la résidence du fait des dysfonctionnements de chaufferie dans les logements. Ces pièces corroborent également les dires de la demanderesse sur les problématiques de chauffage.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces pièces que [L] [Z] [E] démontre d’un défaut de délivrance d’un logement équipé d’un système de chauffage effectif, et ce depuis 2017.

Toutefois, en l’absence de procès-verbal de constat par commissaire de justice, de compte-rendu d’intervention dans le logement par un technicien ou par le Servie technique de l’habitat, ou encore de l’envoi d’un courrier recommandé à CDC HABITAT détaillant les problèmes de chauffage constatés entre 2017 et 2025, [L] [Z] [E] peine à prouver que le logement était entièrement privé de chauffage pendant toutes ces années. Aussi, il n’est pas démontré que le chauffage du logement ne fonctionne pas depuis les travaux effectués par CDC HABITAT, le compte rendu du 24/03/2025 concluant à la réparation et au bon fonctionnement de l’ensemble du système de chauffe.

La pétition produite ainsi que les captures d’écran de messages ne permettent pas de prouver l’existence d’un défaut de chauffe actuel et intégral, ces pièces n’étant pas datées, et leur provenance ne pouvant être identifiée.

Il y a donc lieu de constater le caractère indécent du logement pour défaut de système de chauffe depuis 2017, le moyen tiré de l’indécence d’un logement ne pouvant faire l’objet d’une prescription, mais de limiter les demandes d’indemnisation en réparation des préjudices, le caractère intégral du défaut de chaufferie n’étant pas prouvé.

Sur l’évaluation des préjudices

La faute commise invoquée est le manquement à l’obligation de délivrance.

Les préjudices matériels allégués sont notamment le coût de l’électricité du fait de l’utilisation de chauffages d’appoint et le coût des charges de chauffage.

Le préjudice moral alléguée est la souffrance induite au quotidien par le froid dans le logement, la gestion des chauffages électriques, et les démarches initiées.

D’une part, concernant le préjudice matériel, il convient de prendre en compte le montant des charges locatives de chauffage de 57,99 euros par mois réglées par [L] [Z] [E] alors que le système de chauffe n’étant pas toujours effectif, et les factures d’électricité de février 2023 (773,07 euros), d’avril 2023 (1037,57 euros), février 2025 (913,26 euros), liées à l’utilisation de chauffages électriques selon les attestations produites, pour estimer le montant du préjudice. Aussi, il convient de rappeler que la demanderesse ne prouve pas que le chauffage ne fonctionne pas depuis 2017 dans l’ensemble du logement, et ne produit aucune preuve d’achat de chauffage électrique.

Il convient ainsi de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice matériel à 1000 euros.

Outre ce préjudice matériel, la locataire démontre que son quotidien a été difficile sur le plan moral et psychique, et également médical au regard des pièces produites sur l’état de santé de la demanderesse (pièces 17, 19, 20). Les proches de [L] [Z] [E] ont constaté un logement froid, nécessitant par exemple l’utilisation de couvertures supplémentaires et ne permettant pas de jouir paisiblement des lieux. Ce préjudice moral justifie une indemnisation à hauteur de 2500 euros au titre du préjudice moral nécessairement subi.

Sur la demande de travaux et de réduction du loyer

Conformément aux dispositions précitées de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires peuvent solliciter du bailleur la réalisation de travaux de réfection afin de mettre en conformité avec les règles de décence le logement. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas de la nécessité de faire exécuter des travaux. En effet, CDC HABITAT produit le compte-rendu de travaux rendu par la société IE CONSEIL le 24/03/2025 concluant au bon fonctionnement des chauffages de tous les logements de la résidence. [L] [Z] [E] ne délivre aucune preuve de la poursuite de dysfonctionnements après le 24/03/2025.

En outre, il convient de relever que la demanderesse n’a pas sollicité de travaux auprès de son bailleur par courrier recommandé ou du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] avant la présente procédure.

Par conséquent, la demande de travaux sera rejetée.

La demande de réduction du loyer en découlant sera également rejetée, pour les mêmes motifs.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

CDC HABITAT sera condamnée à payer au conseil de [L] [Z] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE CDC HABITAT à payer à [L] [Z] [E] la somme de 1000 en réparation du préjudice matériel ;

CONDAMNE CDC HABITAT à payer à [L] [Z] [E] la somme de 2500 euros en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE [L] [Z] [E] ses demandes au titre des travaux et de la réduction du loyer ;

CONDAMNE CDC HABITAT à payer à Maître Marine GORRE-DUTEIL, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE CDC HABITAT aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge